在我們團隊建築設計與驗房過程中，碰到大家問的最多的就是關於Easement的各種問題。
帶有Easement的土地能不能買？
買了有Easement的房屋，其到底對土地及其價值有什麼影響？今天我們就好好分析一下。首先，什麼是Easement?
其實，Easement（地役權）就是在您的產權上註冊的土地的一部分，它賦予某人（也就是當地政府等第三方）將土地用於特定目的的權利，即使他們不是土地所有者。 Easement也分好幾種，它們分別是：. Drainage pipelines（排水管道）
. Municipal services（市政服務）
. Natural gas lines power and telephone lines（天然氣線 電力線和電話線）
. Water and sewage mains（水和污水總管）
. Right of way/passage（通行權/通行權）
一般情況下Easement位於地塊的後方距離地塊邊界1.8-2.5米的範圍內，常常是一些用於排污和雨水收集的管道。
通常情況下，Easement可以賦予第三方機構何種權利呢？其主要包括以下內容：. Access your property to inspect a drain （進入地塊檢查管道）
. Undertake maintenance works on a drain, normally via a stormwater pit （常規維護）
. Excavate within the easement to uncover a drain （進入挖掘找管道）
. Renew a drain if is damaged beyond repair （更換管道）
. Upgrade a drain and make it bigger(擴建管道)
. Direct a property owner to remove any illegal structures or works over an easement(強行拆除沒有得到批准的地上建築)
正因為有以上這些特殊問題發生的情況，所以大家在買房是要特別留意Easement的具體位置，並且確保地塊有足夠的空間，萬一遇到突發情況，可以讓第三方機構的維修人員及設備順利進入，這樣避免對房屋建築造成影響。
如圖所示，雖然後院存在Easement，但是都有足夠空間的通道可以讓維修設備通過，這樣也就能把影響降低到最低程度。
那在澳洲，帶有Easement的土地能不能買呢？
其實從以上分析不難看出，Easement其實是一種普遍現象，正常情況下大多數地塊都是只有一條Easement，但是也會存在同一個地塊中擁有兩條以上Easement的情況出現，而且這種情況其實也不在少數，一般概率在20%-30%左右。
如下圖中的Block中9個地塊，都有Easement存在，其中6個是常見的後院存在Easement，但是也有3個地塊存在2根easement，特別對Lot 6影響最大，基本已經從中間貫串了整個地塊，這樣就會造成該地塊在建築設計的時候受到許多限制，對於建築面積的使用也造成諸多不利影響，因此類似這樣的地塊，Easement其實是對土地價值造成了很大影響。
所以大家在買房時，最好選擇沒有Easement的地塊，但是考慮到Easement的普遍性，相對而言，盡量規避Easement在中間的地塊，同時在Easement周圍，注意與建築之間保持一定空間，確保萬一需要維修，相關機械設備能方便進入，而不破壞建築；
並且如果發現Easement上方存在建築，最好在買房之前向房東確認該部分建築是否已經獲得政府相關部門批准，因為council有權勒令拆除未上報的建築體，我們驗房團隊在實際驗房過程中發現此類情況也會及時通知買家注意，避免日後產生不必要的法律風險。
那麼，什麼樣的建築可以獲得批准可以修建在Easement上呢？其實在澳洲申請Building over Easement有一套完成的流程。
首先就是你需要明確Easement的隸屬機構，比如到底是屬於水公司，還是煤氣或者電力公司。然後可以準備一些相應的材料，向第三方公司提出申請，在獲得同意后，方可去當地政府的Building Services Department申請關於Build over an Easement的Report and Consent，獲得批准后才能申請Building Permit，也就是我們常說的施工許可。
其實整個過程非常複雜，並不是所有申請都能獲得通過，那怎樣的建築類型才比較容易獲得批准呢？
一般情況下，主體建築、游泳池、永久性結構以及條狀基礎結構的都不太容易獲得批准，而可移動的臨時建築、水泥車道以及一些輕質材料和點狀基礎結構的建築比較容易獲得批准，因為對於第三方服務機構而言，未來方便進入維修才是其考慮的重點。
那麼那些容易獲得批准的建築，在設計與施工過程中需要滿足哪些要求呢？
我們先拿最普遍的Deck來舉例，首先如果Deck建在了Easement的上方，並且橫穿了整個Deck,則最大的跨度不能超過8米，而且Deck需要設計成為可拆卸狀態方便日後施工。如果管道只有局部在Deck一下，則規定長寬1.2米範圍內，Deck木板需要做成可拆卸的，對於地下基礎來說，點狀Pad Footing需要保證距離Easement最少600毫米，並且這些規定需要體現在設計圖紙上，才能獲得批准，同時施工時也會有專業監理人員過來檢查。
其次，關於擋土牆，其實第三方的要求和Deck差不多，不過對於地下基礎部分，石材類的擋土牆會比木材料的要求更高，除了滿足與Easement的間隔在600mm-1000mm範圍內，還需要有特定的最小角度要求，所以絕大多數第三方，會要求結構工程師在圖紙上標註這個角度。
最後，對於後院可拆卸的輕質結構建築，比如Shed、Granny Flat、Carport等，首先這個建築需要設計為點狀基礎，其次無論這個建築是建在Easement上方，還是距離Easement範圍在1米以內，都需要滿足Pad Footing距離Easement最少600mm，並且和之前Deck和擋土牆一樣，所有這些規定都需要體現在設計圖紙上，並且在施工工程中也會受到監督。
所有綜上所述，澳洲恆大建築 & 恆大驗房給予大家以下建議：
第一， 買房前務必仔細確認清楚土地上Easement的相關信息，並且在驗房過程中特別留意Easement的上方是否存在建築，如果存在則確認清楚是否獲得批准；
第二， 如果購買了帶有Easement的土地，最好不要在其上方或者1米範圍內修建建築，這樣會省去許多繁瑣的申請流程；
第三， 如果需要在Easement的上方修建建築，最好事先向專業團隊尋求建議，判定可行性並協助申請許可，並且嚴格按照要求設計與施工；
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