澳洲緊急封城，房價要崩？
來源：澳洲財經見聞
眾所周知，今年的房價一路高歌猛進，尤其是三月份，全澳房價在一個月間飛漲2.8%，是三十二年來最高漲幅。
不過，進入冬天之後，房價增長開始變緩，尤其是新州維州相繼封城，大大阻礙了房屋買賣。
不少朋友問，房市的拐點快到了嗎？疫情之下，房價還能漲多久呢？
新州州長宣布封城
封城的影響有多大？
根據Corelogic最新數據，處於封城期間的悉尼和墨爾本，雖然拍賣房子的數量明顯下滑，但是清空率依舊保持在70%以上，可見買家的需求依舊非常強勁。
Corelogic的研究主管Eliza Owen表示，澳洲房價在封城期間依舊保持堅挺，雖然封城期間交易量有所下降，但是只要解封，交易量就會迅速回彈。
買房需求依舊強勁
因此，短暫的封城並不會對房價增長造成影響，相反地，很多地方竟然出現了「越封越漲」的現象：一方面，賣家認為這不是個掛牌的好時機，推遲甚至取消賣房。不僅如此，很多建造團隊也被迫推遲施工、完工時間，這也導致市面上房子的數量進一步減少。
而買家在封城期間無法購房，因此只能等待解封，而一旦解封，這些被壓抑的購房需求就會出現爆發，買家會迅速入市購房，市場競爭異常激烈。
「如果澳洲能夠在9月份解封，春季將迎來一波銷售旺季，當然，這也取決於經濟恢復的速度」——Eliza Owen
可以預計，如果澳洲能夠在未來一兩個月把疫情基本控制住，解封后將出現銷售旺季，迎來一波房市「小陽春」。
利好牛市的因素有哪些？
1.利率情況
縱觀房價走向的歷史，可以發現其漲跌與利息的漲跌幅度非常接近，某種程度上，銀行利率的變化會直接影響到房價的漲跌。
澳聯儲RBA反覆強調利率政策會按兵不動，至少在2024年不會加息，保持目前最低基準利率0.1%。
不僅如此，監管機構APRA更在不久前通知銀行，在2022年4月之前，必須要制定好各項方案和系統來應對可能到來的零利率或負利率。
APRA通知銀行為負利率做準備
由此可見，在未來短期內，利率上調的可能性較低。
在低利率的情況下，越來越多的人覺得把錢放在銀行賺微薄的利息，還不如把錢取出來去投資置業，趁現在貸款門檻很低買房，還能從牛市中分一杯羹。
2.供需情況
房子的供應量也會決定未來是買方市場還是賣方市場，政府的建造審批量可以反映供應量的情況。
澳洲建築審批量
從ABS的數據看到，獨棟屋的建造審批量從2020年下半年開始迅速飆漲，於2021年4月達到歷史高點，審批量超過15000套，但在2021年4月份Homebuilder補貼結束之後，開始下滑，五月份審批量比四月份足足下降了10.3%。
公寓審批量雖然在5月份稍有提高，但是依然低於十年平均值。
由此可見，在沒有政策的扶持之下，建築的供應量還是相對較低，供不應求的賣方市場會在短期內存在。
3. 疫苗【相關閱讀:顯微鏡學家發表對四家疫苗公司的成分分析】普及情況
疫情的情況依舊對房市有所影響，而疫情的控制，還得看疫苗的普及情況。
疫苗有待普及
根據媒體ABC統計，按照目前每周 1,044,183 劑的速度，可以預期在 2022 年 2 月上旬完成4,000 萬劑疫苗接種【相關閱讀:專家爆驚人內幕：接種疫苗，你有更大的可能會死於病毒】，實現全面接種澳洲所有成年人。
按照理想的情況，如果疫情成功得到遏制，2022年下半年順利開國門，留學生和其他海外人士的回歸，將有助於租金的逐步抬升，海外人士入市購房也將進一步推動房價持續增長。
是否有房價下跌的風險？
雖然有好的預期，但我們也需要看到潛在的風險。
首先是疫情爆發的風險。目前新州疫情最為嚴重，日增病例超過一百，甚至快接近兩百。
不僅如此，上周悉尼、墨爾本和布里斯班還爆發大規模的反封鎖遊行，成千上萬的民眾走上街頭，摘下口罩，大聲高呼「要自由,不要封鎖」。
這些人公然無視公共衛生令，將別人的健康、安全置於非常危險的境地，也大大增加了抗疫的難度和風險。
反封鎖遊行
雖然除了新州之外，其他州的新增病例已逐步減少，但新州的疫情無疑是「不定時炸彈」，如果沒有及時得到遏制，疫情再次蔓延到其他州也是有可能的。
如果疫苗普及速度緩慢，澳洲很有可能延長封城、封國的時間，長期來看會出現市場疲軟、消費者信心不足的情況，不利於房市的發展。
再者就是澳聯儲提前加息。
在7月份的會議上，澳聯儲部長Philip Lowe表示，澳洲經濟比預期恢復得更快，並開始進入迅速增長的階段。
同時，Philip Lowe也指出房地產市場過熱，令人擔憂。目前悉尼的獨棟屋中位價已經增長超過18%，人們的還貸壓力大大增加。
雖然Philip Lowe表示2024年前不會加息，但是RBA正在密切關注市場的變化，並不排除提前加息的可能。
除此之外，澳洲的幾大銀行也預測，RBA有可能提前加息時間，於2023年甚至是2022年末開始加息。
由此看來，如果房地產市場過熱，政府也有可能出手調控，打壓投機行為，提高利率，銀行則將提高貸款的門檻，導致房價下跌。
因此，對於買家而言，在貸款方面還需量力而行，不可盲目借貸，否則一旦利息提前上調，很有可能出現資不抵債的情況。
結語
總而言之，支撐房價比較重要的因素，是疫情的控制情況和政府的經濟調控政策。
如果沒有出現重大意外，在目前利率保持穩定，房屋供應量依舊較少，疫情相對可控的情況下，近2年左右房價增長的基本面沒有變，反之，則會出現房價波動甚至下跌。
您認為，在疫情之下，房價還能漲多久呢？支撐房價上漲、導致房價下跌的因素還有哪些？
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參考文章：https://www.abs.gov.au/statistics/industry/building-and-construction/building-approvals-australia/latest-release
https://www.abc.net.au/news/2021-03-02/charting-australias-covid-vaccine-rollout/13197518
https://www.corelogic.com.au/housing-market-lockdowns
https://www.smh.com.au/politics/federal/rba-keeps-rates-unchanged-but-starts-winding-back-emergency-levels-of-support-20210706-p587b0.html
https://www.afr.com/policy/economy/why-the-rba-won-t-be-quick-to-lift-rates-20210625-p584az
https://www.corelogic.com.au/sites/default/files/2021-03/210401_CoreLogic_HVI.pdf
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