文/ Michael Bleby
大房换小房人群推动了公寓销售价格上涨，进而促进了新公寓的建设，使得澳洲今年预计将创下自2020年以来的最高竣工数量。咨询公司Urbis的最新数据显示，全国公寓售价上涨26%，使新开发项目变得可行，预计今年的公寓竣工数量将达到28,000套，是四年来最多的一次，而四年前的竣工总数为32,000套。
然而，Urbis总监Mark Dawson告诉《澳洲金融评论》，这一增长主要集中在高端市场。如果借贷成本和材料成本没有下降，使得低价公寓项目也变得可行，当前的激增在未来几年将会回落。
“这是市场上能够支付至少100万澳元购买新公寓的那部分人，他们可能会出售家庭住房，购买一个小型项目的公寓，”他说。“这表明市场的一个细分市场反响很好，但如果你问这是否会转化为更大的市场成交量？答案是否定的。”
报告显示，今年第一季度售出的公寓平均价格为140万澳元。在墨尔本和珀斯，这一数字为110万澳元，而在悉尼为140万澳元，黄金海岸为170万澳元，布里斯班为200万澳元。
高昂的融资和材料成本促使开发商推迟启动新项目。毕马威上个月的分析显示，去年批准但未启动的新住宅总数上升至37,000套，比五年平均水平高出9%。
这导致住房建设减弱，正如周三的数据显示，经济增长放缓。这也意味着澳大利亚长期住房短缺问题难以缓解，租金将继续上涨。
Dawson先生表示：“从项目申请到竣工的各个阶段，我们观察到每个阶段的公寓和项目数量都比过去五年的长期季度平均水平要少。” “随着国家陷入住房短缺，我们需要找到新的方法来缩小公寓在出售和出租项目中的可行性差距。这需要在金融、税收、建设和规划方面的全面创新，以解锁可行性。”
Urbis 2024年第一季度报告显示，悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯和黄金海岸的公寓项目和销售中，自住业主占预售公寓销售的52%，低于去年的55%平均水平。
跨州投资者买家激增——从去年的10%增至第一季度的19%——反映了黄金海岸公寓的需求激增，第一季度销售中有41%来自跨州投资者。
需要获得外国投资审查委员会许可的海外买家占比11%，与去年的12%持平，但高于2022年的7%。2020年，这一数字为21%。
Dawson先生说：“越来越多的证据表明，当地市场不景气时，房地产销售人员正瞄准跨州投资者。”
不同市场的相对强劲在价格上涨中显而易见。报告显示，布里斯班每平方米售价在3月份环比跃升24%，而墨尔本仅上涨5%。
全国26%的涨幅将全国每平方米的预售和建设价格从一年前的水平提高至$14,600。
报告显示，新公寓的每周租金中位价在第一季度上涨3%，较去年同期上涨8%。
“新供应的缺乏已经成为租赁市场的一大痛点，因此我们预计每周租金中位价将在可预见的未来继续上涨，因为需求持续超过供应，”报告称。
报告称，新兴的为租而建市场在中期内不太可能显著增加供应。
“在全国规划、开发或建设中的近52,000套租赁公寓中，约33%已经建成或在建，”报告称。“在剩余的项目中，只有27%获得了资金。”
规划中的为租而建公寓数量在第一季度上升4%，达到50,565套，其中布里斯班占了新增公寓的一半以上。维多利亚州仍然是主导州，占全国规划总数的49%。
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