隨著國際和境內邊境的重新開放，澳大利亞將面臨一場租房負擔能力危機，其中，布里斯班受到的打擊將最為嚴重。
當地待租賃房產新供應的不足，將推動未來5年房租每年上漲逾5%。
公寓供應不足使租金上漲
商業物業機構JLL 2021年第三季度公寓市場概況顯示，國內邊境對州際旅行的開放，國家邊境對國際旅行的打開，以及移民和外國學生可能的返回，將給澳大利亞所有城市帶來壓力。
但在今年第三季度，全澳內城區公寓供應僅較三個月前就下降了7%。
這也是已經持續四年的供應下跌的最新寫照。
該數據表明，隨著邊境的重新開放，供應形勢將不斷惡化。
JLL澳大利亞研究部高級主管Leigh Warner表示：「我們一直很關注房價的可承受性，但租金的可負擔能力將成為一個真正的大問題。」
「人們將陷入住房困境。在未來幾年裡這是毫無疑問的。」
最新季度報告顯示，到2025年，澳洲大陸首府城市的公寓供應管道將從今年第二季度的67,154套，降至62,655套。
這一數據包括今年已完工的公寓數量、在建數量、銷售數量以及提交與批准開發計劃的數量。
悉尼的總跌幅最大，而墨爾本則與此持平。但Warner表示，儘管布里斯班的供應量季度環比增長13%，但由於來自其他州的人口大量湧入，布里斯班將面臨最大的壓力。
今年第三季度，昆士蘭州人口增長了0.9%，即增加了4.39萬人，遠高於全澳(和新南威爾士州)0.1%的漲幅和維多利亞州0.6%的萎縮。
他表示：「隨著目前強勁的州際移民潮以及邊境開放，布里斯班的供需平衡將面臨更明顯的危機時刻。」
「從長期來看，租金的漲幅應該略高於通脹，與工資漲幅保持一致。我認為，在五年的時間里，我們每年將實現超過5%的房租增長。」
非獨立式住宅的批准數量正在增加。
9月份的最新官方數據顯示，公寓、聯排別墅和半獨立式住宅的審批數量連續第二個月出現兩位數增長，而獨立住宅的審批數量則進一步下降。
但Warner表示，隨著海外和本地投資者的減少，自2017年以來一直將注意力集中在較小項目市場上的房地產開發行業，無法迅速擴大規模。
這些項目大多面向精簡住房規模的自住房業主，並致力於為其提供大空間的住房。
他指出：「大多數公司都專註于小型、精品的產品，這些產品針對的是縮小住房規模的人士以及高端市場，所以我們沒有大量的房產供應。」
對許多私人房東來說，扭轉最近高空置率的更緊縮的租賃市場，意味著更高的租金和收入。
但Warner表示，這種極端失衡將帶來風險。
他表示：「很明顯，一些人會為租金增長歡呼，但我覺得未來幾年我們將進入一個時期，在這個時期內，租金的可承受性將真正成為一個全國性的問題。」
「租金的大幅上漲將帶來了社會性後果。」
他表示，決策者面臨的挑戰將是持續增加供應，同時又不引發通常由刺激計劃推動的大規模周期性波動。
租金上漲將鼓勵更多「建后租」項目，因為這將使這些項目對投資者而言更具財務吸引力。
Warner表示，為了緩解低收入澳大利亞人的租房危機，政府需要確保「先建后租」項目包含一系列住房選擇。
他指出：「他們需要繼續鼓勵在『建后租』的項目類別中提供更多負擔得起的甚至是社會性住房。」
全澳的租房負擔能力已經惡化
最新的租賃房產可負擔性指數顯示，JobSeeker增補津貼的取消使得低收入租房家庭的狀況比疫情前更糟，來自城市的移民也使偏遠地區租金可負擔力更弱。
這份基於截至今年6月私人租賃市場數據的年度報告顯示，霍巴特仍是澳大利亞租房負擔最重的城市，年收入為67,900澳元的普通家庭要支付年薪的34%才能租到一處房產。
但這份由National Shelter、SGS Economics & Planning、the Brotherhood of St Laurence 以及?Beyond Bank Australia?聯合編製的報告顯示，今年最大的變化來自房租的上漲和去年幫助了許多中低收入人群的社會保障福利的喪失。
慈善機構National Shelter的執行官Adrian Pisarski表示：「過去四年裡，在任何地方，尤其是珀斯和布里斯班，都可以看到，人們的租房負擔能力有所提高，而這一切在去年都消失了。」
「珀斯的租房可負擔性出現了真正下降。」
截至6月底的數據顯示，悉尼和墨爾本這兩個工資普遍更高的最大城市的整體租金負擔能力更好。
意味著人們更有能力償還債務、支付醫療和其他費用的收入支持措施的取消，對低收入城市的租房負擔能力產生了更大的影響。
SGS Economics & Planning的合作夥伴Ellen Witte表示，人們大量湧入澳大利亞偏遠地區的情況對低收入人群在這些地區租房的能力產生了顯著衝擊。
疫情期間，向澳大利亞偏遠地區凈移民的人數曾達到了每季度約1.2萬人的峰值。
Witte表示：「這份報告顯示了自2015年我們首次發布RAI指數報告以來，租房負擔能力發生的最顯著變化——尤其是對JobSeeker求職津貼的接受者以及在偏遠地區的租房人士。」
「在疫情流行期間，許多家庭從首府城市遷移到鄉村，這對當地的住房需求產生了重大影響，從而導致租金負擔能力大幅下降。」
「來自首府城市的家庭往往收入更高，把當地社區擠出了市場。」
報告也指出了不同城市不同收入階層家庭的租金負擔能力。
最極端的情況是在大悉尼地區，對於一個領JobSeeker求職補助的單身人士而言，當地的平均租金相當於家庭收入的110%。
另一個極端是有孩子的雙收入夫婦，他們在悉尼的房租僅占收入的14%。
報告顯示，越來越難以負擔的房租對單身退休人員和從事兼職工作的單親父母的打擊也最大。
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