過去一年，澳大利亞房地產市場漲幅驚人。
因為疫情期間，買家藉助創紀錄的低利率、政府刺激措施以及把不能前往海外度假而節省下來的資金全部都投入到了房地產市場上。
投資銀行瑞銀（UBS）公布的一份最新報告警告稱，悉尼房地產價格被高估，澳大利亞家庭正在承擔遠超收入的債務。
不過，這份報告中也指出，目前房市還看不到任何緩解的跡象。
除非利率上升，否則房地產價格可能會繼續上漲。
而澳大利亞儲備銀行在本周二發布的會議紀要中則再次強調：上調利率這種情況，在 2024 年之前不太可能發生。
再考慮到澳大利亞目前經濟需要迅速恢復，但許多領域又面臨人力短缺，澳洲聯邦政府或不得不放開移民政策的情況，預計未來1-2年，房價還是不會停止上漲。即使金融監管機構出台相關貸款限制措施，估計也只能暫時緩解瘋狂漲勢。
澳洲房價一直被高估！但還在繼續漲
在瑞銀髮布的 《2021 年全球房地產泡沫指數》報告中指出，悉尼比倫敦或紐約被高估的程度更高，不過該報告並未將悉尼的房地產市場稱為泡沫。
相反，法蘭克福、多倫多和香港在泡沫風險最大的城市中名列前茅。
任何在該榜單中得分指數超過1.5分的城市都被認為存在泡沫風險！
悉尼的得分為1.39，上升至第11位。
瑞銀警告稱：「以家庭為單位的購房者必須借更多的錢，才能跟上更高的房價。因此，過去幾個季度，幾乎所有地方的未償還抵押貸款的增長都在加速，債務與收入的比率有所上升。在加拿大、香港和澳大利亞最為明顯。」
至於悉尼，瑞銀方面指出，此前市場的下跌是短暫的，房價已創下新高，如果不加息，房價可能會繼續上漲。
「價格增長明顯超過了當地收入水平，擴大了可負擔能力，這會形成一個惡性循環，要買房就進一步增加了對寬鬆融資條件的依賴。貨幣政策可能暫時保持寬鬆，收緊貸款規則可能會導致價格短暫受挫。」
現在，如果你是一名普通的專業技能工作者，想要在悉尼市中心附近買一套 60 平方米的公寓，需要不停努力工作八年才有可能，而在 2011 年的時候，這個時間為五年。
那對於投資者來說，一套同樣大小的公寓現在需要出租30年才能回本，而2011年為20年。
AMP Capital 首席經濟學家謝恩?奧利弗（Shane Oliver）表示，將房價與租金進行比較，並根據低通脹環境進行調整后，悉尼獨棟屋價格比合理價值高出約39%，墨爾本的情況也有點類似，單元房則被高估了約 30%。
當然，這個衡量標準也不太準確，是將租金與自住房價格進行了比較，而顯然買家可能願意為自住房價花更多的錢。
「房價難以承受的事實是估值過高的跡象，但這並沒有阻止悉尼或澳大利亞其他地方的房價上漲。所以，我不會說，因為這些地方被高估了，房價就會下跌。」
他補充稱，這座城市自 2000 年初以來一直被高估，但高估的程度各不相同。
澳洲四大銀行之一的澳洲國民銀行（NAB） 將其對 2021 年和 2022 年首府城市的住宅價格增長的預測略微上調至 23%，而此前預期今年漲幅為 19%，明年為 4%。
該銀行曾預測悉尼的增長率為 27.5%，墨爾本為 18.8%，霍巴特為 28.4%，布里斯班為 23.2%，珀斯為 14.5%。
但奧利弗先生表示，他預計價格不會繼續以繁榮時期的速度上漲，並預計 2022 年價格將溫和上漲 7%，因為獲得大筆住房貸款變得更加困難。
瑞銀的報告中指出，銀行和政府面臨採取行動的壓力，貸款標準正在收緊，這可能會阻止全球大多數城市的價格上漲。
沒錯，債務與收入比率一直是焦點。
澳大利亞財政部長喬什·弗萊登伯格（Josh Frydenberg）最近也暗示，可能會對與收入相關的大筆貸款進行限制。
那澳大利亞過去20年來被高估的房價到底是哪裡出了問題？
前 RBA 研究負責人、獨立研究中心首席經濟學家 Peter Tulip最近發表了一篇文章，將澳大利亞住房負擔能力問題歸咎於供應不足。
澳大利亞房價的「幕後推手」
目前正在進行的聯邦住房調查中收到許多意見書，其中很多都主張取消負扣稅和資本所得稅折扣等優惠政策。
但說句實話，這些政策除了對選舉上有影響外，對住房負擔能力沒有太大影響……
正如在一系列官方報告中指出的那樣，房價高企的主要原因是：土地使用限制——通常又被稱為規劃或分區（planning or zoning）。
我指的這些最新報告包含：新州生產力委員會的白皮書，以及經合組織（OECD）和國際貨幣基金組織（IMF）對澳大利亞經濟的調查報告。
規劃或分區通過限制市場上的住房供應量從而推高了澳洲房價！
如果你是一位老澳洲，去過很多郊區就可以發現，其實在澳洲大部分城市土地上，公寓和聯排住宅是被禁止的，這些土地是為獨棟屋住宅保留的。
而即使是在允許建造公寓的地方，限高也限制了可以提供的住房數量。
這就和其他行業一樣，比如限制進口配額，就推高了相應產業的價格。
舉個例子，很明顯新冠疫情前的住房短缺是由聯邦政府在2005年打開移民閘門造成的。
澳大利亞海外凈移民數量從 1991 年- 2004 年的平均 89,000 人躍升至 2005-2020 年的平均 215,000 人，移民人數年均增長 140%。但現在移民數量驟減，澳大利亞的住房短缺直接就消失了。
國家住房金融投資公司（NHFIC）的一份住房供需報告也得出了完全相同的結論。
NHFIC 預測，由於移民減少，到 2025 年，市場上累計新增房屋供應預計將比新增需求高出約 93,000套！
所以，要解決澳大利亞住房供應問題，很簡單，不要讓移民回到新冠之前的極端水平。
但根據《代際報告》的移民預測，澳大利亞的人口將在未來40年猛增1310萬人（約50%），達到3880萬人。
相當於在澳大利亞現有人口基礎上再增加一個悉尼、墨爾本和布里斯班。
這樣的人口暴增將會使住房需求直接淹沒住房供應，導致在其他條件相同的情況負擔能力會更差！
並迫未來的澳大利亞人住在高速增長的「貧民窟」中。
制定公共政策的第一條原則應該是不要讓問題變得更糟。
而現在聯邦政府正在準備重新啟動的大規模移民計劃顯然違反了這一規定。
可以說，聯邦政府影響住房市場的最大方式是通過移民政策。
在 2000 年代中期，澳大利亞的移民人數迅速增加。這導致對住房的需求大幅增加，從而導致房價和租金大幅上漲……
圖片中顯示的實際人口增長率，從2005年的1.5%上升到2008年的2.4%。
藍線顯示了一個相反的事實，即人口激增並沒有發生，人口增長仍保持在2005年的水平。
如下圖所示，到 2018 年，移民激增使成年人口增加 650,000 或 3.3%……
結果是需求超過了短期供應，租賃空置率在 2008 年降至接近歷史最低水平的 1.5%。
這使得實際租金（下圖）比原本要高9%。
租金的上漲逐漸轉化為住宅價格的上漲（下圖）。
這就出現了兩個重要問題：移民政策似乎與其他政策部門並不協調。特別是，最近幾年移民的增加並沒有與住房供應的相應增加相匹配。
政府激勵機制存在不平衡。聯邦政府決定移民率。然而，州和地方政府在很大程度上必須為這所需的額外基礎設施買單。
移民推高房價，那就需要更好地協調住房供應！
結語
所以，從歷史的角度我們看到了，移民的高速增長推高了澳洲的房價！
但是歸根結底，也是因為澳洲相關部門的配合不到位導致。
BIS Oxford Economics 首席經濟學家莎拉·亨特（ Sarah Hunter ）稱，在她看來房地產市場的勢頭將會放緩。
「在過去的 15 個月里，澳洲房子正變得更加難以負擔，去年 7 月、8 月，當市場開始轉向時，一個主要的推動群體是首次購房者。現在他們正在逐漸減少。」
她說，工資增長或其他家庭收入來源的增加將提高人們的負擔能力。銀行監管機構本月決定將購買房產的最高貸款額減少約 5%，這將對增長勢頭產生抑制作用。
但能抑制多久？
如果真按《代際報告》中預測的那樣，澳大利亞的人口將在未來40年猛增1310萬人，達到3880萬人！
你說房價會漲成什麼樣子？
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