前言
隨著利率的上升，許多業主的借貸能力被嚴重削弱。
在澳洲，大約三分之二的金融機構把最低的按揭貸款利率提供給新客戶，但要求首付款或資產必須超過房產價值的 20%。
目前 5 個利率最低的浮動利率房貸產品中，3 個產品要求房貸價值比（LVR）低於 80%。
同時，澳洲四大行中，三家銀行的最低房貸利率只提供給貸款額低於 70% 的客戶。
這使得眾多商業地產業主無法通過再融資來降低還貸成本，經濟壓力急劇上升。
仲量聯行稱，辦公室、公寓大樓和其他商業房地產的業主的2.2萬億澳元債務將於明年年底到期！
其中約25%的借款可能難以再融資！
澳洲商業地產債務現狀
抵押貸款在商業地產債務中佔據著極高的比例。
據相關數據顯示，澳大利亞超過 60% 的銀行業貸款流向了房地產市場，其中商業地產抵押貸款規模巨大。
例如，在澳洲，家庭無論是買房還是建房，大多通過抵押貸款，商業地產也不例外。
銀行提供的貸款比例高、期限長，使得商業地產項目對抵押貸款的依賴程度較高。
同時，貸款額超過房價80%，需按貸款額的 1% 付貸款保險，這也在一定程度上增加了商業地產的債務負擔。
投資者貸款在債務中也佔有一定比例，且影響重大。
數據表明，在住房貸款總額中，向房產投資者提供的貸款在某些時期佔比達到六年來的最高點。
在澳洲，投資者借貸的恢復速度快于其他類型的買家，使得投資者借貸在總借貸中的份額有所上升。
例如，在新州，投資者貸款目前占所有住房融資的 40% 以上；在維州，投資者貸款也超過了首置業者，占貸款總額的 31% 以上。
在商業地產領域，投資者貸款的增加也對債務規模產生了影響，一方面推動了商業地產項目的開發和交易，另一方面也增加了債務風險。
澳洲房地產政策對商業地產債務也有著重要作用。
2020 年 3 月份，澳大利亞以 「避免海外買家在疫情期間通過低價收購當地企業資產」 為由，宣布降低商業不動產的投資審批金額，由原來的 2.75 億澳元降低至零，同時要求延長審批時間，由原來的 30 天延長至 6 個月。
這項新規嚴重抑制了海外買家的投資，對商業地產市場造成了衝擊。
此外，政府對房地產市場的調控政策，如提高印花稅、增加土地附加稅等，也增加了商業地產項目的成本和債務負擔。
同時，銀行監管機構提高抵押貸款資本金要求，使得銀行放貸更加謹慎，商業地產項目融資難度加大，進一步推動了債務增長。
隨著利率的上升，借貸成本大幅增加。
例如，房貸平均利率從原本的較低水平上升至相對高點 6%+，這使得投資者每月的還款壓力顯著增大。
同時，房價的下跌也對投資者的借貸能力產生了負面影響。
MSCI數據顯示，澳大利亞各中央商務區辦公樓的價值跌幅超過了全球金融危機期間的跌幅，迄今已下跌 22%！
而且可能還會進一步下跌。
自疫情爆發以來，租戶需求減弱、彈性工作制的興起，以及最重要的利率和債券收益率的上漲，這些因素共同導致頂級辦公樓的價值縮水。
而在2008年全球金融危機期間，也才跌了19%。
在這種情況下，銀行對投資者的評估價值降低，導致借貸能力削弱。
投資者面臨著較高的負資產風險。
當房產價值低於未償還的貸款金額時，就會出現負資產情況。
接著，一系列嚴重後果將會出現。
首先，投資者財務狀況會變得極為脆弱，可能無法按時償還貸款，從而影響個人信用記錄。
其次，負資產可能導致投資者不得不出售房產以償還債務，但在市場不景氣的情況下，房產可能難以以理想價格出售，進一步加劇財務困境。
此外，負資產還可能引發連鎖反應，影響整個商業地產市場的穩定。
融資困難致項目擱置
在布里斯班，開發商難以得到資金支持，導致許多項目被擱置。
例如，Urbis 的新數據顯示，在今年第三季度，布里斯班的公寓銷售幾乎沒有增長，而新公寓的計劃建築數量卻出現了戲劇性的大幅縮減。
開發商面臨的融資困難主要源於銀行和其他金融機構對商業地產項目的放貸意願下降。
只有富有的開發商，擁有長期的資產跟蹤記錄和強大的資產負債對照表，才能從大銀行或其他金融機構中獲得資金支持。
在這種情況下，許多新建計劃難見曙光，項目無法推進。
澳洲商業地產再融資困難的原因
寫字樓空置率的上升對澳洲商業地產再融資帶來了嚴重的負面影響。
例如，澳洲辦公樓空置率近 13%，且預計在未來 18 個月內難緩解，到 2025 年 6 月全澳寫字樓空置率預計將升至 17%。
悉尼和墨爾本將受到最嚴重的打擊，悉尼的空置率將在 2025 年達到略高於 18% 的峰值，而墨爾本預計到 2024 年中期將達到 18% 的空置率。
空置率上升使得商業地產的價值下降，投資者和貸款機構對商業地產的信心降低。
銀行在評估再融資申請時，會考慮到空置率上升帶來的風險，從而更加謹慎地放貸。
此外，空置率上升還導致租金收入減少，業主難以償還抵押貸款，進一步加劇了再融資的困難。
租金下降及成本上升也是導致澳洲商業地產再融資困難的重要因素。
一方面，由於經濟增長放緩以及在家辦公的趨勢，寫字樓需求萎縮，租金收入減少。
例如，在悉尼和墨爾本，市場面臨著空置率上升、運營成本上升和價值下降的困境。
本土貸款機構降低商業地產貸款比例亦是重要原因之一。
寫字樓有效租金下降、一些市場轉租空間升至上世紀 90 年代以來的最高水平，導致貸款機構放貸意願下降。
世邦魏理仕研究副總監 Martin-Henry 指出，與其他部門相比，房地產貸款無法獲得最佳回報，因此貸款機構內部對資本的競爭加劇，貸方變得更加謹慎。
其次，當前環境中的經濟不確定性導致放貸人更加厭惡風險。
新冠疫情引發的經濟不確定性持續對商業地產融資造成不利影響，信貸風險被重新定價。
這反過來又增加了投資者的資本成本，商業貸款漲幅介於 50 至 100 個基點。
離岸資本在澳洲商業地產市場則具有一定的競爭力。
離岸投資者一直被澳大利亞穩定、透明的市場所吸引，在 5 – 10 年期的長期貸款方面通常比國內同行更具競爭力。
例如，華爾街的巨頭們正忙於籌集新一輪的龐大資金池，旨在購入寫字樓、公寓以及那些因市場困境而估值下降的商業地產。
高盛、Cohan & Steers、EQT Exeter 以及 BGO 等華爾街知名公司正聯手籌集數十億美元，專門用於不良資產的收購。
除華爾街外，景順房地產與喜達屋集團亦在考慮設立專項基金，以聚焦不良房地產領域的投資機會。
與此同時，私募股權市場中，房地產融資領域也展現出了明顯的回暖態勢。
在全球經濟放緩、商業地產供應過剩導致價格下行的背景下，離岸資本的進入為澳洲商業地產市場帶來了新的資金來源和投資機會。
結語
澳洲央行，同樣知道目前所面對的問題。
筆者預計澳洲央行將在今年年底開啟第一次降息！
然後，2025年將持續進行降息，以應對大批貸款到期所面臨的再融資風險！
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