去年8月在悉尼西南進行的一場房產拍賣會上，一名8歲男孩邁克爾?哈姆丹（Michael Hamdan）成為了當地年齡最小的房產投資者。
邁克爾擊敗了其他6名註冊競標者，以97萬澳元拍下了一座由5間單身公寓房組成的房產，超出預期底價約17萬澳元。
他說，他希望兒子參与拍賣的全過程，以便儘可能多地了解悉尼房地產市場的壓力，建立他的信心。
活生生的一出買房要趁早。
不僅僅是少年投資者湧入市場，投資客主體也回來了。
投資客回來了
澳洲統計局（ABS）公布的新數據顯示，截至今年3月份，投資者住房貸款激增，推動新增住房貸款達到創紀錄的302億澳元。
具體而言，新增的投資房貸較上月環比增長12.7%，創2003年以來最快的月度增幅，經季節性調整后達到78億澳元。
ABS金融和財富主管凱瑟琳-基南（Katherine Keenan）稱：「自2020年5月出現20年低點以來，投資者貸款出現了持續的增長。3月份的增長是2003年7月以來的最大月度增幅。」
這使得投資者活動成為驅動房價飆升的一個重要因素。
不僅是新增投資房，許多民眾在最近一年多也紛紛升級自住房產，原先的房產並未選擇出售，而是轉變為投資房。
舊房轉投資房你需要知道的
通常如何你現有的房產還有凈值，但不想出售，那麼你可以用它來購買下一套房產，並保留舊房作為投資。
有以下幾個原因可以解釋為什麼你可能想將當前房產變為投資房：◆ 租金回報
投資房每個月可以提供不錯的租金回報。如果租金收入超過了持有所花費的成本，那麼意味著你處於正扣稅（positive gearing），可以從租金收入中收益。
◆ 房產隨時間增值
將你現在的住房變成投資房意味著你可以持續看到它升值。如果房市在中長期內上漲，你就將獲得資本收益。
然而如果你為了買下一套房子而出售房產，就無法享受到這種收益了。
◆ 減稅
持有投資房意味著你有申請減稅的機會。例如，你可能有資格將貸款支付的利息和投資房產生的相關費用用於稅務減免。
其中值得注意的就是澳洲關於自住房的6年法則。
根據《澳大利亞所得稅稅法第118條第145項》，即使納稅人不再居住在之前的主要自住房后（該房產已經不符合作為主要自住房的相關條件），如果該房產仍符合以下條件，那麼如果納稅人能繼續將該房產作為自己的主要自住房。該房產必須滿足如下條件：若納稅人不居住在該房產的期間，將此房產用於如出租這樣的盈利用途，那麼他有權仍將該房產當做主要自住房，有效期時長為6年。
若納稅人不居住在該房產中，沒有用於盈利用途，處於空置狀態，那麼他可以繼續將該房產作為主要自住房，且沒有時間限期。
對於投資房，還需要考慮哪些因素？
◆ 賬單支付
作為房產持有者，你仍需負責支付某些賬單，例如水電費以及市政費等等。
◆ 房東保險
在租戶面臨經濟困難，停止支付租金。或是房屋水管破裂漏水嚴重。亦或是做飯時無人在場看管，引發火災，導致你的房屋付諸一炬。
這些情況下，作為房東，損失會十分慘重，不但沒有穩定的租金收入，還要承受巨額的維修費用。
這時候，房東保險即可為你保駕護航。
◆ 物業費 (Strata fees)
如果你的房產是公寓、聯排別墅或規劃式獨立別墅（villa），那麼你就需要支付物業費，用於大樓公共區域的維護。
◆ 房產管理費
如果你雇傭了房產中介來為您管理房屋，那麼您就需要支付房產管理費。
◆ 維護和翻新費
基本上所有投資房都需要長期維護。如果你的房子比較舊，可能還需要更大範圍的翻新。
◆ 租金短缺
如果你的貸款還款額以及各項房產支出超過了租金收入，那麼你就需要補上其中的差額。
責任編輯：suri
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