澳洲首次置業者的「黃金期」結束了嗎？
來源：澳房投資見聞
Mandy夫妻二人最近從塔斯馬尼亞州搬到了墨爾本，準備購買他們在澳洲的第一套房。
由於聯邦政府和維多利亞州都會對首次置業者購買新房提供補貼和優惠，他們在買新房還是二手房之間猶豫不決。
但是，看著日益飛漲的房價，Mandy感到預算逐漸有些吃緊。
今年以來，在創歷史新低的利率刺激下，像 Mandy夫妻這樣的首次購房者正在爭相進入房市。
而聯邦和各州政府為改善住房可負擔性問題，針對首次置業者，推出了一系列優惠政策。
在剛發布的2021-22財年預算案中，政府也有諸多支持首次置業者的新政。
不過，在迅速飆升的房價面前，這些支持政策究竟能給首次置業者帶來多大的幫助？
聯邦政府幫扶政策
2%的首付就能買房？
新出爐的預算案表示，沒問題！
超過12.5萬名單親父母，只需2%的首付，就可以購買首套房產。比如在悉尼，以購房上限價格70萬澳元計算，單親家庭僅需準備1.4萬澳元的首付。
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這是莫里森政府從去年1月1日開始實施的首次置業貸款首付計劃（First Home Loan Deposit Scheme, FHLDS）的擴充版。
通常，購房者需要至少有20%的首付款，才能獲得房貸且不用繳納房貸保險。但如果手頭僅有5%的首付款，且貸款額較高的話，房貸保險會高達上萬澳元。
而根據FHLDS，符合條件的澳大利亞公民在首次購房時僅需支付5%的首付，剩餘的15%將由政府借貸支持，且購房者無需支付房貸保險。
能享受這一政策的澳洲公民包括年收入低於12.5萬澳元的首次置業單身人士，或年度總收入低於20萬澳元，且同為首次置業者的家庭。
政府將在每個財年提供1萬個名額。
數據顯示，2019－20財年有1800個未用名額被轉至2020-21財年。去年10月，為推動新房建設，政府額外又提供了1萬個名額，限購買新房或新建房。
從今年7月1日開始的2021-22財年，將會再有1萬個名額啟用，先到先得！
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預算案的另一個利好是，首次置業者提取養老金購房的限額也將從過去的3萬澳元增加到5萬澳元。
根據首次置業養老金儲蓄計劃（First Home Super Saver Scheme），個人可自願在養老金賬戶中最多存入3萬澳元（從新財年開始將增加至5萬澳元），從2018年7月1日起，首次購房者將能夠提取2017年7月1日之後自願存入退休金賬戶的儲蓄，用於購房。
這意味著，在此政策下，首次購房者積攢首付款時可享有一定的稅收減免。
該政策適合年收入高於4.5萬澳元的納稅人，若選擇稅前存款，則存款及所得收益僅需按15%納稅。
且配偶／合購房屋的雙方中，一方符合條件或雙方均符合條件，都可以就同一房產分別提出申請，共同利用好該機制，雙人最高可申請的養老金釋放上線可增加至6萬澳元（新財年後是10萬澳元）。
各州及領地優惠政策
各州及領地針對不同的具體情況，也對首次置業者推出了力度不同的優惠政策。
新州
補助金額：1萬澳元 ＋印花稅減免
申請條件：購買60萬澳元以下的新房或者價值低於75萬澳元的自建房。此外，購買65萬澳元以下的新房，可免除印花稅；65萬至80萬澳元的新房，可獲得印花稅折扣。
補助金額：1萬或2萬澳元＋印花稅減免
申請條件：如果在維州鄉郊地區蓋房或購買新房，可獲最高2萬澳元的補貼；除此之外的地區，則可獲1萬澳元補貼，但房屋價值不得高於75萬澳元，且房齡在5年以下。
維州印花稅減免政策類別繁多，首次置業者、年長者、購買樓花、帶娃家庭等都可以申請到不同程度的印花稅減免。
補助金額：1.5萬澳元＋印花稅減免
申請條件：購買期房、新房或新建房及重新翻修房屋，房屋價值在75萬澳元以下，可獲最高1.5萬澳元補貼。購買房屋價值在55萬澳元以下的任何昆州住宅，可免印花稅，55萬澳元以上可享折扣。
補助金額：1.5萬澳元
申請條件：購買新房或新建房及重新翻修房屋，房屋價值在57.5萬澳元以下，可獲最高1.5萬澳元補貼。
與其他各州及領地不同，南澳不向首次置業者提供任何印花稅減免。
補助金額：1萬澳元＋印花稅減免
申請條件：新建房屋或購買新房，可獲最高1萬澳元補貼。南緯26度線以南地區（含珀斯），房屋價值不得高於75萬澳元；以北地區，房屋價值不得高於100萬澳元。
購買價格不高於43萬澳元的任何住宅，可免印花稅；43萬至53萬澳元之間的，可享折扣。
塔州
補助金額：2萬澳元＋印花稅減免
申請條件：2022年6月30日之前，新建房屋或購買新房可獲最高2萬澳元補貼，房屋價值沒有上限，但新建房需在24個月以內完工。
購買二手現房，可獲50%印花稅減免。從今年3月16日起，房屋價值上限由原本的40萬澳元，提高至50萬澳元。
北領地
補助金額：1萬澳元＋印花稅減免
申請條件：新建或購買新房，可獲最高1萬澳元補貼。在今年6月30日之前買空地建房或購買二手房，房屋價值不超過65萬澳元，且自住6個月以上，可申請印花稅減免。
首都領地
補助金額：印花稅全免
申請條件：首領地目前沒有向首次置業者提供任何補貼，但對所有首次置業者的房產在經過經濟狀況調查后，提供全額印花稅優惠。
雙刃劍
顯而易見的是，這些政策的確幫助了更多的首次置業者介入房市。
眾多跡象和數據都表明，這一輪房產周期是由首次置業者推動的。
在今年1月份的高峰期，首次置業貸款承諾同比增長了73%，當月貸款承諾達到了創紀錄的72億澳元。
然而，隨著房價的飆升，首次購房者的承受力在逐漸下降，並且越來越無法跟上房價上漲的步伐。
比如，在悉尼，今年一季度房價中位數漲了10萬多澳元，超過了130萬澳元。這意味著去年12月準備買房的澳人，需要再攢2萬多澳元才能達到20%的首付要求。
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數據顯示，在截至今年3月的兩個月里，首次置業者房貸承諾下降了4.8%，首次置業者房貸份額也下降到26%。
相反，投資者放貸承諾開始強勁反彈，激增了29%。
這表明越來越高的房價開始將首次置業者「擠出」市場。
而不難看出，在莫里森政府新財年預算案中，其住房政策戰略仍然是以家庭住房擔保計劃為核心。
不考慮政治和選票因素，這一政策將不可避免地繼續增加房價上漲的動力。
因此，政府給予首次置業者的各種利好堪稱一把雙刃劍，一方面，這些政策確實提高了首次購房者的購買力，但另一方面，它們又助推了房價的飛漲，讓不少潛在的買家越來越追不上。
結語
當然，對於有一定經濟實力，並且有購房剛需的首次置業者來講，如果能有效控制預算和開支，充分利用政府的各項補貼和優惠政策以及低利率貸款，確實能省下大筆買房錢，也不失為一個購房的好時機。
對此，您認為，現在還是進入澳洲房市的「黃金期」嗎？
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