澳洲房地產市場低迷，留學生的房租會降嗎？
來源： 丹牛頻道
最近因為疫情，全球經濟下行，躲過多次經濟危機的lucky country澳洲，這次就沒那麼lucky了。
02. 澳洲房地產市場的問題
其實從去年到現在，澳洲房地產市場，房價漲了不少。
我們前兩天分析過澳洲的經濟數據，今天我們把房地產市場單獨拿出來說說，因為它關係到留學生非常關鍵的一項支出：房租。
01. 房地產市場的邏輯
首先我們來理順一下房地產市場的邏輯：當市場上的租房需求一定時，可供出租的房子越少，那房租就會貴；
房租越貴，房地產市場就會抬高房子的價格；
價格高了，就會有更多的開發商和建築商願意去蓋房子；
越來越多房子蓋起來，可供出租的房子就多了，那房租也會降低；
這樣循環下來，一直達到房地產市場的平衡，也就是我們常說的equilibrium point。
現在澳洲房地產市場有兩個問題：一是租房市場的問題：留學生回不來，那租房需求就會下降。但其實也不會下降太多，因為很多人都在離開澳洲前就續了房租。
二是因為之前的社交禁令，所有看房的inspection都停了，不能看房的話，買家你不能瞎買吧，所以房子的買家也很少。
但房價漲了也沒用，在房子沒有真正賣出去之前，那個房價對房東來說都是虛的。
03. 房地產投資回報
我們講房地產投資，回報有兩種：一種是租金回報，也就是每個月的cash inflow
小科普：如果租金和房貸相抵是cash outflow的話可以抵稅，這個是澳洲常見的一種避稅手法，術語叫negative gearing
另一種就是賺差價，低位買入，高位賣出，賺的是capital gain。
結合剛才講的房地產市場的問題，目前的房租收益不穩定，也幾乎沒人買房子，這兩個都會關係到房地產投資的回報
我們學經濟學金融的都懂，如果一個項目的回報低，那相對應這個項目的價值也會低，既然價值都低了，那價格也會降低。
04. 澳洲房地產市場現狀
現在的租房需求是下降的，需求曲線左移，那對應房租就會降低，對應房價降低，新房開發減少，市面上新房數量減少，可租的房子數量就減少。
但是注意，地產開發不是瞬時就能完成的，一般都需要幾年的時間，所以這個模型還存在一個時間差。
澳洲一個統計房地產數據的網站也證實了我們的分析：掛牌出售房子數量減少，清盤率也降低
房租中位價house基本持平，公寓下降
房價asking price中位價也在下降
我也大胆預測一下，在未來一段時間內，澳洲的房地產市場可能會進入一個小低谷。
但不會太低谷，澳洲人背的房貸太重了，關係到澳洲的經濟命脈，所以澳洲政府不會輕易去戳破這個泡沫。
澳洲解封stage1中還特意提到了，恢復看房。
至於留學生的房租，如果房東主動降房租的會有所得稅上的補貼
但如果下學期留學生依舊回不來的話，租房需求少了，房租起碼是不會漲的。
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