你還不信？未來3年澳洲這些地方的房價還會漲
來源：澳洲財經見聞
保險集團QBE近期發布了新的澳洲房價預期報告。該報告指出：到2020年悉尼單元房（Units）的中位價預計將會下跌3.8%左右，其中2018年價格將會下跌0.6%。除此之外，該報告還預測，至2020年的三年中，墨爾本的中價位單元房將下跌4.8％，布里斯班下跌7.2％，珀斯下跌0.6％，達爾文下降3.2％。不過也有部分的首府城市房價依舊堅挺，QBE方面預計阿德萊德，霍巴特和堪培拉的單元房價格都將在未來三年內錄的上漲，其漲幅分別為3.2%，8.7%和2.4%。
同單元房的價格見頂不同，澳洲獨棟屋（House）的銷售前景依舊被人們所看好。QBE預測在相同時段內，澳洲各大首府城市除了悉尼和達爾文的獨棟屋價格略有下跌外，其餘各個首府都將出現不同幅度的上漲，其中墨爾本，霍巴特和堪培拉的價格都將以兩位數的速度上漲。
QBE抵押貸款保險業務總裁Phil White對此表示，未來澳洲獨棟屋（House）和單元房（Units）之間的價格差異將繼續增長。
今天《澳洲財經見聞》將引用這份報告，來看下最近幾年澳大利亞各州首府城市房價走勢，以及在未來三年內，哪些城市房價還會繼續上漲。
1澳大利亞各州首府城市房價走勢及預測
新州——悉尼
自2005-06財年以來，由於移民不斷增多導致人口數量上漲和住房需求增加，因此悉尼住宅市場一直處於上升狀態。
低利率環境以及房屋數量短缺導致悉尼房價中位數不斷上漲。
截止2017年6月份，在過去6年中，平均每年上漲10.4%。過去1年中，悉尼地區房價上漲主要集中在靠近市中心的中環地區（15.1%），外環（12.5％），而內環地區（7.8％）增長較慢（如下圖所示）
由於住房完工率超過了實際需求，新州的住房短缺在2017年6月估計降至39,300套住房，而到2020年6月，預計該數字將會下滑至12,900套。
獨棟屋
由於澳洲監管部門加大監管力度，住戶需求量下滑，投資者將會面臨挑戰。考慮到這些因素，悉尼獨棟屋價格預計在今後2年下跌4%左右，然後出現適度回升，到2020年6月份獨棟屋中位價將重回115萬澳元。
單元房
投資房貸款利率以及借貸比例的下滑，投資者付款能力受到了限制，許多投資者選擇暫時退出房地產市場，這對單元房價格造成了下行壓力。
悉尼投資回報率也錄得近些年的新低。大量的新興公寓樓進入市場，導致空置率走高，對租金增長造成壓力。
但是，考慮到新州出台的首次置業者印花稅減免政策，可能將會對房價上漲提供部分支持。
預計到2020年6月份，悉尼單元房中位價將會下跌4%左右，至76萬澳元。
維州——墨爾本
人口的快速增長一直是推動墨爾本住房市場價格上漲的主要因素。海外移民和州際移民的不斷上漲推動了潛在住房需求走高。
除此之外，低利率、租金上漲以及空置率不斷收緊也是推動投資者出手的因素。
雖然墨爾本市場最近幾年不斷有新的房屋建成，但截止2017年6月份，過去4年間墨爾本獨棟屋中位價上漲了56%，至85.2萬澳元。其中主要集中在墨爾本市區周邊中環（13.1%）和外環（16.4%），相比之下，靠近市區的內環則下跌了1.5%。
預計未來墨爾本獨棟屋市場的表現要明顯強於單元房市場。
過去5年中，單元房的完工率要大於獨棟屋。此外，由於投資者受到監管制度的影響可能會減少，以及空置率的上升都有可能對墨爾本單元房市場造成較大影響。
獨棟屋
由於墨爾本市場上的獨棟屋供應量並不強勁，目前仍低於市場需求量，因此預計獨棟屋中位價在2017-18財年還將繼續上漲，平均漲幅大約在6%左右。直到逐漸滿足市場需求，經濟形勢放緩，房價漲幅將會趨於平穩。
至2020年6月份，墨爾本獨棟屋中位價預計將會達到94萬澳元，未來三年預計10%左右。
單元房
至於墨爾本單元房市場，供過於求將會導致房產中位價出現下滑。到2020年，墨爾本單元房中位價預計將累計下滑5%左右，至53.5萬澳元。
昆州——布里斯班
在過去的幾年中，布里斯班市場價格增長並不像悉尼和墨爾本一樣迅速。低利率的市場環境、相對有吸引力的價格以及溫和的供應確實吸引到了部分買家。
截止2015-16財年底的之前4年時間，布里斯班房屋中位價平均每年上漲了5%左右。然而，為響應國家調控政策，各大銀行收緊了投資房貸款，許多投資者無法順利成交，與此同時布里斯班市場上單元房的完工率又創造了歷史新高，導致市場的惡化。
截止2016-17財年底，布里斯班房價漲幅回落至2.0%，房產中位價也降至55萬澳元左右。中位價上漲的區域主要集中在布里斯班內環（0.7%），外環（1.0%）以及中環地區（2.9%）。
「總體來看，布里斯班房產前景依然溫和。當地經濟正緩慢的從採礦型經濟轉型，市場正在逐漸復甦。就業前景得到公共部門支持在不斷得到改善，旅遊、教育等出口產業也在不斷增加。預計未來布里斯班的房屋需求將會有所增加，新住宅建成后的價格下滑應該是市場供過於求所導致。」
獨棟屋
預計未來到2020年6月份，布里斯班獨棟屋中位價預計將累計增長7%，達到59萬澳元左右。
單元房
布里斯班的供過於求主要集中在單元房市場，因此預計單元房價格還會繼續下滑。此外，單元房完工量預計將會有所放緩，但由於許多單元房近期陸續落成，市場上供過於求的現象還將持續，對當地租金造成下行壓力。預計內城區的公寓租賃市場競爭激烈，導致房東不得不降低租金價格吸引租戶。
單元房中位價預計從今年6月份到2020年6月份將會累計下滑7%，至38.5萬澳元。與悉尼和墨爾本的單元房市場相比，布里斯班供過於求的幅度將大幅下滑。
西澳——珀斯
澳洲礦業投資的下滑，導致珀斯經濟不景氣，未來預計採礦業還會進一步下滑，西澳經濟估計還會繼續低迷。
截止2017年6月底，西澳首府城市珀斯房屋空置率達到了7.3%，過去3年中租金價格下跌了13%。珀斯獨棟屋中位價3年中下滑了14%，至52萬澳元左右。其中跌幅最大區域包括珀斯中環地區（-9.2%），內環地區（-5.7%），以及外環地區（-6.2%）。
「總體來看，珀斯房地產市場或將在未來一段時間內繼續保持疲軟。然而，預計在2017-18年房屋價格觸底的時候會穩定下來。」
獨棟屋
該地區的未來房價走勢取決於採礦業的投資力度。未來3年內，截止2020年6月份，預計珀斯地區的獨棟屋中位價會累計上漲3%左右，達到53.5萬澳元。
單元房
而單元房市場可能會出現較大的下行空間，投資者的撤出會對單元房造成更大的影響。市場上的單元房數量供過於求可能會導致未來3年內房價下跌1%，到2020年6月跌至40萬澳元。
南澳——阿德萊德
儘管經濟疲軟，但是在過去四年中，南澳首府城市阿德萊德的房價依然出現了小幅上漲。
就業和公共基礎設施項目驅動當地經濟的增長以及住房需求的上漲。從2013年6月份到2017年6月，過去4年阿德萊德獨棟屋中位價平均每年上漲4%，其中主要集中在阿德萊德內環（4.5%），中環（4.4%），以及外環（3.9%）。
然而，經濟條件的疲軟以及人口增長的緩慢導致了該地區房價增速受限。自2013/14年以來阿德萊德地區的海外移民數量開始出現下滑，與此同時州際移民流出數量在不斷增加，2016-17財年創下了7,500人的最高記錄。2017年6月，南澳地區失業率高達7%。
「隨著該地區的經濟疲軟、人口增長放緩、以及市場需求的下滑。預計在2017-18到2018-19年間，房價平均每年最少增長2%。到2019-20年，阿德萊德市場預計將會有所改善。」
獨棟屋
總體來看，未來幾年阿德萊德獨棟屋中位價增長預計在7%左右，達到51萬澳元。
單元房
受到監管機構限制投資房貸款的影響，單元房中位價在未來3年內預計將累計增長3%，達到37.2萬澳元。
塔州——霍巴特
由於經濟條件的走高，2015-16財年塔州首府城市霍巴特房產中位價上漲了10.5%，其根本原因是人口增加推動了該地區需求的上漲。
霍巴特是澳洲各首府城市中獨棟屋中位數最低的城市之一，由於悉尼和墨爾本地區人口激增，因此州際移民數量持續增多使得霍巴特獲利。
在過去3年內，海外移民數量的增多以及州際移民人口上漲導致該地區住房需求上漲，房屋空置率出現下滑。
以往來看，霍巴特占塔斯馬尼亞人口增長的40％-50％，但過去五年，這一比例已經超過了70％。
這表明霍巴特地區的經濟條件正在不斷走高。過去一年中，霍巴特獨棟屋中位價上漲了6.1%，至42.4萬澳元。這這段時期內，塔州主要增長的區域包括Glenorchy（15%）和霍巴特（10.6%）；而Kingborough則下滑了0.7%。
「總體而言，2017-18財年當地經濟以及州際移民將會繼續推動房屋價走高。供應不足以及租賃市場緊張的情況也會繼續增多。」
獨棟屋
預計到2020年6月份，霍巴特房屋中位價將會上漲至47萬澳元，平均每年上漲4%，累計上漲11%。
單元房
單元房投資市場依然活躍，空置率下滑以及租金價格上漲將會推動投資者活動，並擴大單元房的需求。預計未來到2020年6月份單元房中位價將會累計上漲9%，至36萬澳元。
首都領地——堪培拉
堪培拉房屋市場在過去三年穩步增長。 在此期間，房價中位數每年上漲5.5％。至2017年6月，達到了64.5萬澳元的價格。
住房的基本需求在很大程度上得到人口增長的支持。 過去四年來，堪培拉地區州際流出數量不斷縮小，2016-17財年州際凈流入人口上漲了800人左右，海外移民人口數量增加約2200人。
澳洲首都領地的失業率也出現下滑，意味著當地經濟狀況有所改善。截止2017年6月份，由於市場需求的走高，導致堪培拉房屋空置率下滑至1.3%左右。
獨棟屋
堪培拉地區的前景與公共部門的就業增長密切相關。由於人口增多，房屋供應不足以及就業前景強勁。預計到2020年6月，堪培拉獨棟屋中位價將累計上漲16%，至75萬澳元。
「在這段時間內，堪培拉地區的獨棟屋價格上漲估計將會是所有首府城市中最快的。」
單元房
單元房市場可能會繼續出現供過於求，疲軟的單元房價格有可能會吸引獨棟屋購房者的興趣。預計2017-18財年，單元房價格將保持穩定，之後幾年才會適度增長。
預計到2020年6月，該地區單元房中位價累計增長2%至43.5萬澳元。
北領地——達爾文
最後我們來看下北領地。作為北領地的首府城市，達爾文市場規模較小，很容易受到當地時間的影響，房屋中位價充滿變數。
2012-13財年，該地區海外移民數量達到5000人，創歷史新高。而到了2016-17財年，該數字降到了600人。
從2013-14年到2017年6月份，達爾文獨棟屋總位價出現下滑，跌至54萬澳元。其中，達爾文內環（+4.2%），北部地區（+8.3%）而Palmerston則下滑了13.2%。
獨棟屋
預計2017-18年該地區獨棟屋中位價將會持續下滑，之後將從2019-20年開始小幅回升，到2020年6月或重回54萬澳元。
單元房
單元房中位價預計在未來三年內將會累計下跌4%左右，至45.5萬澳元。
2租金收益率
投資房除了轉手售出獲利以外，在持有的期間需要看其租金收益率。
從各首府城市來看，悉尼的地區的房屋租金收益率最低，僅為2.1%。由於價格的上漲，墨爾本地區的租金收益率也出現下滑，降至了2.3%。
而布里斯班、阿德萊德、珀斯以及堪培拉地區的租金收益率相近，大約在3.6%到3.7%。由於布里斯班、阿德萊德和堪培拉地區的房價有所上漲導致租金收益率收緊。珀斯房價下滑速度超過租金增長，因此租金收益上升。
達爾文和霍巴特的租金收益率較高，這也側面反映了小市場的波動性。2017年，霍巴特由於房價上漲，租金收益率達到4.4%左右。達爾文與其相似，也出現小幅下滑，從2013-14年的5.6%租金收益率下滑到了4.7%。
3推動房價上漲的因素
從以上各地區的房價分析中我們可以看出，澳洲房價的上漲得益於人口增長、就業增長的推動。
海外移民
上個十年（截至2016/17），在海外留學生和礦業投資帶動就業增長的驅動下，澳大利亞凈海外移民創下新高，達到平均每年217,400人。
其中，新州和維州佔到了澳大利亞凈海外移民總數的61%，而昆州和西澳則佔到30%左右。但是隨著近些年礦業資源行業投資下滑，就業減少，昆州、西澳和北領地海外移民人數比例出現下滑。
因礦業資源行業相關移民減少，南澳、塔州、和奧首府領地的海外移民比例保持在長期平均水平。
「展望未來，在澳大利亞失業率沒有出現明顯改善，吸引就業相關移民的情況下，到2019/20年，澳大利亞凈海外流入移民數量或將從2016/17年的215,000放緩至190,000人/年。其中，昆州、西澳和北領地的凈海外流入移民減少情況將相對更為明顯。」
澳洲國內人口流動
澳大利亞各州之間的人口流動與房價和就業前景密切相關。整體而言，經濟形勢不好，就業前景有限的情況下，國內人口流動相對較少。
新州：受房價高企、可負擔性惡化影響，新州人口呈凈流出狀態。上個十年，凈流出人口數平均為13,400人/年，高於長期平均水平。
維州：因當地經濟表現強勁、相對悉尼的房價更具可負擔性，該州過去十年凈流入人口平均為6800人/年。其中2016/17年估計為19,000人,錄得全澳最高水平。
昆州：礦業資源投資增速放緩導致該州凈流入人口放緩至平均10,600人/年，低於長期水平。其中， 2016/17年的凈流入人口有望達16,000人（主要為因房價不可負擔而逃離新州的流入人口）。
南澳：受經濟不景氣影響，上個十年的凈流出人口為平均4100人/年。其中2016/17年的凈留出人口估計為7500人。
西澳：上個十年的凈流入人口為平均1900人/年。其中2016/17年的凈留出人口估計為11500人。受礦業投資下降影響，該州凈流出人口有望進一步增加。
塔州：2015/16年人口由凈流出轉變為凈流入狀態。2016/17年凈流入人口估計為500人。
澳首都領地：受當地就業相對更為穩定影響，人口正逐步由凈流出向凈流入發生轉變，2016/17年凈流入人口估計為800人。
北領地：受資源投資下降影響，經濟形勢有所惡化，人口凈流出狀態有所加劇。其中，2016/17年凈流出人口估計為3000人。
「展望未來，鑒於悉尼和墨爾本兩地房價居高不下，且其他地區的經濟情況出現改善，新州凈流出人口有望增加而維州凈流入人口則出現減少。昆州、塔州或澳首都領地因房價相對便宜且就業前景相對穩定，流入人口或將持續增加。西澳、南澳和北領地因就業疲軟則流出人口或將出現上升。」
住房供應-開工量
過去三年（截至2016/17年），澳大利亞的新房開工量處於歷史高位，並於2015/16年達到峰值水平，為233,600套。隨著這些項目的竣工，澳大利亞部分地區或將經歷供應過剩的局面，而其他州的住房緊張或將有所緩解。
新州：該州錄得全澳最高的住房缺口。2017年6月的住房缺口估計為39,300套，但是隨著新建住房的竣工，這一缺口有望進一步下降。
維州：自2009/10年起，住房竣工量開始高於基本需求量。2017年6月的住房缺口估計為5800套。隨著供應增加，該州有望逐步實現供需平衡。儘管如此，當地出現公寓房供應過剩而獨棟屋供應不足的跡象。
昆州：與維州相似，當地內城區公寓出現供應過剩的跡象。2017年6月住房供應盈餘估計為10,400套，主要集中在公寓。
南澳：因新房建成量增加而基本需求未有變化，該州於2015/16年出現「供應過剩」的局面。2017年6月住房供應盈餘估計為2800套。從目前新建住房竣工量來看，供應過剩量有望進一步增加。
西澳：受經濟不景氣、需求下滑影響，2017年6月住房供應盈餘估計為24,900套。
塔州：2015/16年前因人口增長緩慢導致當地住房一直呈盈餘狀態。但隨著經濟增長復甦，2019/20年前有望出現供應缺口並出現增加。
澳首府領地：2015/16年因需求增加而新房完工量大幅減少導致當地住房供應盈餘收窄，但隨著新房完工量逐步增加，當地住房供應盈餘或將持續。
北領地：當地住房基本需求表現疲軟導致住房盈餘持續增加。由於需求大體持平，當地住房供應盈餘狀態有望持續一段時間。
「展望未來，全澳繼2015/16年新房開工量達到峰值后出現放緩。與此同時，監管機構的限貸政策導致公寓期房銷售量和開工量出現雙跌。此外，多個州的連體別墅開工量也出現放緩，供應過剩現象凸顯。2017/18年多地的供應缺口收窄或供應過剩上升將導致新房開工量有望進一步放緩，到2019/20年為162,000套。」
自2012/13年以來，澳大利亞住房供應出現明顯向單元房建設轉變的趨勢。這種趨勢的出現一方面是受公寓需求上升驅動，另一方面則受多重因素的綜合影響。
近些年來，首先小面積住房在澳大利亞呈上升趨勢。其次，住房可負擔性，尤其是悉尼和墨爾本出現惡化導致很多人轉為選擇相對較為便宜的公寓市場。
第三，投資者對公寓房的需求增加。受此影響，全澳新建住房中公寓房佔比從2011/12年的33%激增至2016/17年的46%。同期，維州（30% VS 47%）、澳首府領地（54% VS 68%）、昆州（33% VS 46%）。
未來，公寓建設量上升表明出現供應過剩的絕大部分州主要集中在公寓市場。此外，鑒於目前仍有大量待建或在建的公寓市場，未來1-2年來的公寓完工量仍將處於相對較高的水平。