兩黨放出降首付大招 但誰才是「澳洲夢」真正買單者？
來源：澳華財經在線
ACB News《澳華財經在線》5月16日訊 上周日，總理莫里森在墨爾本宣布了首次購房貸款計劃，將首次購房者的首付比例從20％降低到5％。符合條件的首次購房者無需再支付數千至上萬元的房貸保險，而是由政府對首次購房者較低的首付（低至5％）與行業標準（約20％）之間的差額做擔保。（詳見：《首次購房首付低至5% 選戰殺手鐧能否撬開樓市剛需？》）
近年來，住房成本成為澳洲年輕人的一大負擔。年輕人和低收入人群的房產所有權正在迅速下降。 今天，年齡在25-34歲的人群中，只有不到一半的擁有自己的住房。這個年齡段最貧窮的20％人群擁有房產的比例從1981年的63％下降到今天的23％。 按照這個速度，40年後，幾乎一半的退休者將只能租房住。
就在莫里森宣布首次購房貸款計劃后，工黨也隨即表示，如果當選，會採取同樣的政策。兩黨幾乎同時放出降低首次購房首付大招，著眼于為無房者圓上擁有自己住房的「澳洲夢」，但天下沒有免費的午餐，在這背後，誰才是真正的買單者？
銀行細算風險賬
銀行家們紛紛表示，他們正在等待新政的進一步細節，但也有的已經坦言，與客戶付出更多首付款的貸款或支付了房貸保險的貸款相比，該計劃下發放的房貸可能會帶來更高的資本費用。例如，一筆47.5萬澳元的房貸，如果「抵押貸款風險權重」從25％增加到50％，那麼銀行就需要將房貸利率提高1％以上，以維持相同的股本回報率。
與地區性銀行相比，四大銀行有房貸保險的貸款適用不同的風險權重規則。但是四大銀行真的歡迎這一計劃嗎？
紐西蘭2003年起就開始推行這一計劃，包括西太銀行在內的銀行參与計劃，向首次購房者提供貸款。但是，紐西蘭銀行是沒有參与的主要銀行之一。該銀行在一份聲明中說，「我們能夠以其他方式支持我們的首次購房客戶的雄心壯志。」
一些經濟學家警告，如果房價繼續下跌，付出5%首付款的首次購房者可能面臨房貸超過房產價值的狀況，這種現象叫做「負資產」。
他們還擔心，當家庭債務已成為經濟中的風險因素時，新政實質上是鼓勵人們承擔過多的債務。
在最新的銀行利潤公告中，負資產問題開始引人關注。澳洲四大銀行中最大的聯邦銀行（CBA）的房貸中有3％是負資產，而澳新銀行（ANZ）為5％。
從積極的方面來看，瑞銀經濟學家指出，貸款需求可能會增加30億澳元，但這隻相當於每年2150億澳元新房貸總額的1％。借款人還需要滿足信用評估，因此不會對樓市前景產生重大影響。
政府「兜底」
政府宣布的新政背後，存在一個假設，即首付款是購房的最大障礙。在20世紀90年代早期，澳洲的普通家庭需要花6年時間攢下20％的購房首付款。今天則需要10年。對於沒有「爸爸媽媽銀行」貸款途徑的年輕人來說，購房之夢非常遙遠。
聯盟黨的新計劃中，首次購房者只需要支付5％的首付即可，5%至20%的差額由政府擔保，這筆擔保的預算為5億澳元。有分析稱，工黨很快就能就此做出反應的部分原因是，這一計劃的成本並不太高（除非出現意外損失）。
格拉坦研究所（Grattan Institute）的研究者認為，許多首次購房者的最大障礙並不是首付。銀行在評估借款人還款能力時，假設的貸款利率為7％，遠高於實際上4％的利率，首次購房者多被銀行的還款能力評估攔在了門外。
該計劃有每年1萬筆貸款上限，按照去年首次購房貸款計算，每10筆首次購房貸款中只有1筆可獲得該計劃的支持。實際上通過「爸爸媽媽銀行」貸款的購房者本來就可以使用類似的計劃。據格拉坦研究所的分析，即使過去完全沒有人使用類似的計劃購房，房產所有權在十年內只會增加1％。
那麼，若將該計劃擴大，是否效果會更為明顯？分析者認為，如果該計劃成功地「迅速提高」了首次購房需求，就會推高房產的價格，這一計劃不僅無效，反而會適得其反。
另一個問題是，計劃越擴大，「說謊貸」風險就越大，如果買家違約，可能會讓政府陷入困境。
投資者「讓位」
格拉坦研究所指出，聯盟黨改善住房可負擔性的措施，包括剛剛宣布的降低首付計劃，以及2017年引入的首次購房者養老金儲蓄計劃等，都是在試圖通過增加住房需求來解決住房負擔能力問題。
然而，聯盟黨沒有考慮實際上最能幫助購房者的一件事：讓房價下跌。但房價下跌的代價，則要由投資者來「付出」。
從房地產市場的需求端來看，有兩股力量此消彼長：投資者和首次購房者。
在樓市繁榮期間，房價持續上漲，房產投資者熱情高漲，監管部門不得不於2017年對銀行的投資房貸增長做了硬性限制。在樓市降溫時期，房產投資也降到了冰點，首次購房者的比例開始上升。（詳見：《澳首府城市空置率集體上漲背後：首次購房者開始「抄底」》）
但如果工黨贏得今年大選，投資者還要進一步讓位於首次購房者。
按照工黨宣布的計劃，將廢除對現有的負扣稅政策，並將資本利得稅優惠減半。在前一項改革中，工黨會阻止新的現房投資者用房產投資的損失來抵減所得稅。后一項改革中，投資者將按照75％的資產增值繳稅，高於現在的50％。
在短期內，工黨的改革計劃會取消每年價值10億至20億澳元的稅收減免，而從長遠來看會取消更多。
Grattan Institute估計，現有的房產擁有者損失並不大，房價將降低1-2％。而未來的投資者將受到巨大影響，有些潛在房產投資者甚至會放棄投資計劃。據估計這些潛在投資者中大部分屬於收入前10%的群體。
通過減少投資者對現房的需求，較少的投資者意味著更多的首次購房者會在拍賣中獲勝，從而提高房產所有權比例。
但自由黨強烈反對工黨改革負扣稅的計劃，稱這是320億澳元「毀滅性的住房稅」，將打擊所有澳洲人。房產擁有者將看到房價下跌，房屋租賃者將付出更高租金。莫里森引用專家的估計，稱工黨的住房稅將導致房價下跌16％，租金上漲22％。
Grattan Institute認為，澳審慎監管局（APRA）最近對投資房貸的限制已導致首次購房者的貸款比例增加，工黨的政策可能會加速這一趨勢。
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