投票進行時！澳洲地產開發選舉期間之怪現象
來源：澳洲財經見聞
「經之以五事，校之以七計，而索其情」
–孫武（春秋）
澳洲的房地產開發總體來說是透明的，但其中依然有不少灰色地帶給了政治力量不少操作空間，特別每逢選舉（這裏指州和地方 Council 的選舉，聯邦選舉對開發申請影響不大）這方面的影響就會更大，往往會看到一些平時不會發生的現象。最近悉尼西北的 Cumberland Forest 的 IBM 澳新總部地塊的 Rezoning 申請過程就出現了 Council 有意拖延公示時間的情況，而這背後原因直指3月23號新南威爾士州的選舉，下面通過對這個申請的跟蹤和分析來探討一下選舉對開發申請可能造成的影響。
地塊和項目基本情況
地址：55 Coonara Avenue, West Pennant Hills
Council: The Hills Shire
面積：25.87 公頃
目前的 Zoning: B7
計劃的新 Zoning: R3 & R4 (23.377公頃) + RE1 （2.493公頃）
Planning Proposal 申請編號: 1/2018/PLP(Hills Shire Council) / PP_2017_THILL_006_02(規劃廳)
地主/申請人：Mirvac
總共預計住房套數：600套
200 套低密度住房（House, 聯排……等等）
400 套公寓：
20 套 Studio
100 套一房
220套二房
60 套三房
項目歷史進展
根據下圖州政府規劃廳搜索該申請的結果顯示，目前中國項目正處於規劃廳 Gateway 准許后的 Pre Exhibition 階段。項目由2017年7月28日遞交以後於2017年10月31日獲得州政府的 Gateway 批准，僅僅用了3個月多一點的時間，接下來直至今天沒有新的發展，確實值得尋味。
調整規劃標準(Rezoning) 的 Planning Proposal 基本步驟
在進一步討論這一申請以前，先來簡單的看一下在悉尼所在的新州調整規劃標準(Rezoning) 的 Planning Proposal 的基本步驟。
在新南威爾士州如果需要改變一塊土地的用途和有關控規（高度、容積率等等），發起人需要通過 Planning Proposal 來實現，這個操作基本有5大步驟：
1發起人向相應的規劃主管部門發起申請
發起人通常是地主，規劃廳或地方政府也常常發起。相應規劃主管部門一般是地方政府，但是規劃廳長也可以制定授權規劃廳長官或相應的 Planning Panel。發起人一般在開始流程之前往往和相關主管部門有充分溝通，和州政府規劃廳也有一定的溝通。
2Gateway 決定
Council 或相應的規劃主管部門評估提交的計劃以後，如果不支持，申請將不能繼續；如果 Council 支持，申請將上到規劃廳，規劃廳將做出 Gateway Determination。通常規劃廳會尊重 Council 的意見，最後的出入不大，比較普遍的情況是規劃廳在授予 Gateway Approval 的時候會增加一些條件。
3Community Consultation 社區諮詢
這一步社區諮詢工作是聽取公眾意見，往往還會有公眾聽證會。
4Assessment 評估
Council 或相應的規劃主管部門對公眾反饋進行評估，如果沒有問題將由州議會相關部門起草相應的控規（LEP）調整草案。
5LEP 正式生效
州規劃廳長簽署法案，相應調整后LEP 正式生效。
Rezoning Proposal 的關鍵節點
和一般的 DA 申請不一樣的是，Rezoning Proposal 基本最後沒有上法庭解決的選項，協商和溝通（Council, 州政府和民眾）格外重要，然而在下面這些關鍵的節點上都有可能失敗：
1. 第一步的發起階段，Council 不支持而不予立案受理；
2. 第二步的Gateway 決定也有可能被規劃廳拒絕。
除了這兩個節點，整個過程都充滿變數，根據社區諮詢的苗頭變化和任何時候的壓力消長，Council 的態度可以隨時轉變，項目基本隨時都可以停頓，最後能否成功很大程度上取決於 Council 各市議員和規劃廳（規劃廳長）的決心和魄力。
Mirvac West Pennant Hills IBM 總部項目的發展和現狀
澳洲的老百姓可能在開發申請的流程里被賦予了太大的權利，我這麼說是很大一部分是因為市民的反對與排斥開發的情緒太強了，對於城市建設和發展增加了很多時間和金錢的成本，對整體經濟也都有不少負面影響。
對於這塊地我不但很熟悉，更有個人感情，在 IBM 工作的那些年天天出入。現在，由於 IBM 的業務的變化，今年年底租約結束以後將不再需要這樣規模的一個總部了，根據這塊地的規模和位置，想要找到替代的租戶幾乎是不可能的，地主（Mirvac）尋求改變用途加以更好的利用我完全理解。
IBM 這個設施是 Council 和州政府非常重視的這一地區不多的商業園/就業區用地，政府方面其實是非常不情願將這裏改為住宅用地的，所以 Mirvac 在爭取 Council 和州政府的支持方面的工作是非常成功的。另外，悉尼西北鐵路的發展也為計劃的推進提供了天時與地利，這一地塊的北側距離即將開通的西北鐵路的 Cherrybrook 站只有650米，而州政府對於西北鐵路沿線土地的一個不成文規定是考慮各新火車800米（步行10分鐘）距離以內土地改性為R4（高密度住宅）的方案，這絕對是支持 Mirvac 的計劃的。
Mirvac 最早的方案是2016年提交給 Hills Council 的，當時計劃的住宅部分是23.977公頃，環境用地（RE1)是2.493公頃，這和現在的比例完全一樣，只是住宅部分全部是最高最密的R4用地（現在的是 R3 + R4）。
這個計劃當時被 Hills Council 非常乾脆的拒絕了，但是我們還是了解一下 Mirvac 有多上進吧：1270套公寓（63套 Studio，318套1房，699套2房和190套3房和4房）。
Hills Shire Council 對這個方案的拒絕是非常乾脆的（2017年3月28號投票結果：8票反對，1票支持，1票棄權），由於Mirvac 的胃口太大，Council 甚至不支持將整塊就業用地轉為居住用途。Mirvac 很快根據第一次申請獲得的反饋按照最初計劃的一半的規模就是現在的方案再次提交計劃，成功獲得 Council 認可突破首道障礙(2017年7月25號 Council 投票結果：5票支持，3票反對，2票棄權)。
Mirvac 趁熱打鐵，8月就向州規劃廳提交了下一步的申請，並且於2017年10月31日獲得規劃廳的 Gateway 批准。像所有的Gateway 批准一樣，規劃廳列出了眾多的條件讓 Council 和 Mirvac 滿足，最重要的工作就是決定整個地塊各個部分的具體 Zoning，州規劃廳，Mirvac 和 Council 經過反覆的談判，反覆修改的方案最後終於在2018年11月29日獲得州規劃廳的批准。
具體細節就不多說了，Mirvac 最初希望除了 R4 和 R3 的 Zoning 以外，剩餘部分能夠都改成 E3。E3 表面上是環境用地，實際上卻還是允許適度的住宅開發的。
當時 Mirvac 的這一計劃說服了 Hills Council（2017年12月12號 Council 投票結果：8票支持，4票反對) 卻沒能過得了規劃廳這一關。2018年的6月，規劃廳否決了絕大部分的 Zoning 方案，Mirvac 緊密操作，改動后的 Zoning 方案在 Council 同意以後2018年9月25號 Council 投票結果：8票支持，5票反對)，這一方案由 Council 於2018年10月15號上報州規劃廳以後於11月29號獲得規劃廳的綠燈。
2017年12月的地塊 Zoning 方案
最後的地塊 Zoning 方案
最後的方案住宅部分的情況（R3，R4）基本一樣，不同的是剩餘部分由原先清一色的 E3改為E2和RE1。RE1 基本只有公共休閑功能，E2 和E3 對於 Mirvac 來說經濟上都有價值，本來想要的 E3 可以適當的開發一些住宅，E2 是環境保護用地，非常可能要由政府收購，可能獲利不一定低於E3 的做法，但在森林保有上 E2 更加有力。
憤怒的群眾
澳州的群眾對開發普遍的比較保守，有時更是敵意的，審批部門又非常重視他們的意見，在 Rezoning 上由於關鍵的節點都是市議員投票決定，最後也不能法庭解決，群眾的意見則更加重要。這個項目的整個過程也一直受到社區民眾的關注，目前來看，雙方的交手非常精彩，而且可以肯定後面還有好戲。
這次密切關注這個項目的群眾眾多，而且還形成了不少組織，其中最活躍最積極的要數WPHVPA（West Pennant Hills Valley Progress Association），因為受影響最直接，這一項目吸引到的其它組織還有： Residents Infrastructure and Planning Alliance， Protecting Your Suburban Environment Inc， Cumberland Bird Observers Club，Sydney Agricultural, Rural and Public Lands Trust，Galston Area Residents Association，Cumberland State Forest and Environs Trust，Byles Creek Valley Union Inc，STEP Inc，Association for Berowra Creek 和Save Beecroft-Cheltenham Alliance 等。
除了平時的各種大小抗議和宣傳，反對團體比較重大的動作有：
2018年1月：在2017年12月 Council 支持 Mirvac 在非住宅部分使用E3 的 Zoning 以後，WPHVPA 牽頭其它組織聯名發表致規劃廳、Hills Shire 市長並抄送最多政客議員的公開信表示反對；
2018年3月：集團約見聯邦議員 Julian Leeser 指出計劃違背聯邦環保和生物多樣性保護法律（ Commonwealth Environment Protection and Biodiversity Conservation Act 1999）的地方，施壓阻止；
2018年10月：WPHVPA 再次髮長信給規劃廳列出方案的缺點。
從他們的做法和方式來看，他們的組織性和專業性都非常強，從項目的幾次調整來看，反對群體的活動還是非常有效的。
這次項目再次吸引了媒體的注意是因為 Council 遲遲不進行項目公示，因為在州政府去年11 月底簽發調整后的 Gateway 批准的時候，其中的一個要求就是儘快公示，Hills Council 最初也曾表示會在1月31日之前公示。現在反對團體直接認為是自由黨佔主導的 Hills Shire Council 是為了避免對目前執政的自由黨州政府在3月23日的州大選中的表現故意拖延，Council 說的等待和 Mirvac 的VPA 的說法只是牽強的借口。
州議會在這一選區的在任議員是 Ray Williams，他的地位非常穩固，這樣的幫助對他來說是沒有需要的，但是對整個州的選舉局勢來講，這一事件的擴大造成影響的風險是難以估計的，所以覺得更多的是政府不想給這些反對團體利用大選當頭大作文章的機會。
一些討論
IBM 總部改建項目到目前為止，Mirvac 及其團隊還是非常成功的。首次提出的1270套方案可能本來就是準備好了被拒的結果，但是後來看那次申請成功提高了 Council 的接受度並了解了 Council 可以接受的尺度，趕快作為根據向下調整項目規模，很快順利的過關。另外，幾次碰壁，都放棄申請複議的權利，而是使用遊說和溝通的方法，調整計劃重新申請，這些做法都值得學習。
另外，Rezoning 的事情是非常政治的，加上民眾的反對開發的態度，通常這些民眾手裡握有決定該地區州議員的選票，在加上這類新聞又都是媒體非常喜歡報道的，都使得他們絕對是過程里的重要因素。最近幾個月 Hills Shire 轄區的馬來西亞背景的 Mulpha 的 Norwest Marketown 項目和 Dyldam 在 Baulkham Hills 的 Bull 』n』 Bush 酒店的 Rezoning 項目的波折背後的原因也是一樣。
特別是 Dyldam 的Bull 』n』 Bush 酒店項目更有代表性，這一計劃在去年7月份被 Council 拒絕以後，Dyldam 選擇複議，負責複議的 Sydney Central City Planning Panel 在10月31日表決支持，正常情況下下一步就是規劃廳正式的 Gateway Approval，但是2月初的時候，規劃廳長 Tony Roberts 突然行駛干預權利，背後一定也是大選臨近的壓力。
另外 Tony Roberts 的態度非常的曖昧，一句這個申請需要進一步推敲，實際上是叫停了這個項目，達到了傳達自己和州政府在意民意的形象的目的，但留有事後通過的餘地，是這屆州政府在這方面的典型做法。所以，如果 Rezoning 的申請近期有選舉，阻力會額外的大，議員或各方競選人都會對房地產開發額外的保守，已經遞交的項目選擇暫時擱置，還未遞交的等到選舉結束再遞交大部分情況下是有必要的。
Mirvac 的這個 IBM 總部改造計劃是一個非常典型的案例，從中可以明顯的看到州議會選舉對開發申請的影響，Mirvac 的處理和做法值得學習和思考。商場如戰場，死生之地，存亡之道，不可不察也。