1.墨爾本房價被高估地區公布
日前，一份揭示墨爾本房價被高估的地區名單出爐。維州政府被批是幕後推手。
據《先驅太陽報》報道，Suburb Data將八個Mornington Peninsula的城鎮列為墨爾本最被高估的地區，其中包括Safety Beach、Rye和Bittern。
（圖片來源：《先驅太陽報》）
其他上榜的東南外地區包括Beaconsfield和Cranbourne，以及城市東北部的East Melbourne和Lower Plenty。
Suburb Data分析師Jeremy Sheppard表示，想要在這些被高估的區購房的買家需要謹慎。
他說道，「如果你在一個被高估的市場購買房產，很有可能當地價格已經達到峰值，後面房產價值幾乎不會增長。」
「在極端情況下，隨著價格調整，被高估的市場可能下滑，你持有的房產就變成了負資產，那將是毀滅性的。」
買家代理Frank Valentic表示，Peninsula的房價在2020-21年疫情封鎖期間飆升了50%，現在市場正在重新校準。
（圖片來源：《先驅太陽報》）
Valentic稱，他在Dromana的第二套房產在12個月內土地稅上漲了75%。「而且現在土地稅是每年計算一次，而以前是每兩年一次，」他補充道。
中介Ben Nutbean表示，該地區的房產仍然需求旺盛，價值150萬到200萬澳元的房產吸引了多位買家出價。
「絕對不是末日，房產在交易，市場保持活躍，」Nutbean說道。此外，中介Rocco Montanaro表示，由於Lower Plenty待售房產較少，買家對該地區的興趣仍然很高。
2.澳元持續升值，
經濟專家普遍看好
近幾個月來，澳元的升值對前往海外度假的旅行者來說是個好消息，這可能是澳元進一步走高的開始。
據《先驅太陽報》報道，澳元在4月至7月期間上漲了6%，從0.64美元漲至0.68美元，但在過去一周又回落至接近0.67美元。此外，它對歐元和日元等主要貨幣的匯率也有所改善。
（圖片來源：《先驅太陽報》）
全球央行正在轉向降息，而澳洲儲備銀行則在考慮再次加息。經濟學家表示，澳洲的高利率將有助於澳元走強。
AMP首席經濟學家Shane Oliver表示，澳元目前還是「便宜」，預計到2025年將升至0.70美元或略高。「從大多數經濟學家關注的指標來看，澳元低於你認為的公允價值，」他說道。
Oliver指出，全球投資者對澳元的負面情緒使其有可能出現反彈，商品價格似乎進入了一個新的超級周期，利率差異可能會轉向有利於澳洲。
「澳元也許會繼續走高，但我不認為可以再像2000年代那樣，達到平價以上並升至1.10美元。」
如今，澳洲儲備銀行的現金利率為4.35%，遠低於當前美聯儲的資金目標利率5.25%至5.5%。Oliver說道，「當澳洲利率高於美國利率時，往往會吸引資金流入澳洲。」
（圖片來源：《先驅太陽報》）
CommSec高級經濟學家Ryan Felsman表示，澳元的表現很大程度上取決於美元。他認為，7月31日公布的澳洲通脹數據「可能改變一切」。
「目前我們預計8月加息的概率為27%。」Felsman指出，影響澳元的一個因素是中國需求疲軟。
澳元是全球第五大交易貨幣，僅次於美元、歐元、日元和英鎊。Felsman表示，澳洲聯邦銀行對澳元的預測是，到12月將達到0.69美元，到2025年3月將達到0.71美元。
Capital.com高級金融市場分析師Kyle Rodda表示，目前美元的疲軟是關鍵驅動因素，而美國選舉的不確定性正在引發緊張情緒，「澳元對此反應不佳」。
「美國降息的高預期將對澳元有利，」他說道，「對澳元來說，中國和大宗商品的故事要重要得多。目前這是一個負面因素，但一旦美國大選結束，中國經濟好轉，澳元可能會走高。」
3.高房價引發第二波人口外流
《每日郵報》7月20日報道，澳洲正面臨第二波因高房價導致的人口外流，昆州則成為逃離悉尼和墨爾本的首選目的地。
根據澳洲區域研究院的一份報告，那些離開大城市選擇移居的澳人首選的兩個地方是陽光海岸和黃金海岸。
接下來是墨爾本西北部的Moorabool，該地區涵蓋了Bacchus Marsh等城鎮，紐卡斯爾以南的Lake Macquarie，以及維州的城市Geelong。
那些選擇移居的人大多為28至43歲之間，正是結婚生子的階段。
這波人口外流緊隨之前疫情期間大批年輕人離開兩大城市的趨勢，預計將對家庭產生重大影響，因為年輕一代正遠離父母，開始獨自撫養子女。
（圖片來源：《每日郵報》）
澳洲區域研究院首席執行官Liz Ritchie表示，從大城市移居到其他地區的不僅僅是疫情期間的短期現象。
昆州一直在應對房屋短缺問題，Dr Matthews指出，搬到黃金海岸的人太多，但可供居住的房產卻太少。
黃金海岸房地產現在甚至比一些主要城市的地區還貴。
過去一年Elanora的中位房價猛增了16.8%，達到138.5萬澳元，使其價格與悉尼擁擠的西部地區相當。
對澳洲統計局數據的進一步分析顯示，昆州的擁有最為明顯的人口增長。
2023年，陽光海岸的Caloundra West人口增長了9.8%，主要是由於來自澳洲其他地區的1,407名新居民。
黃金海岸的Miami人口增加了4.7%，其中包括116名來自澳洲境內的新居民和201名海外居民。
（圖片來源：《每日郵報》）
與此同時，由於海外移民的激增推高了房價，有38,425人離開悉尼搬到澳洲其他地方。
隨著全國面臨住房危機，人口流動變得更加劇烈，而建築公司現在占破產公司的四分之一。
Dr Matthews表示，那些在高材料成本中「倖存」下來的建築公司將不太可能擴大以滿足新增住房的需求。
新建住宅的數量未能跟上創紀錄的高移民率。
截至3月份的一年中，共建成171,667套新房，而同期移民到澳洲的人數達到487,940。
按澳洲家庭平均每戶2.5人計算，這造成了58,772套住房的短缺。
Dr Matthews說：「在任何資源供不應求的情況下，房價都會上漲，這是經濟學的基礎。」
4.疫情后大量「外逃」
的澳人現紛紛回
創紀錄的澳人回國數量可能會阻礙Albanese政府削減移民水平的努力，因為強勁的就業市場吸引了海外澳洲人員回國。
據《澳洲金融評論報》報道，2023-24年共有37,380名澳人凈回國，這是一個創紀錄的數字，扭轉了疫情結束後邊境重開時出境人數激增的趨勢。
（圖片來源：AFR）
在2021-22年，邊境首次重開時，380,510名澳人離開澳洲，創下歷史新高。到了2022-23年，又有242,610澳人出境。
移民專家Abul Rizvi表示，這些數據表明，澳洲良好的就業和經濟條件正在吸引外派人員回國。他指出，勞動力市場尤其吸引了居住在紐西蘭、英國、歐洲和中國的澳人。
澳洲的失業率在6月上升到4.1%。 但該國仍擁有發達經濟體中最低的失業率之一。澳洲公民凈遷移的波動之前曾隨全球金融危機和COVID-19大流行的開始而變化，這促使更多的澳洲公民回國而不是離開。
Rizvi表示，財政部人口中心假設2023-24年澳洲公民的凈遷移為-2萬人，整體凈遷移人數為39.5萬人，「現在看來，這兩種預測都極不可能。」
曾任移民部門副秘書的Rizvi表示，加上截至今年5月的11個月里的445,510名凈永久和長期移民，這些數字意味著2023-24年的凈移民人數可能會大大高於財政部的預測。
Albanese政府希望下一財政年度的凈移民人數降至25萬人，將疫情后創紀錄的移民人數減半，這在很大程度上是由返回澳洲的國際學生推動。
反對黨領袖Peter Dutton承諾將澳洲的永久移民計劃從18.5萬人減少到14萬人（或減少25%），為期兩年，以緩解住房需求和價格的壓力。
（圖片來源：AFR）
在疫情之前，估計約有100萬澳洲人長久居住在海外。自去年9月以來，由於國際學生和臨時工人的激增，凈抵達人數達到創紀錄的54.8萬人，自此以來，移民政治變得更加激烈。
財政部在12月的年中預算更新中顯示，凈海外遷移將在2022-23年達到峰值，然後在2023-24和2024-25財年下降。
專家表示，去年9月可能是移民數量的峰值，因為聯邦政府收緊了簽證要求，加強了對申請的監管，並關閉了所謂的COVID-19簽證。
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