全球發達經濟體房價正以十多年來最快速度攀升
來源：澳房匯
房價正以十年來最快的速度上漲。圖:Fairfax Media
隨著各國央行將利率降至歷史新低，發達經濟體的房價正以10多年來最快的速度上漲。
澳大利亞房地產市場正全面興旺，每個周末都傳出有關房地產瘋狂拍賣的新消息。由於不顧一切的競標者爭相在市場上購入物業，房價大幅飆升，遠超底價。
更重要的是，沒有跡象顯示最近的房價飆升會很快消退。大部份經濟學家預計，未來幾年，全國房價將繼續上漲，總漲幅將達到20%左右。
但這不僅僅是澳大利亞的情況。世界各地的房價都在急劇攀升，許多市場的房價都創下了至少10年來的最高漲幅。
在澳大利亞，房價正以1980年代末以來最快的速度上漲。但我們的市場卻被紐西蘭超越了。在截至今年2月的一年裡，紐西蘭房價飆升了21.5%。
當然，由於世界各主要央行已將關鍵利率下調至接近零的水平，並加大了債券購買計劃，以舒緩疫情對經濟的打擊，全球房價上漲並不令人意外。
正如澳央行行長Philip Lowe一直指出，低利率推高資產價格，包括房價。
更重要的是，世界各地的銀行體系比全球金融危機之後的狀況要好得多，這意味著金融機構有足夠的資本儲備來增加對家庭的貸款。
相比之下，金融危機讓許多銀行蒙受了巨額損失，削弱了它們發放房貸的能力。
在美國投資銀行雷曼兄弟倒閉后的10年裡，全球所有發達經濟體的實際房價(經通脹調整后)僅上漲了1%。
只有少數發達經濟體例外，包括澳大利亞、瑞典和加拿大，這些國家的銀行體系在金融危機中相對未受影響。
在金融危機爆發10年後，澳大利亞、加拿大和瑞典的實際房價分別上漲了25%、41%和55%。
不過，這一次，大多數發達經濟體似乎將出現房價飆升的情況。
通常被稱為中央銀行的央行的國際清算銀行(BIS)在上個月發布的一份報告中指出, 「在2020年第三季度，全球實際房價上升2.5%，這段時間受到疫情的持續影響，而各地政府均推出大型財政和貨幣刺激措施。」
BIS表示，這「主要是由於發達經濟體住宅價格出現強勁且相對大面積的上升，平均漲幅為4.4%，這是自2016年以來最快的按年漲幅」。
相比之下，新興市場的住宅價格漲幅要低得多，按年漲幅僅為0.9%。
BIS指出, 自疫情在2020年開始，住宅價格上漲速度在發達經濟體似乎加快，按年增長率在2020年第三季度上升到4.4%, 相比之下, 一年前的漲幅不到2%。
BIS的報告稱:「加拿大(9%)、歐元區和美國(均為5%)的實際價格大幅上漲。」
「澳大利亞(4%)和英國(2%)的增長較為溫和，日本保持穩定。」
BIS指出，「在歐元區，由於幾個主要成員國的強勁增長(德國上升8%，荷蘭和葡萄牙7%，法國5%)，房價升幅達到了2005年以來的最高水平。」
澳央行正密切關注是否有跡象超低貸款利率正助長由債務推動的房地產投機周期。
當然，在短期內，央行傾向於歡迎房價上漲對經濟活動的提振，因為很多人可以利用較低的借貸成本建造新房子或翻新現有住房。
此外，房價上漲也有重要的心理影響。人們對自己的財務狀況更有信心，從而鼓勵他們更放心地消費。
但當升幅到了某個水平，各國央行和監管機構會開始擔心，飆升的房價可能會開始損害金融穩定。
這是因為不斷上漲的房價總是伴隨著家庭債務的急劇增加。
風險在於，不斷上漲的房價會推動家庭槓桿借貸的增加，而家庭槓桿又會推高房價，從而形成一個自我強化的循環。
隨著房價上漲，借款人開始大胆地承擔越來越高的債務水平。與此同時，銀行也願意向他們提供更多貸款，因為不斷上漲的房地產市場提高了借款人抵押物業的價值。
澳央行行長Lowe指出:「我擔心的是，資產價格不斷上漲，將導致貸款標準惡化，更多人會到銀行借貸大量的資金。」
他補充說:「這就是為什麼我們認為必須確保貸款標準維持健全的原因。如果我們看到資產價格出現債務驅動的投機性繁榮，這將是一個大問題。」
目前，情況似乎不用太擔心。在截至2021年1月的一年，房貸增速相對平穩，增幅為3.6%。5年前，房貸增幅更高，達7.3%。
此外，儘管各大銀行正為房貸市場份額展開激烈的競爭，但Hayne皇家委員會的調查仍讓它們猶有餘悸，所以不會大幅放寬貸款標準。
儘管如此，澳大利亞金融監管機構仍將會收緊宏觀審慎監管，以免飆升的房價引發住房負擔能力的政治擔憂。
紐西蘭率先面對這個問題，迫使其央行考慮利率政策是否正在推動房價快速上漲。
紐西蘭政府現在要求央行 「在制定貨幣政策時考慮其對政府所提倡的可持續房價政策的影響」。