澳洲國門打開，房地產市場開啟新周期
新形勢
昨天，關閉近兩年之久的澳洲國門終於打開了。
但與此同時，疫情再次反撲，恐有擴大之勢。
新州在過去24小時錄得1360例新增，是三個月來的最高數字。且數據模型估算，按照目前態勢發展，新州明年1月底恐怕將出現單日新增2.5萬例的情況。
即使疫情不確定性因素增加，國境推遲兩周才開放，但是開放之後想再次關閉國門，幾率不大。
許多朋友問，這對澳洲市場到底會產生什麼影響？
核心是什麼？
在說影響之前，我們要首先明確一個關鍵因素，那就是國門打開前後到底是什麼發生了變化？實則是人。海外來的人，沒有澳洲永居的人。那麼，他們的到來意味著什麼？首先一定是看好澳洲，無論是教育還是工作。其次，如果有投資意願或者行為的話，那麼他們一定是看好澳洲的資產價值。
雖然澳洲萬物上漲，房價高企、物價攀升，但是相比全球其它頭部城市，悉尼、墨爾本仍然相形見絀。以房產增幅為例，近兩年蒙特利爾、洛杉磯、奧克蘭和多倫多同期增長達30，這遠超澳洲主要城市的房產增速。這讓全球投資者看到了機會。所以，全球搶人，澳洲有優勢。
哪些地區、類型有機會？
常說，人進得來，貨出得去，才能發大財。
那麼人進來之後，又會去哪裡了（居住、投資哪裡）？
大城市 + 核心區域 + 公寓
看此前哪裡房租跌得最凶，哪裡就有機會。
預期的需求、市場力度、留學生返澳和正常的房屋交易水平都將吸引海外投資者重返，而靠近市中心的城區房價將成為重要關注對象。
人都是喜歡居住在熟悉的地方的。
留學生返澳時，一些在疫情期間房價遭受重創的城區將會重新受到青睞。留學生們仍然看重他們在疫情爆發之前青睞的地點。
所以，海外客回歸，下一波市場上漲的核心城市就是悉尼、墨爾本以及布里斯班（州際及海外）。
那麼除去悉尼、墨爾本、布里斯班之外，其它地區就沒有機會了嗎？
並非沒有機會，但是國際人士對於其它地方的影響力實在無以撼動本地居民的購房地位。
地區明確了，就要看房屋類型了。
雖然獨立屋大漲，許多區域更是「鯉魚跳龍門」，但是海外人士影響最大的要數公寓市場才對。
為什麼？
一是目前澳洲的購房政策（對海外人士），另一個則是澳洲主要城市高企的獨立屋價格也澆滅了海外投資者的意願。
畢竟能在疫情之中一擲千金海外購買獨立屋、大宅的投資者畢竟是少數。所以，公寓就是他們為數不多的選擇之一。
公寓更容易負擔，不僅是海外人士青睞，也是新移民的首選，就和疫情發生前一樣。
此外，隨著主要城市空置率的持續走低，以及房屋租賃價格的反彈，都將為市場注入新的增長動能。
利率是高懸之劍
剛需還未完全上岸，本地投資者已經進入市場，海外人士正在路上。
多年來利率大幅下降推動了房市繁榮，銀行允許家庭借入更多資金導致房價上漲，然後利用他們不斷上漲的資產來擴大房屋或購買投資物業。
這樣的方式在全球大放水的背景之下更是被無限放大。
雖然，海外人士很難獲得本地銀行的貸款(母國不同，政策不同)，但是超低的澳洲房屋貸款利率仍然是他們資金借貸成本的重要參考因素。
即使最近大銀行普遍調高利率，但是總體而言，目前的貸款利息成本處於歷史低位。以2開頭的抵押貸款利率令前幾代人羡慕，要知道1990年的時候現金利率曾達到過17.5%。
目前，央行的態度是，在利率處於歷史低位的情況下，是保持貸款標準，並且使得借款人有足夠的緩衝。
但加息之劍仍然仍然是海外投資者的重要考慮因素。
選舉因素要考慮
選舉因素是明年市場的一個重要組成部分。
這裏說的選舉因素不是國際政治層面，而是每次大選都會打響的住房戰。
在此前房市高企之時，一句「海外人士讓本地人無房可住「，讓澳洲的住房矛盾順利轉移到海外人士身上。
而今，國門關閉2年，本地人紛紛入市推高房價，不知選戰又會有何新的話題？
上周，總理莫里森在走訪聯盟黨于維州的頭號目標席位Corangamite時就打響了第一炮。
為了擴大政府的住房擔保計劃，莫里森政府承諾將在住房保障計劃下提供額外的4651個名額，以幫助成千上萬的首次購房者、單親父母和必要工作者進入房產市場。
總理曾將住房所有權作為其2019年大選的關鍵內容，他說：」我們希望更多的首次置業買家能夠進入他們所夢想的地方」。這次，他的目標沒有變，還是爭奪這塊的選票。
但，看看如今的澳洲房市，首次置業群體儼然成為了房市之中的邊緣人。由於需要借入越來越多的巨額貸款來購買房產，首置業者已經被迫退出房市。
現在政府推出優惠政策幫助符合條件的首次置業人士入市，很顯然他們的購房目標多為公寓。可是面對來勢洶洶的海外投資者，首次置業能否拼得過他們？很難說！弄不好，海外投資者恐怕會成為阻礙首次置業入市的「背鍋俠「。
不僅如此，還有更離譜的。
幾位自由黨議員近日主張，年輕人應該能夠提取他們的部分養老金來作為住房貸款的首付。
他們表示，新的模型顯示，允許首次購房者從養老金中提前取出6萬澳元或更多，將提高房屋擁有率。
這真的是竭澤而漁，硬抬年輕人入市。
如果成真，這種由自由黨推動的計劃將使悉尼的平均房價增加近 69,000 澳元，墨爾本為 108,000 澳元，阿德萊德為 159,000 澳元。
毫無疑問，允許潛在買家從養老金中拿到6萬澳元將給澳洲主要城市的房價帶來巨大的通脹壓力。
且隨著時間的推移，許多人最終會因為將養老金賬戶中的現金轉移到更早的房屋所有權上而導致財務狀況惡化。
趨勢要點
趨勢的東西，我點到為止，是否願意麵對，全看你自己。
總結下趨勢要點：新的房市態勢：利率、選舉政策決定漲跌、需求決定幅度。
本地人士：a. 已上車的恭喜你們捷足先登。
b. 未上車的人，你們將面對買房、租房的雙重壓力。
海外人士：a. 城市、位置是關鍵。
b. 買后託管要抓牢。
點到為止，以後再展開詳細的講解。
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