來源：每日地產ozreal
換言之，這是貸款能實現的最低利率了嗎？
當然，越來越多的購房者和轉貸者認為，當前的市場情況與他們預想的一樣好。
「從歷史上看來，約有85%的人持有浮動利息貸款。」澳洲聯邦銀行的Martin Whetton表示。
「但情況已經變了。你可以看到多達50%的人正在固定他們的貸款利率。」
RateCity的研究主管Sally Tindall表示：「最低的貸款利率是浮動利率而不是固定利率的現象更為常見，但這在COVID期間發生了轉變。」
這不僅僅指的是一至兩年的「蜜月」，而是三到四年期的貸款利率。其中還包括主要銀行的部分產品。
事實上，各大銀行的四年固定利率比它們的折扣浮動利率要低，這幾乎是聞所未聞的。
利率觸底了嗎？
很少有人比聯邦銀行固定收益策略主管Martin Whetton更有資格回答這個問題。
簡而言之，他負責為澳大利亞最大的住房貸款機構預測利率走向。
他表示：「低點可能出現在了幾個月前。並且我認為從現在起，儘管房貸市場的競爭十分激烈，但一些銀行開始提高它們的固定利率。」
Whetton笑著說：「我在去年年底固定了我的貸款利率。」
「我的貸款中的一部分，不是全部，」他補充道，「因為很明顯，不固定所有貸款可以更有靈活性。
「但我確實感到，市場利率將在一定程度上上升。隨著時間的推移，這實際上會提高貸款利率的成本。」
他不是唯一相信利率低點已經過去的專家。
Anthony Doyle是全球基金管理巨頭Fidelity的投資專業人士。
「我認為，周期性的低收益率可能已經過去，特別是考慮到全球經濟和我們自己的經濟前景，」Doyle說，他提到了迄今為止COVID-19疫苗【相關閱讀:顯微鏡學家發表對四家疫苗公司的成分分析】取得的出人意料的速度及成功。
「隨著債券市場這部分收益率的壓力開始上升，銀行很可能無法將固定利率維持在如此低的水平。」
這一點已經體現在四年期和五年期利率上，RateCity的資料庫顯示，過去一個月提高利率的貸款機構多於降低利率的銀行，包括Whetton所在的聯邦銀行。
RateCity的Tindall說：「到目前為止，最大的標誌是，上個月CBA提高了他們4年期固定貸款的利率。」
但她認為，3年或更短期限的廉價固定利率可能還將至少存在幾個月。
「我不知道我們是否已經觸底，特別是對於那些較短期的固定利率貸款產品而言，我們可能會看到一兩家銀行小幅下調利率，以戰勝競爭對手。」
利率上漲的速度可能有多快？
為了回答這個問題，首先你需要理解固定利息為何如此低廉。
你可能還記得澳洲儲備銀行在去年三月將官方利率下調至0.25%的創紀錄低點，然後在11月進一步下調至0.1%。
但你可能沒有意識到的是，RBA給經濟提供了多少額外的支持，尤其是去年11月，四年及五年期固定利率甚至在那時低於可變利率。
這是因為，浮動利率對現金利率的反應非常靈敏，而固定利率對貨幣市場的變化反應更靈敏，如債券價格和收益率(利率)。
澳大利亞儲備銀行那時開始購買價值1000億澳元的長期澳大利亞政府債券，推高了這些債券的價格，壓低了它們的收益率。今年2月，澳大利亞儲備銀行再度購買了價值2000億澳元的長期澳大利亞政府債券。
它還購買了價值數十億澳元的3年期澳大利亞政府債券，使其利率與現金利率保持在0.1%左右，這一舉動被稱為收益率曲線控制(yield curve control)。
它允許這些銀行以現金利率從澳洲聯儲直接借款，總額高達2000億澳元，期限為三年。自去年11月以來，該利率一直為0.1%。
簡單地說，銀行從澳大利亞央行獲得的3年期固定貸款利率為0.1%，因此，固定抵押貸款利率目前非常低也就不足為奇了。
雖然Martin Whetton認為，事情沒那麼簡單，但TFF一直是推動抵押貸款利率下降的一個主要因素。
他解釋說：「這讓銀行能夠自己融資，並以相當低的利率獲得融資。」
「就其本身而言，這並不意味著它們去那裡借錢，然後再放貸出去，但它降低了銀行的借貸成本，使它們能夠獲得相當不錯的固定利率。」
Tindall指出：「TFF將於今年6月30日結束。」
「這將使銀行獲得最長3年的超低融資的難度略微加大——我們可能會看到一些3年期貸款利率隨之上升。」
此外，許多分析師預計，澳大利亞央行將決定在2024年4月澳大利亞政府債券發行后，不再延長其收益率曲線控制，這實際上允許三年期利率進一步上升。
Martin Whetton也認為，澳大利亞央行的支持將隨著經濟持續改善而逐漸減少。
將貸款利率固定的主要風險是什麼？
首先也是最重要的是，當你的貸款利率被固定的時候，你可能會錯過更便宜的利率。
「利率肯定會跌得更低，」David Llewellyn-Smith說，他是一位基金經理及經濟學家。
「這並不意味著會發生，但他們可以這麼做。」
他以海外市場(尤其是歐洲)為例，說明抵押貸款利率有多低。
他說：「歐洲央行持有的銀行債務比澳洲聯儲持有的本地銀行債務要大得多，其結果是，那裡的固定貸款利率低至50個基點。」
那麼，什麼可能讓澳大利亞走上類似的道路呢？
Fidelity的Anthony Doyle表示：「要看到利率大幅走低，就需要另一種衰退類型的環境，以及澳大利亞央行再次大舉刺激。」
「我認為我們不會看到這種情況。」
Llewellyn-Smith則不那麼有信心，他指出刺激計劃即將縮減，且預計大宗商品價格明年將下跌，這可能是經濟再度下滑的一個催化劑。
他認為，如果出現這種情況，澳洲央行將面臨壓力，需要重啟TFF等計劃，並更積極地購買債券，以進一步壓低利率。
「這些東西一旦進入市場，就很難永久解除，」他談到刺激計劃時說。刺激計劃會增加債務，使家庭和企業在經濟衝擊面前更加脆弱。
而談到家庭時，固定你的貸款利率也存在風險。
Sally Tindall說，如果你的環境發生變化，固定貸款通常缺乏靈活性。
例如，大多數住房貸款是不可轉給其他房子的。
所以這就意味著，如果你賣了房子，你必須償還貸款，並且為你的下一套房產辦理新的貸款。
對於固定貸款而言，這通常意味著要支付一筆違約費，以補償銀行在貸款期限到期前解約的損失。這可能是數千澳元，取決於貸款的數額和你剩下的期限。
另一個潛在的陷阱是，當你的固定期限到期時，你將收到的可變利率，通常不是貸款人最具競爭力的折扣利率。
這意味著，當你的超低固定利率到期時，你可能很想再次考慮轉貸。
並且，如果你固定了三年期的貸款，你可能已經發現央行開始了下一輪利率周期，而由於RBA目前表示現金利率將可能「至少在2024年之前」都保持穩定，此時正是調整利率或尋找新的固定貸款的時候。
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