疫后煥新！澳洲商業地產掀起變陣潮
來源：澳華財經在線
本篇內容為轉載/翻譯內容，僅代表原文作者或原媒體觀點，不代表本平台立場。
( 圖片來源：《澳華財經在線》)
ACB News《澳華財經在線》3月19日訊 疫情平穩之後，澳洲住宅房市一路飆漲。商業地產的表現目前看來要遜於住宅市場，但變陣潮已經在暗自涌動。
澳洲商業地產展現超強韌性
澳大利亞的寫字樓業主2020上半財年的業績強於預期，令許多投資者感到驚訝。
在這期間，第一大城市悉尼數次進入管制，第二大城市墨爾本大部分時間處於封鎖狀態，但兩大都市的商業寫字樓行業表現出色。
澳洲最大的寫字樓業主Dexus在報告中確認今年的分紅將與上一年持平，盈利略有下滑。Dexus擁有悉尼Australia Square和墨爾本Collins街80號大樓。這家集團正在提供更大靈活度，以鼓勵更多的租戶簽署合同，並表示已經疲弱周期已經過去了一半。
事實證明，寫字樓資產比許多人預期的更有彈性。
Dexus寫字樓部門負責人Kevin George提出兩點樂觀因素。一是白領就業率再次增長，招聘廣告又回到了疫情前的水平之上。二是年底的商業信心高於過去7年的平均水平。所有這些都預示著未來1-2年內，寫字樓需求將復甦。
而在低利率時期，全球投資者都在追逐高收益的資產，企業正在建造更多的寫字樓。
Dexus和合資夥伴Frasers Property Australia正在悉尼中央車站外推進一個價值25億澳元的雙塔樓開發項目，GPT也有35億澳元的寫字樓開發計劃。
就連軟體公司Atlassian也在籌建自己的一座價值10多億澳元的寫字樓。這座外層全是玻璃的40層高樓，在建造過程中的碳消耗量只有傳統建築的一半，而在投入使用后的能耗也只有一般建築的一半。
但COVID-19疫情帶來的不確定性，意味著寫字樓的長期前景及其商業模式還沒有定論。雖然澳大利亞最大的商業地產公司在2021上半財年有良好的表現，變化才剛剛開始。
Jefferies分析師Sholto Maconochie指出，商業地產公司普遍預計悉尼的出租率會再下降5%-10%，而在2020年悉尼的出租率將下降了約15%。畢竟，在家辦公已被很多公司接納甚至提倡。
零售物業仍然不確定，資產價值正在下降。但即便如此，商場運營商Scentre Group最近也在與零售租戶的博弈中取勝。Premier Investments等零售租戶企圖讓Scentre Group修改租賃協議，將租金與銷售量挂鉤，結果妥協的是租戶。
在全球範圍內，澳大利亞1.2萬億澳元的商業地產市場仍保持著良好的發展態勢。諮詢公司Oxford Economics稱，在整個亞太地區，去年商業地產價值平均下降了3％。澳大利亞估計下降了2%，處於中間位置，相比之下，韓國的價值增長了4%，新加坡、日本和香港則下降了3%至6%。
澳洲商業地產的跌幅不大。1997-1998年亞洲金融危機和2008-2009年全球金融危機中，澳洲商業地產有高達15%-30%的跌幅。
在亞洲金融危機期間，幾個亞太經濟體的不良貸款率躍升至15%-25%的水平，其中房地產貸款在貸款總額中的比例超過25%，貸款房價比超過80%。
Oxford Economics認為，澳洲商業地產相對強勁的表現部分得益於對疫情的良好控制。在英國和美國，去年商業地產價值下降超過8%。
澳洲商業地產中最大的贏家是工業和物流資產。工業地產的年度總回報率從2019年的11.5%回升至去年的13.9%，成為Property Council/MSCI澳大利亞年度地產指數中表現最強的行業。
隨著電子商務的發展，以及傳統零售商調整供應鏈以滿足消費者不斷變化的需求，對工業和物流資產的需求將不斷增加。
GPT是澳大利亞歷史最悠久的房地產投資信託基金，其工業地產投資組合的價值在三年內翻了一番，達到30億澳元，而且仍在繼續擴充這個投資組合，其目標是將物流地產在總投資組合中的比例從20%提高到三分之一。
商業地產類別重排「座次」
隨著對通脹擔憂的升溫，債券收益率正在大幅走高。不過，各國央行還是明確表示要「走在通脹曲線的後面」，這意味著不遵循傳統的做法（即一有通脹苗頭就收緊貨幣），而是在零利率的起跑線上等待，直到通脹高於目標一段時間。
接近零的基準利率更有可能讓資產價格而不是消費價格飆升。商業地產能否再度起飛？
其中工業和物流地產（貨物運輸和倉儲）已經成為資本追逐的熱門投資。
疫情加速了電子商務在澳洲的發展。這個領域的挑戰在於，這些長期的結構性積極因素已經提升了價格，最近的一些交易凸顯了這個行業的彈性。
另一方面，實體零售業本來就面臨的不利因素，疫情又使這種狀況更為不利。不僅人流量的大幅下降迫使門店關閉，一些原本計劃出售的資產也被迫下市，很可能出現價格下調的壓力。
如果工業和物流資產是首選的長期投資，而傳統零售地產被認為是最脆弱的，那麼寫字樓行業可以說是處於中間位置。如前所說，隨著 「在家辦公」主題的發揮，高品質、地理位置優越、租戶實力雄厚的寫字樓的重要性將變得越來越明顯。
普通投資者如何參与商業地產投資呢？可以通過直接投資、國內外的上市信託，以及非上市基金來參与。
當然，商業房地產不僅與傳統債券和股票的關聯性較低，擁有多元化投資組合的管理人也有能力提供更多元化的跨行業投資機會。
雖然債券收益率最近有所上升，通常被視為房地產估值的阻力，但全球收益率仍低於去年年初的水平。事實上，目前房地產回報率與債券收益率之間的利差對房地產仍有很大的支撐作用。
越來越多的投資者正在尋找非上市物業和基礎設施的投資機會，其中與CPI指數挂鉤的租金提供了一個相對較好的通脹對沖，有助於在經濟周期內獲得穩定的回報。
【小編貼士：】手機端閱讀時，點擊文章頁面左上Logo即可返回首頁閱讀。祝讀者朋友天天健康、開心！工作投資順利。
免責聲明：本文為財經觀察評論，不構成任何投資建議，交易操作或投資決定請詢問專業人士。
( 鄭重聲明：ACB News《澳華財經在線》對標註為原創的文章保留全部著作許可權，任何形式轉載請標註出處。)
商業地產寫字樓房地產工業物流零售疫情經濟