未來十年澳洲迎來鐵路時代，帶動280多億房地產開發
來源：澳洲財經見聞
未來十年，澳洲鐵路項目附近的房地產開發將至少達到280億澳元。為了維持通勤前往就業中心的居民的宜居標準，應該在交通線路適當的距離（或800米）內建設設施和住房。
澳大利亞首都城市在「最適宜居住的城市」排行榜上總是排名靠前，它們的吸引力，加上澳大利亞過去13年的高移民吸納量，促成了大都市地區人口的快速增長。雖然在經濟和文化上總體受益，但快速的人口增長和落後的公共交通發展繼續加劇了大城市的擁堵。
一項由澳洲汽車協會（AAA）委託進行的調查發現，與五年前相比，2018年悉尼駕駛者的平均車速下降了1.4%。在「無障礙行駛車速」方面，悉尼被評為全澳最擁堵的州府城市。報告得出的結果認為， 悉尼的基礎設施和公路質量都存在不足。
澳大利亞的人口預計在未來十年將增加500萬，大致相當於在澳大利亞現有2500萬人口的基礎上再增加一個悉尼。由此看來，新的交通基礎設施在滿足人口增長方面將是必不可少的一個環節。
投資公共交通基礎設施，特別是鐵路，對於維持居民通勤到就業中心的宜居標準是十分必要的。這也促使了聯邦和州政府將資源結合起來進行集中交通基建投資，預計未來七年投資額將增長107%。
本文概述的鐵路項目中，火車站周邊相關房地產開發項目在未來10年內也將達到約280億澳元。但值得注意的是，目前的估計是基於已知的建設提議和已承諾的開發項目，預計在未來幾年將會有更多新的開發項目被宣布。
例如，悉尼地鐵西線項目（Sydney Metro West）仍處於初期階段，因此，在現階段，少有相關房地產開發項目的消息。
今天概述的鐵路項目將在很大程度上改善澳大利亞民眾的通勤條件，並促進澳大利亞除核心經濟中心城市以外的衛星城市發展。
由於對商業中心、便利設施和住房的需求，大多數房地產開發和投資機會也將會在鐵路運輸基礎設施完成後，更多的在城市邊緣郊區湧現。
本文將對澳大利亞首都城市目前的主要鐵路項目進行介紹，並評估受此鐵路投資影響的各個轄區內住宅、辦公和零售行業當前和未來的發展機遇和投資價值。
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澳大利亞以交通基礎設施建設為導向的房地產開發
澳大利亞人對鐵路運輸的熱愛與汽車交通的「親和」及便利程度相比起來是相形見絀的。
目前，有超過650萬澳大利亞人乘車上下班，乘坐火車上下班的澳大利亞人僅有77萬。然而，在過去25年中，隨著平均通勤距離增加到16公里，鐵路交通的使用人數增長了超過100%。
眾所周知，為了更靠近就業和娛樂區，澳大利亞人通常需要離CBD更近。但是隨著城市的擴張和不斷上漲的房價迫使人們遠離這些核心地區。如果將所需基礎設施、商業及生活便利設施、額外的公共服務都配備齊全，這對政府來說將是極為昂貴的。
由此以來，一個潛在的解決方案就是以交通基礎設施建設為導向的房地產開發（Transit Oriented Development－TOD）,其目標是將便利設施和住房放置在交通路線可達距離(800米)內。
TOD方案需要將新項目開發前景研究、可行性考察、以及在已建立的住宅區域內圍繞現有阻力，進行談判的能力結合在一起。
公共交通基礎設施建設可以在很大程度上改變所在區域，就像歐洲的不發達地區所展示的那樣，建立車站后，地區人口就會出現增長、城市化和區位可取性方面都取得了長足進展。
當前，這種規劃方法可以利用現有或者現已規劃的地鐵項目提供的機會。據悉，澳大利亞州政府已經在車站或轄區計劃中實施了TOD原則。相關諮詢更是深入到當地社區，以便通過對周圍地區進行有效的重新分區和為居民創造適合居住的環境來優化土地供應。
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澳大利亞鐵路建設新紀元——項目盤點
悉尼地鐵項目（Sydney Metro Rail）
悉尼城市地鐵項目包括西北線、城市以及西南線項目，旨在連接新的綠地和社區及城市。
主要工程包括升級16個車站和新建15個車站，將66公里的新鐵路建設到大悉尼的一些非中心地區，在高峰時段，無人駕駛列車每4分鐘到達一次。
由於該鐵路項目，未來十年每年將有14億澳元的開發項目湧入，其中15％的開發項目已得到確認。西北鐵路線最近已經開通運營，CBD和西南鐵路線將在未來五年內交付使用。預計它將縮短通勤時間，並且有可能影響房價中值。
耗資83億澳元的悉尼地鐵西北線於5月26日開通，從Rouse Hill延伸至Epping，共有8個新火車站。受新鐵路線的帶動，從6月起整個Hills地區將有大量房產湧入市場。
據澳洲房地產網消息，房產公司已經收到大量賣家的諮詢，特別是房產距離新火車站10到15分鐘步行的賣家。需求將大多集中於新火車站1公里範圍內。
另外，新地鐵路線的開通也為一些公司提供了更多非市中心辦公租賃替代選擇。
預計開發支出高於平均水平的車站項目地區包括：悉尼CBD、麥格理公園、Rouse Hill、Marrickville、Epping、Waterloo、Kellyville、Bankstown和Chatswood。
·綜合車站的開發將在Victoria Cross, Martin Place, Pitt Street, Crows Nest, Waterloo Stations, and Macquarie Park stations 進行。
·在未來十年，有新車站進駐的區域的零售開發項目將會以混合用途零售中心、現有中心增建將為主要形式。
·麥格理公園(Macquarie Park)的商業開發規劃中包括擬議中7.5億澳元的Macquarie Exchange項目，它將作為車站的門戶樞紐，並增加75000平方米的商業空間和5700平方米的零售空間。
·Castle Hill、Chatswood和Marrickville可能在未來10年內提供近85000平方米的零售總面積(GFA)，以及19000平方米的商業面積。
悉尼地鐵西線（Sydney Metro West）——CBD至Parramatta
擬建的CBD至Paramatta連接線(悉尼地鐵西線)將在兩個CBD之間提供一條額外的鐵路連接，預計到2020年底開工建設。
Parramatta是大悉尼地區最大的就業中心之一，預計未來20年將增加11.3萬個就業崗位。預計該地鐵線建成后， Parramatta至悉尼市中心的列車運行時間只需20分鐘，列車將每2分鐘一趟。政府的目標是在2028年前通車。
聯盟黨政府曾承諾將在未來四年向悉尼地鐵西線項目注資64億澳元，並將在五碼頭（Five Dock）、北伯伍德（North Burwood）和北史卓菲（North Strathfield）增設新地鐵站。
新州州長貝麗吉克蓮在西悉尼的韋斯敏（Westmead）公布了這一消息。韋斯敏是地鐵西線已經確定的地鐵站之一，其它已確定的地鐵站還包括帕拉馬塔、奧林匹克園（Olympic Park）、海灣區（Bays Precinct）站和市區站。政府也在考慮在賴多米爾（Rydalmere）和皮爾蒙特（Pyrmont）增設地鐵站。
鑒於現有的火車T1西線在未來15年內將達到滿負荷運行，而且20年內預計將有45萬人遷入新的鐵路走廊地帶，悉尼人確實需要建設這條新地鐵線。
預計地鐵西線的地鐵站將是全新的，即使在所經過的地區已擁有火車站。由於是建設地下線路，房地產收購將被控制在最低限度。
當前，悉尼地鐵西線可能的地鐵站地點包括Westmead、Parramatta、悉尼奧林匹克公園、North Strathfield、Burwood North、Five Dock和Bays Precinct。另外，政府也正在調研Rydalmere和Camellia的可能性。
· 新南威爾士州政府早在2013年就提議重新規劃新車站周圍的區域，以增加現有郊區和綠地區域內居住空間的密度。
· 根據人口增長預測，悉尼將在2036年之前每年需要近3.6萬套新住宅。
· 悉尼奧林匹克公園預計到2030年將容納2.3萬居民，發展目標是轄區內總建築面積為57.5萬平方米。
· Bays Precinct的目標是重新開發95公頃政府擁有的土地，其中將包括經濟適用房和用於開發的土地。
但值得注意的是，悉尼地鐵西不太可能在2025-26年前完工。但隨著開工日期的臨近，商業和住宅TOD項目將很快進入討論規劃範圍。
墨爾本地鐵隧道（MELBOURNE METRO TUNNEL）
墨爾本地鐵隧道將在墨爾本CBD、St Kilda Road, North Melbourne and Parkville precincts 建立五個新車站，旨在減少道路交通和鐵路擁堵，並釋放用於城市更新的主要地塊。該項目將在2025年底前完全交付，包括一個在接下來10年時間里，每年投入7.07億澳元的周邊房地產開發項目管道，其中15%的開發項目已經確認建設。
其中，Arden地區近年來有所增長，預計將獲得重大的商業和零售發展。由於擬建的重建區的面積高達近50公頃，從Arden至北墨爾本地區將為開發商提供大量機會。」
擬建的車站周圍的人口預計將增加5000人，因此需要超過2000套住房才能滿足人口增長的需求。此外，還將有商業用途的開發。
地鐵站郊區的開發將在整個2021-2023年期間交付。在CBD車站附近，目前有49個高密度住宅項目，其中38個是混合用途開發項目。大約有23個項目在北墨爾本，6個項目在Anzac車站轄區附近。
·擬議中的墨爾本市郊環路（Melbourne Suburban Loop）將是澳大利亞的第一個同心鐵軌環路，在整個郊區建立良好的聯繫，並提供更多通往主要大學、就業中心和圖拉馬林機場的通道。
· 地鐵隧道將增加對CBD內零售區域的人流量，一旦(或接近)竣工，將推動新車站附近的零售地產租金上漲。
布里斯班的Cross River Rail
鐵路項目將與廣泛的公交系統相結合，在主要的商業、零售和娛樂區域建立新的車站，目前正在建設中，預計將於2024年投入使用。相應的房地產開發將在未來十年內完成，估計每年花費2.68億澳元。鐵路項目將帶來沿線地區的重建或再建。
·布里斯班的跨河鐵路系統將貫穿通過Woolloongabba、Dutton Park和Bowen Hills。
· Woolloongabba和Bowen Hills計劃在未來七年建設41000平方米的住宅總樓面面積，其中大部分項目是中高密度聯排別墅、單元和公寓。
圍繞跨河鐵路的投資預計將是廣泛的，混合用途是住宅開發的主要形式，商業和零售機會主要集中在CBD位置。Bowen Hills的基礎設施支出高於平均水平，其中大部分是由於提議將新聞集團的一地塊Millennium Square重新開發為一個以交通為導向的混合用途開發項目。
珀斯Metronet
鐵路延伸項目計劃正在進行的綠地開發從外環城區連接到市中心，將與該市廣泛的公交系統相結合，創建五個新站點。
州預算提供給Metronet的建設資金直到2025年中期。報告稱，相應的房地產開發將在未來十年內完成，估計每年花費6600萬澳元。該項目是多方面的，將充分迎合珀斯的城市擴張。
目前正在建設的Forrest field-Airport Link將在2020年前將CBD與珀斯機場連接起來。這個耗資40億澳元的項目將增加珀斯居民對公共交通的使用。據悉，自2012年以來，珀斯公共交通乘客量已經下降了6.5%。
· 值得注意的是，珀斯是根據人口增長的預期來規劃其鐵路網，而不是對既定地區的需求做出反應。
· 人口不斷增長的城區中心新車站將為珀斯提供建立規劃住宅社區和混合用途地產項目的開發機會。
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澳大利亞未來TOD項目重點開發區域
悉尼CBD
預計將在新南威爾士州地鐵站附近建造六個以公共交通為導向的大型樞紐房地產開發項目，並提議在悉尼CBD和市中心周邊城區設立四個綜合開發區域。
其中，Victoria Cross車站將看到Lendlease開發的一座40層高的辦公樓大廈，估計耗資5億澳元，建築面積最大為60000平方米。在Martin Place，我們將會看到將以麥格理(Macquarie)和Lendlease斥資6.37億澳元開發的兩座新商業大廈，潛在總建築面積為75000平方米。
皮特街車站預計將在車站的南北兩側打造兩座混合用途的塔樓，而Crows Nest站預計將建造三座混合住宅、酒店和商業用途的塔樓。
Rouse Hill
Rouse Hill已被新南威爾士州政府指定為一個重要的混合用途開發建設地點。該地區的大規模重新規劃使其成為Hills Shire最大的住宅開發區之一，預計未來十年將在車站可步行的距離內增加1330所住宅。
目前，擬建的Cudgegong Road公寓和Tallawong車站區預計將貢獻近13萬平方米的住宅和綜合用途總樓面面積，預計未來十年將在距車站800米的範圍內將有12萬平方米的空間被市場吸收。
據悉，這個地區目前有20000平方米的擬議商業空間，預計在未來10年內，在距車站800米的範圍會有18000平方米的商業空間被市場吸收。
Castle Hill
新南威爾士州政府認為Castle Hill是Hill Shire的主要樞紐，根據建議的新分區，該地區可建造高達15層的建築物，為即將到來的人口增長做好準備。
在周邊地區，澳大利亞最大的購物中心之一Castle Towers即將完成擴建。
預計到2022年。它將額外增加8,000平方米的零售空間，將其總GLA面積增加到約120,000平方米。
Waterloo
滑鐵盧車站被認為是根據滑鐵盧戰略規劃進行地鐵站綜合開發的理想地點。滑鐵盧新的悉尼地鐵站提供了千載難逢的機會,使這個多姿多彩、生機勃勃的社區更加繁榮,使這個地區成為內西區內交通最方便、最能吸引人們來這裏生活、工作、參觀的地方之一。
地鐵廣場的邊界是波頓尼 (Botany) 路、庫普 (Cope) 街、拉格蘭(Raglan) 街和惠靈頓 (Wellington) 街,人們上班、外出、去悉尼的一些主要目的地都很方便。
地鐵站上方開發項目將提供新的住宅、商鋪、社區服務和新的公共大廈,有一幢獨立的大樓可提供社區及娛樂設施。建設新地鐵站和建設上方和周圍的建築物將同時進行。這樣可以減少對社區的影響,並使本地鐵站上方開發項目可在2024年悉尼市區及西南地鐵線開通后儘快完工。
預計在車站800米內將會有130,000平方米的辦公空間，87,000平方米的零售和大約5000套住宅物業。
Rydalmere／Camellia
新南威爾士州政府的目標是沿著擬議的CBD至帕拉馬塔地鐵線更新建設距Parramatta最近的Rydalmere／Camellia地區。目前正在進行初步協商，預計開發過程將在20年內完成。早期建設工程預計在2022年動工，擬議的市區重建目標包括開發12550套住宅，更新320公頃工業區，以及拆除部分現有工業存量。
ARDEN /北墨爾本地區
維多利亞州規劃局正在為北墨爾本的Arden地區制定結構規劃，到2031年，該地區將容納5000名居民。
這塊佔地近50公頃的地皮旨在成為市中心以外的商業和住宅樞紐，其發展基礎就是與市中心的連通性。該轄區目前約有16公頃為政府用地，用於運輸和儲存，22公頃為小規模工業。
北墨爾本車站也是至關重要的一環。據悉，這個位置將被轉變為零售、寫字樓和高密度住宅的混合體。預計開發商將有機會在未來幾年內為該地點提交建議書，這裏也將湧現自Docklands以來再未出現過的內城開發機會。
擬建車站800米範圍內的人口預計將在未來十年增加約5000人，住宅密度約為每公頃85戶。
Woolloongabba、Albert Road和Roma Street
位於郊區的Woolloongabba是布里斯班板球場(Brisbane Cricket Ground)的所在地，也就是Gabba，它將獲得一個新的火車站。該6.5公頃的地皮已由政府招標開發，將允許混合用途住宅發展，建租住房和商業建築。約18000平方米的零售空間，30000平方米的居住空間和80000平方米的辦公樓空間已被提議用於該地區，該區域還將包括一個新的醫療保健專區。
布里斯班CBD中的Albert Street站，這將是市中心近100年來的第一個將實踐TOD原則的新站。並通過進一步開發規劃創建一個到各大主要地點最長10分鐘步行距離的中心區域。地鐵站將以上面的辦公樓和零售開發為特色。
Roma Street車站被提議作為CBD中的「缺失環節」，通過創造通往主要區域的通道，整合現有的交通系統。
預計這將通過拆除CBD內西部的建築來刺激城市更新，併為布里斯班Live(一個可容納18000人的室內娛樂中心)提供空間。
Alkimos，Yanchep & Eglinton
珀斯的主要增長中心正通過Metronet在1100公頃的Swan城市增長走廊內連接起來，可開發土地主要用於住宅擴建。Alkimos擬建120個住宅單元，預計這些郊區的總人口將在不到10年的時間里增加近2萬。
此外，Alkimos Central將成為珀斯北郊的樞紐，由9個轄區組成，LandCorp和Lendlease將在未來20年內合作開發145公頃土地。由於未來人口的大量增長，這一地區有相當多的混合用途地產開發機會。
在擬建車站的800米範圍內，預計未來十年將有近1000個新房建成。
Redcliffe，Thornlie-Cockburn線路和Ranford Road
Redcliffe目前是一個居民點，而一個建在地下的車站有可能刺激該地區發展成為一個城市化村莊。該地區目前有397套住宅公寓正在醞釀中，並將於2022年將27公頃土地發展為混合用途住宅和商業區。
Thornlie-Cockburn線周圍已經是珀斯人口最稠密的地區之一，Metronet預計將成為中高密度開發和商業區實施的催化劑。
在接下來的10年裡。Ranford Road車站轄區將通過重新規劃和場地修復來開發80公頃的土地，包括重新開發51公頃的Market City，並在2025年後撤出工業地產庫存。
END
隧道盡頭的光？
過去13年的快速人口增長，加上同期適度的鐵路基礎設施投資，將澳大利亞帶到了一個關鍵時刻，投資對於緩解擁堵和緩解通勤者的壓力至關重要。此外，澳大利亞的人口將在未來十年增加大約500萬；如果公共交通不能將居民與就業中心和大城市提供的眾多便利設施充分聯繫起來，首府城市的「宜居性」排名將下降。
大多數首都城市的政府都在以鐵路項目作為回應，這些項目將在未來十年內繼續進行，很可能會更長時間。這些基礎設施項目將帶來相關的房地產開發和投資機會。
預計與本文所列的鐵路項目相關的房地產開發價值將在未來十年達到280億澳元。與此同時，該估計可以說是保守的，未來幾年很大可能將有更多的鐵路基建開發項目被提上日程，由此以來，TOD引領的房地產開發熱潮，也將席捲全澳，未來可期。
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