文/ Michael Bleby
大房換小房人群推動了公寓銷售價格上漲，進而促進了新公寓的建設，使得澳洲今年預計將創下自2020年以來的最高竣工數量。諮詢公司Urbis的最新數據顯示，全國公寓售價上漲26%，使新開發項目變得可行，預計今年的公寓竣工數量將達到28,000套，是四年來最多的一次，而四年前的竣工總數為32,000套。
然而，Urbis總監Mark Dawson告訴《澳洲金融評論》，這一增長主要集中在高端市場。如果借貸成本和材料成本沒有下降，使得低價公寓項目也變得可行，當前的激增在未來幾年將會回落。
「這是市場上能夠支付至少100萬澳元購買新公寓的那部分人，他們可能會出售家庭住房，購買一個小型項目的公寓，」他說。「這表明市場的一個細分市場反響很好，但如果你問這是否會轉化為更大的市場成交量？答案是否定的。」
報告顯示，今年第一季度售出的公寓平均價格為140萬澳元。在墨爾本和珀斯，這一數字為110萬澳元，而在悉尼為140萬澳元，黃金海岸為170萬澳元，布里斯班為200萬澳元。
高昂的融資和材料成本促使開發商推遲啟動新項目。畢馬威上個月的分析顯示，去年批准但未啟動的新住宅總數上升至37,000套，比五年平均水平高出9%。
這導致住房建設減弱，正如周三的數據顯示，經濟增長放緩。這也意味著澳大利亞長期住房短缺問題難以緩解，租金將繼續上漲。
Dawson先生表示：「從項目申請到竣工的各個階段，我們觀察到每個階段的公寓和項目數量都比過去五年的長期季度平均水平要少。」 「隨著國家陷入住房短缺，我們需要找到新的方法來縮小公寓在出售和出租項目中的可行性差距。這需要在金融、稅收、建設和規劃方面的全面創新，以解鎖可行性。」
Urbis 2024年第一季度報告顯示，悉尼、墨爾本、布里斯班、珀斯和黃金海岸的公寓項目和銷售中，自住業主占預售公寓銷售的52%，低於去年的55%平均水平。
跨州投資者買家激增——從去年的10%增至第一季度的19%——反映了黃金海岸公寓的需求激增，第一季度銷售中有41%來自跨州投資者。
需要獲得外國投資審查委員會許可的海外買家佔比11%，與去年的12%持平，但高於2022年的7%。2020年，這一數字為21%。
Dawson先生說：「越來越多的證據表明，當地市場不景氣時，房地產銷售人員正瞄準跨州投資者。」
不同市場的相對強勁在價格上漲中顯而易見。報告顯示，布里斯班每平方米售價在3月份環比躍升24%，而墨爾本僅上漲5%。
全國26%的漲幅將全國每平方米的預售和建設價格從一年前的水平提高至$14,600。
報告顯示，新公寓的每周租金中位價在第一季度上漲3%，較去年同期上漲8%。
「新供應的缺乏已經成為租賃市場的一大痛點，因此我們預計每周租金中位價將在可預見的未來繼續上漲，因為需求持續超過供應，」報告稱。
報告稱，新興的為租而建市場在中期內不太可能顯著增加供應。
「在全國規劃、開發或建設中的近52,000套租賃公寓中，約33%已經建成或在建，」報告稱。「在剩餘的項目中，只有27%獲得了資金。」
規劃中的為租而建公寓數量在第一季度上升4%，達到50,565套，其中布里斯班佔了新增公寓的一半以上。維多利亞州仍然是主導州，佔全國規劃總數的49%。
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