收入漲幅抵不過房貸負擔，現在買房不見得是最划算的投資
來源：澳財
根據澳大利亞房地產協會 (REIA) 最近發布的數據，這裏的房價正以十多年來最高的速度上漲，僅僅今年前三個月就上漲了 6.8%。
有一些人可能認為，眼下是入市購房的好時機。
可就像買股票一樣，「追漲殺跌」總是有一定危險性。最好的購房時機應是房價飆升之前，如果房價已在持續飆升，那麼就很難說是否會買在峰值。
今年年初時，悉尼一套中位價住房的價格為87.2萬澳元，就在五個月後，也就是現如今的6 月初，這個價格已經飆升至 97萬澳元左右。
幾個月內的漲幅就接近了10萬澳元——這就是「拖延症」的巨大代價。
同樣，在墨爾本，一套中位價住房的價格已從 68.2萬澳元攀升至 74.05萬澳元。在珀斯，這個數字則從 47.1萬澳元攀升至 52.15萬澳元。
除了房價的大幅上漲之外，銀行也開始逐步取消歷史低位的房貸利率政策。例如，在過去一段時間內，銀行的四年期固定房貸利率曾低於2%。而目前，四大行都已經先後上調這一利率。
因此，澳大利亞廣播公司（ABC）的報道認為，既然在半年之前，沒有能夠下定決心投資房地產，那麼現在或許已經錯過了最佳的時機。
購房成本已從低點反彈
澳聯儲曾多次表示，最早預計要等到 2024 年，才會提高當前低至0.1%的現金利率，而現金利率的變動決定了浮動抵押貸款利率的變動。
此外，澳聯儲也承諾3年期債券利率將保持不變。而3年期債券利率決定了銀行3年期固定利率抵押貸款的成本，因此房貸的3年期固定利率也幾乎沒有變化。
然而，自聯邦銀行（CBA）在3月22日上調四年期固定房貸利率0.2個百分點，至2.19%以後，餘下幾家銀行先後提高了4年期的固定利率。這也意味著，儘管目前利率仍處於歷史性低位，但是未來購買房產的成本將會逐漸升高。
年輕一代無法像上一代那樣還貸
此外，對於眼下購房為什麼要謹慎，還有一個原因值得評估：現在的工資增長不見得可以抵消房貸成本的負擔。
對於上一代——也就是戰後嬰兒潮一代（1946-1964年出生）而言，買房是一筆非常划算的投資。
首先，他們的房子相對更便宜。根據澳大利亞廣播公司的數據，在1990 年代末之前，購房成本通常是家庭稅後收入的 2- 3倍。然而，目前的購房成本已經為稅後收入的 5倍以上，並且在悉尼等首府城市，這一數值更高。
其次，隨著時間的推移，上一代人的房貸往往更容易償還。其中主要原因卻並非如現這樣，是由於房貸利率的下降。實際上，對於父輩一代，7-8%左右的房貸利率很常見。但是，工資上漲明顯更快。
在過去，年輕的購房者往往會很勉強才能通過了銀行的房貸償還能力測試。但是，幾年後，經過幾次大的通脹和工資上漲，他們將有足夠的能力償還自己的房貸，有些人甚至可以提前還清他們的貸款。
墨爾本大學的經濟學家加諾特教授（Pr. Garnaut）在有關疫情后澳大利亞經濟復甦的書中指出，從1992年到2012年，澳大利亞經濟處於一個相對繁榮的時期，澳大利亞人的工資漲幅較可觀，平均收入在發達國家處於前列，甚至一度超過美國四分之一。
可從2013年以後，澳大利亞總體的生產力增長放緩，人均生產力增速更是停滯不前。加之社會財富向高收入人群集中，很多家庭的實際人均收入是在下降的。
他甚至用「狗日子（Dog Days）」來形容2013年到2019年這段時期。
銀行還款能力評估是否太松？
有人認為，之所以，上一代人能夠提前還清房貸，是因為過去銀行用於計算還款能力的標準可能設置得「太死」，沒能考慮到後來的工資大幅上漲和通貨膨脹。
但還有一種可能是：現在銀行的還貸能力計算標準設置地比原本要「寬鬆」，因為銀行還在持續沿用 「抵押貸款傾斜」原則。
前澳聯儲行長格倫·史蒂文斯（Glenn Stevens）也曾使用過另一個術語來形容這一方式——「前期負荷（front-end loading）」。
在高通脹時代，利率也相對較高，工資隨著高通脹率而迅速攀升，使得還貸負擔「在貸款的早期階段最為嚴重，但是隨著時間的推移而下降」。如下圖所示，房貸在收入中所佔比重隨著時間的推移而下降。
與之相左，在一個低通脹、低利率的世界中，斜率明顯更低，趨於平坦。按照現在的情況，這條線應接近一條水平線。
財政部預測，如果工資增長保持在歷史低點附近，隨著時間的推移，償還住房貸款只會更加困難。
即便如此，銀行還在使用曾經用過的方法進行評估來發放貸款。如果你獲得貸款，你將被評估為能夠像1990年代初一樣：工資的漲幅遠遠高於還貸成本的增加，隨著時間的推移還貸越來越輕鬆。
「退休了還要背房貸」時代要如何投資？
事實當然並沒有那麼樂觀。
過去20年，達到退休年齡卻仍在償還抵押貸款的房主比例翻了一番。這就是為何，有些銀行在向借款人提供貸款之前會詢問有關養老金的詳細信息。
情況會有所好轉嗎？也許吧，前提是如果工資再次恢復到一定的漲幅。
根據聯邦政府預算案未來四個財政年度的預測，工資增長率仍將非常低，分別為1.5%、2.25%、2.5%和2.75%。
2021-22財年澳大利亞聯邦預算案主要經濟數據預測截圖
財政部秘書史蒂文·肯尼迪（Steven Kennedy）在上個月表示，如果政府不堅持從 7 月開始按照每年增加0.5%的方式上調強制性養老金供款，那麼每年的工資增長率可高出 0.4個百分點。
可以即便如此，這一漲幅也和20年前無法比擬。
論財富，嬰兒潮一代是千禧一代（1980-90年代出生的人）的12倍以上。要想追上父輩，年輕人需要知道如何明智投資。
澳大利亞房產是嬰兒潮一代用來增加投資和財富的主要策略之一，持續了長達30年的歷史。但是，作為年輕人，想要獲得超出父輩的財富，這種策略恐怕並非最佳選擇。
儘管過去6個月房價迅猛上漲，但這一漲幅不可能一直維持下去。
根據澳大利亞證券交易所（ASX）與Russel 投資公司聯合發布的報告，過去一個世紀，澳大利亞性價比最高的「藍籌房」——也就是那些需求旺盛、供給有限、空置率低地區的住房，投資回報率大約在年均6.8％的水平。這與澳股大盤自1900年以來的平均年收益率正好相同。
當然，並不是說投資股票一定會比投資房產更好。但房地產從來都是重資金長周期的投資類別，如果在房價攀向峰值時期，把自己的全副家當都砸在房產里，似乎並不是十分理性的選擇。
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