悉尼Opal Tower公寓樓事件 買房人拿什麼「金剛符」護身？
來源：澳財網
新年伊始，房地產業最受關注的事恐怕要數Opal Tower質量問題。就在喜迎聖誕節平安夜之際，地處悉尼奧林匹克公園的34層公寓Opal Tower突然發出了「咔咔咔」的巨大聲響，導致392戶居民緊急撤離。
伴隨大樓一些受損照片的流出，即內部石膏損壞和牆壁開裂等，負責疏散人群的警方表示內部支撐牆體可能存在缺陷。可這棟大樓並不是什麼幾百年的老建築，而是今年剛剛建好、全新的公寓。公寓開發商Ecove一直將其視為自己最值得炫耀的項目之一，光是建造費用就花了1.65億澳幣！
Opal Tower外觀
新州規劃部指定新南威爾士大學工程學院院長Mark Hoffman和前紐卡斯爾大學工程學院院長John Carter牽頭，對事故原因展開調查。在他們1月3日向新州政府遞交的調查報告中顯示：按初步評估，沒有證據表明建築物基礎和樓體本身存在問題，但他們相信Opal Tower存在「許多設計和施工問題，有待繼續調查」。受影響的業主需要在外邊「過渡」到建築商對大樓損毀情況評估結束，並且確保大樓安全后才能返回。
而Opal Tower並不是孤案。聖誕節當天，墨爾本Abbotsford區Eden公寓樓陽台上的玻璃屏障突然爆炸。
新建成的住宅屢屢爆出問題，不免讓購房者們「膽戰心驚「：
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澳大利亞的新住宅項目質量參差不齊，究竟存在哪些普遍問題？
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這些問題的背後，又潛藏著怎樣的原因？
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現在澳洲房地產進入下行周期，是否意味著新的公寓樓失去了投資價值？
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個人購房者如何規避新公寓樓的質量風險？
本期《澳財聚焦》節目，博滿金資首席分析師魏睿昊先生將就這些購房者最關心的問題，進行深度解析。
澳財聚焦
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在《澳財聚焦》12月的一期節目《創十年來最大跌幅，澳洲住房市場明年將崩盤還是會觸底反彈？》中，魏睿昊先生就分享過很多有關澳洲房地產兩大權重城市——悉尼和墨爾本市場差異和走向的「乾貨」，也同意一些主流媒體的觀點：澳洲房價仍會持續下跌，跌幅約在10%左右。
儘管2019年的澳洲房地產，仍處於下跌周期中，但根據REIV的數據看，墨爾本的一些區域可能會在這場「寒冬」中倖免，尤其是北區和西北區一些房價可負擔性較好的suburbs，也許不會呈現明顯下跌的趨勢。
Opal Tower結局：業主或難以得到滿意答覆
在魏睿昊先生看來，Opal Tower以後能否安全居住，目前還是個未知數。此外，即便可以安全入住，這棟樓也被視為「問題樓」，貶值幾乎無法避免。
而這個事件的主要相關者——住戶業主和開發商，很容易會陷入極為對立的局面：
如果經調查，整幢樓無法修復，那麼業主可以要求開發商進行全額賠付，這或許是對他們而言最好的方案。
如果調查結果顯示，大樓一定程度上可以修復，對開發商更有利，這幢樓本身就在保修期內，他們本就要負全部責任，而修復可以使得他們避免全款賠付的損失。可對業主來說，卻並非好結果。首先，即便房子修好可以搬回居住，但總會讓人提心弔膽。其次，且不論房價貶值帶來的資產損失，再次出售恐怕也不容易。
事實上，Opal Tower大樓住戶被迫撤離時間已經進一步延長至六周，目前他們中絕大部分大樓住戶被安置在附近的酒店中居住。儘管建築商為這些住戶提供相應的酒店住宿補貼，但很多住戶表示，補貼根本就不夠彌補實際支出。
儘管住戶計劃對負責方採取集體訴訟。並已開始和澳大利亞律所Shine Lawyers全國集體訴訟特別律師Jan Saddler進行會談，但未來的追責也恐怕也將艱辛漫長。
事實上，而據當地媒體報道，大樓的開發商Ecove和建築商Icon就事故責任承擔問題已經開始「扯皮」。雙方都指責對方才是本次事故和經濟損失的主要負責方。至於，當地市政府（City Council）和驗收公司，其實難以逃脫責任，可真正問責恐怕也很困難。
澳洲公寓樓問題頻出，外面下暴雨，屋內下大雨，公寓建設質量怎麼了？
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Opal Tower事件，只是在一個側面反映出行業的隱患——由於人口增速快，中高密度住宅（公寓或聯排別墅）建造量不斷增加，公寓的建築質量不可避免地出現了參差不齊的情況。
本周，《澳洲財經評論》（Australian Financial Review）又爆出西悉尼的開發商兼建造上Merhis被指控在至少兩個公寓開發項目中，建造的建築存在缺陷。其中在2012年完工，位於悉尼Sutherland區Morley St的Brittany公寓，就有防火缺陷，最近才得以修復。
Merhis最近在Auburn區完成的項目Aya Eliza
在2014年墨爾本Docklands區的Lacrosse Tower高層公寓發生大火，就暴露出公寓建造大面積使用易燃建築包層的問題。
漏水為公寓最常見質量問題
根據澳大利亞消費者權益組織CHOICE的數據，2010年至2015年期間，澳大利亞檢查的房產中有4％存在嚴重的漏水問題（新南威爾士州高達9％）。一旦出現漏水，意味著很可能需要將花費超過10,000澳元進行維修，並且它會影響建築物的結構。還有34％的房產存在很難察覺的輕微滲水問題，如果不修復，可能會成為代價高昂的缺陷。
其他質量有問題的多高層建築
為什麼公寓樓質量不佳？
根據CHOICE的總結，最直接的原因是：在過去2-3年中，開發商開發的公寓項目還是以一居和兩居小戶型公寓居多。理財規劃師和貸款經紀人Chris Bates解釋稱：「開發商的主要目的是把這些住房賣給投資者，而投資者想要的是售價便宜的公寓。因此，這類住房的開發標準不會太高。」
而魏睿昊先生則剖析更深層次的三點因素：
原因一：
市場發展過快，真正有能力建造高層住宅樓的公司不多，導致市場上builder資質參差不齊
根據墨爾本議會的研究報告，墨爾本每年要容納近10萬新居民，將逐漸成為澳大利亞最大城市。為了滿足居住需求，公寓開發項目大量湧現，取代傳統的獨立住宅如house之類。悉尼的情況也幾乎類似。
市場需要公寓樓，但澳洲建築業並沒有太多能夠建造高密度建築的公司，新的開發商和建築商不斷湧現。但他們中許多並沒有豐富的開發建造經驗。
而近年來大量公寓房都出售給海外投資者。這些人本身不在境內，購買的房產也不會用來資助，因此並不太關心房屋建造細節和環境。這也使得一些開放商建築商「鑽空子」——只追求短期的利潤，完全不重視品質和公司信譽。在施工時傾向使用成本低但質量不佳的原材料。
原因二：
澳大利亞各州公寓建造標準不同，但普遍存在基本標準過低，不符合目前的居住需求
以澳洲兩大權重城市悉尼與墨爾本為例，它們所在的新南威爾士州和維多利亞州公寓建造標準就不同。
新州規定了公寓的最低面積標準，包括一房公寓不低於50平米、兩房公寓不低於70平米。維州的要求則一度還低於新州。直到2017年，墨爾本規劃部長Richard Wynne確定的維州公寓設計新標準，對公寓最低面積沒有硬性要求，而是對住宅的房間、功能、公共空間的最低要求提出了細化標準。
但總體而言，兩地的標準要求都不高，這也使得許多建築商為了利潤，都採取這個最低標準，建造出來的公寓自然品質不會太好。比如在墨爾本Docklands區，就存在很多「先天」設計有缺陷，層高低於2.7米，布局狹窄的公寓，還常常有缺乏自然光、通風不暢的無窗「暗房」房型。
原因三：
一旦出現問題，很難追究責任方
如前文提到Opal Tower的開發商Ecove和建築商Icon已經開始「扯皮」，責任方推卸責任在公寓質量問題的事件中層出不窮。
比如墨爾本Lacrosse高層公寓火災后，業主在2015年被通知，必須支付2000萬澳元的費用來替換易燃的牆面覆蓋層。而建築商提出的方案是在外牆安裝洒水龍頭，業主不接受他們的提議，因此必須經過昂貴的法律訴訟來挽回自己的損失。
為了解決維州建築物易燃外包層遲遲得不到更換的問題，政府推出一項新法，允許受影響的公寓業主通過市政費來支付修復樓體的貸款。可這樣又增加了市政費，也就是變相增加了所有納稅人的負擔。
此外，如果是建築本身設計或建造中出現的問題，業主也很難尋求保險公司的幫助。悉尼的Lidcombe公寓樓，由於建築質量問題，在風暴天屋頂出現脫落，損失達260萬澳元。但保險公司拒絕賠付，提出這是建築建造本身的問題，按照澳洲法律，不能得到保險賠償。
澳洲的公寓房不值得買了嗎？
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這個問題見仁見智，魏睿昊先生給出了個人的建議
總所周知，驅動房產市場的一大因素是人口增長的住房剛需。2018年澳大利亞人口首次突破2500萬大關，而且人口增速越來越快，從2400萬增長至2500萬的過程僅花費了2.5年的時間。按照目前的趨勢，到2020年底或2021年初，澳洲人口有望達到2600萬；到2030年，澳洲人口則有望增長至3000萬。
新增長的人口都傾向於向首府城市集中，悉尼佔新南威爾士州的人口比例達到65%，而墨爾本占維多利亞州比例則高達77%。這都意味著，多年來澳洲人形成的有地大房子的居住習慣可能會被改變，將會有更多中高密度的房屋出現。魏睿昊先生認為，這種趨勢已經形成，目前的住房市場，正處這一變化周期的早期或中期階段。
一方面，據諮詢公司BIS Oxford Economics提供的數據顯示，今年墨爾本交付的高層公寓（≥4層）將從去年的13,500套增加至17,000套。悉尼今年交付公寓的數量雖然未有上升，但是同樣保持在歷史高位，達到26,300套。
但另一方面，由於房產市場暗淡，2018年11月份建築許可數量再次下降，其中公寓批准率下降了54％。總體而言，自2018年全年建築許可下降了32.8％。連較為穩定的獨立房屋板塊也較為疲軟，批准自2017年底以來下跌6.4％。而且有專家預測，批准量可能會進一步下降。
所以，短期來看所以，兩大城市公寓價格面臨進一步下行壓力；以長周期而言，卻又可能會出現房子不夠住的情況。對於公寓房的購買，主要看個人的需求和建築的品質。
個人購房者如何避開公寓房問題
如何規避公寓房的風險？魏睿昊先生指出，在購房前做足功課非常必要。
很多人買房，只去了解開發商。事實上，了解建築商的背景也很重要，比如他們是否有建造中高層建築的經驗，曾經建造過的建築業主反響如何等等。如果有時間，不妨自己去看一看一兩個已經完工的項目。
老話「便宜沒好貨」還是有一定道理。建造房屋有固定的成本，如果一個項目的每平方米價格遠低於周邊區域的其他項目，那很有可能說明，有「偷工減料」的情況存在。購房是長遠投資，有時甚至關於一家人的生活，切記不可貪便宜。
澳財網還邀請到了澳洲註冊建造師、註冊建築檢測師方亮先生（Michael Fang），來給購房者支招。方亮建議驗收房屋時，最好邀請專業的驗房師。因為他們會帶專業的測量工具，去檢測一些肉眼無法察覺的問題，如結構、管道或白蟻問題等。
另外，他建議對建築測量師（building surveyor）最好也進行了解，因為理論上住房的質量監督是由他們負責的。由於澳洲建築測量工作已經市場化，測量師也可以個人執業，如果是只有證，但沒有經驗的測量師檢測的項目，購房者購買時也要三思而行。