來源：澳財網
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目前，澳大利亞的住房市場可以說是，如火如荼，一派繁榮景象。隨著大量潛在買家迫切想要入市，幾乎每個周末，都會有瘋狂的住房拍賣消息，成交價和拍賣底價之間的差距越拉越大。
澳大利亞統計局昨天（3月16日）發布的數據顯示，2020年第四季度全澳住房價格上漲了3%。更重要的是，房價漲勢暫時沒有減緩的感覺。大多數經濟學家預計，未來1-2年全國房價將繼續上漲，推動房價總計上漲約20％。
房價快速上漲並不僅僅發生在澳大利亞，而是一個全球性的現象。在全球範圍內，房價都在急劇攀升，很多國家的房價漲幅創至少十年新高。
儘管澳大利亞房價正在以1980年代末以來的最快速度上漲，但相比紐西蘭，漲幅也瞬間黯然失色。在截至今年2月的一年內，紐西蘭房價飆升了21.5％，奧克蘭已經稱為全球房價可負擔性最差的市場之一。有一些紐西蘭人已經開始考慮為了能買得起房，移民澳大利亞。
而據《華爾街日報》報道，美國房地產市場也出現了自2006年以來「久違的火爆景象」。2020年四季度的房價享交前一年同期上漲了10.8%。英國房價2020年增長也達到7.3%，為六年來最高水平。
這次和全球金融危機時不同
當然，考慮到各國政府和央行都在巨量放水，全球房價上漲並不奇怪。
正如澳聯儲（RBA）行長菲利普·羅伊（Philip Lowe）一直以來的立場，低利率的副作用是資產價格上漲，包括房價。
而且，和金融危機時期不同，全球銀行系統現有狀況要好得多。這意味著，金融機構有足夠的資本儲備來向家庭提供貸款。
在金融危機時期，許多銀行損失慘重，放貸能力受到限制。
在美國投資銀行雷曼兄弟倒閉后的十年中，全球發達經濟體的房價實際或經通脹調整后僅上漲了1％。
只有少數發達經濟體例外，包括澳大利亞、瑞典和加拿大，由於當地的銀行體系相對不受金融危機的影響，幾乎毫髮無損。
在危機發生十年後，澳大利亞的實際房價上漲了25％，加拿大為41％，瑞典為55％。
然而，這一次，大多數發達經濟體似乎都在見證房價的飆升。
國際清算銀行（通常被稱為央行的央行）在上月發布的一份報告中指出：「全球實際房價在2020年第三季度的同比增速加快至2.5％。在這段時期，新冠疫情的持續影響，推動出台了重大的財政和貨幣刺激措施。」
根據國際清算銀行的說法，「發達經濟體的實際住房價格出現普漲，平均漲幅達到4.4％，為2016年以來最快的同比漲幅」。
相比之下，新興市場的實際住房價格漲幅相對要小得多，同比僅上漲0.9％。
正如國際清算銀行所指出的那樣，自2020年大流行開始以來，發達經濟體的實際住房價格似乎已加速上漲，到2020年第三季度同比增速達到4.4％，超過一年前的2％。
國際清算銀行的報告說：「加拿大（上漲9％）、歐元區和美國（均上漲5％）的實際房價上漲非常明顯。」
「相比之下，澳大利亞（上漲4％）和英國（上漲2％）的房價上漲相對溫和，日本則保持穩定。」
「在歐元區，實際房價漲幅創自2005年以來的最高水平，主要由幾個大型成員國的強勁漲幅所推動（德國上漲8％，荷蘭和葡萄牙上漲7％，以及法國上漲5％）。」
放貸失控是風險
當然，在短期內，隨著人們利用較低的借貸成本來建造新房或翻新現有住房，央行傾向於歡迎房價上漲對經濟活動的推動作用。
房價上漲也可帶來心理效應，主要表現在人們對自身的財務狀況更有信心，繼而消費起來更放鬆。
然而，房價飆升會引發人們對住房負擔能力的擔憂。由於收入基本停滯不前，住房負擔能力下降可能導致一系列問題，例如抵押貸款壓力和轉移其他消費者支出的行為，這也會對經濟造成了傷害。
而且，在房價上漲的過程中，必然使得家庭債務急劇增加。房價上漲會推動家庭槓桿率上升，從而導致更高的房價。由於房價的上漲，借款人的膽子也會更大，願意承擔更高的債務水平。同時，隨著房價上漲推動抵押估值上升，銀行也願意為他們提供更多的信貸。
目前，澳聯儲正在密切關注房價的走勢，主要是超低的借貸利率是否有助長債務推動的投機周期。
澳聯儲行長Lowe上周表示：「資產價格上漲，貸款標準惡化以及借款行為離譜——這些才是值得擔憂的問題」。
他還補充說：「這也是我們非常關注確保貸款標準健全的原因。如果我們看到債務融資推動的資產價格投機熱潮，那就會是大問題。」
不過，現在信貸還似乎沒有明顯不健康的跡象。在截至2021年1月的一年中，住房信貸增長相對穩定，增幅為3.6％。相比之下，五年前的住房信貸的增長一度達到了7.3％。
此外，儘管四大銀行為爭奪房貸市場份額而展開了激烈的競爭。但是，銀行業皇家委員會的教訓足夠讓他們仍心存「畏懼」。這也意味著，短期內貸款標準不至於偏離太遠。
值得注意的是，澳大利亞審慎監管局（APRA）的數據顯示，高風險房屋貸款在2020年第四季度顯著上升。新住房貸款中，債務收入比率（DTI）「高」的佔比升至59.3％，「非常高」也達到16.9％，都是「創紀錄」水平。
澳聯儲雖然一再強調對於房價「並不擔心」，但也警告，如果放貸失控，它將與監管機構一起採取行動，保障金融穩定。
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