01
澳洲豪宅價格開始下跌
CoreLogic 的數據顯示，由於高利率和較低的借貸能力帶來的壓力，悉尼一些最富裕郊區的房價中位數在過去三個月內下跌了 288,000 澳元。
墨爾本、布里斯班和阿德萊德的一些高端市場房價也大幅下跌，珀斯的房價也失去了顯著的增長勢頭。
CoreLogic 的研究總監 Tim Lawless 表示，在降息開始和負擔能力顯著改善之前，高端市場將進一步走弱。
他說:「一旦我們進入降息周期，你不得不認為借貸能力的提升可能會為市場提供某種程度的增長機會，尤其是在疲軟最嚴重的高端市場。」
過去三個月，悉尼房地產價值最高的25%市場下跌了 0.3%，墨爾本的同類市場下跌了 1.6%。相比之下，悉尼最低25%的房價在同一時期上漲了 1.2%，墨爾本的房價則下跌了 0.2%。
悉尼南部的 Cronulla 的季度跌幅最大，為 6.6%，房價中位數從 176,732 澳元下跌至 250 萬澳元。
悉尼東部 Woollahra 的房價中位數在短短三個月內下跌了 288,841 澳元，跌幅為 5.9%，至 461 萬澳元。
內南區的 Rosebery、內西區的 Rodd Point、Abbotsford 和 Homebush，以及下北岸的 Neutral Bay 和 Cammeray 的房屋中位價也下跌了 10.1 萬至 15.7 萬澳元。
墨爾本內城區 Middle Park、Clifton Hill 和 South Melbourne 的房價在同一時期也下跌了至少 10 萬澳元。
在布里斯班，內城區 Auchenflower 的房屋中位價下跌 5.5 萬澳元，跌幅 3.1%，至 170 萬澳元，而 Norman Park 的房屋中位價下跌 3.2 萬澳元，跌幅 2%，至 159 萬澳元。
在阿德萊德，Tusmore 和 Hazelwood Park 的房屋中位價跌幅最大，分別下跌 4.6 萬澳元和 1.9 萬澳元。
珀斯的North Coogee房價下跌 13,600 澳元，跌幅 0.8%，至 169 萬澳元，是過去三個月內該市唯一一個房價中位數下跌的郊區。
然而，該市最富裕的郊區在同一時期都失去了顯著的勢頭。
達爾基斯的房價中位數僅上漲了 0.7%，而前三個月上漲了 9.3%。在 Peppermint Grove，房價上漲了 4.1%，在上一季度上漲 11.4% 之後，勢頭減弱。與此同時，在Cottesloe，房價僅上漲了 1.1%，而前三個月上漲了 6.8%。
相比之下，大多數首府城市較便宜的郊區的房價在同一時期繼續攀升。
珀斯東北部的 Jane Brook、Stratton 和 Henley Brook 的房價上漲了至少 9%，而 Girrahween 和 Wooroloo 的房價上漲了 8% 以上。
阿德萊德的 Elizabeth South 上漲了 9.4%，布里斯班的 Ipswich One Mile 上漲了 7.7%，而悉尼的 Cabramatta West 上漲了 7.1%。
02
澳洲新住房審批量下降6.1%
澳洲房價增長放緩、房源數量上升以及關於房產稅優惠的新一輪辯論，將至少在年底前抑制新住宅項目的發展。
周二公布的最新官方數據顯示，新住宅審批數量下降了 6.1%。
SQM Research 董事總經理，經濟學家 Louis Christopher 表示，8 月份的月度下降是由新公寓、聯排別墅和半獨立式住宅審批數量下降近 18% 造成的，這是住宅市場疲軟以及悉尼和墨爾本整體上市數量上升的結果。
「審批數量下降是由於市場信心不足以及新住房成本高昂。住宅審批數量至少在年底前仍將保持疲軟，而且可能要等到利率首次下調后才會出現反彈。」
截至 8 月的 12 個月內，新屋審批總數從 6 月份的 163,788 套低谷回升至 166,233 套。
畢馬威(KPMG)城市經濟學家特里?羅恩斯利（Terry Rawnsley）表示，儘管獨立屋的審批數量在增長，但所謂的獨立屋的持續疲軟——這不僅是新建住房的必要條件，也是確保住房更密集、更可持續的必要條件——顯示出澳大利亞市場驅動的住房開發體系存在一個關鍵問題。
「過去18個月，房地產市場的情況是，1加1不再等於2。」
「我們處於非常奇怪的情況，因為需求正在出現，但可行性非常具有挑戰性，我們沒有得到期望看到的正常反應。」
牛津經濟研究院澳大利亞高級經濟學家 Maree Kilroy 表示同意。
「公寓可行性在短期內仍將面臨挑戰，延誤、更高的債務成本和重新制定的招標價格將繼續給開發商帶來麻煩。」
一個關鍵的例子是悉尼，周二發布的 SQM 數據顯示，9 月份市場上的房源總掛牌量上漲了 0.7%。新州首府的房價增長正在放緩，並有望在今年年底前跌入負值區域。
澳大利亞統計局的數據顯示，8 月份公寓、半獨立式住宅和聯排別墅的新批准量較 7 月份下降了 11.5%。
CoreLogic 研究總監 Tim Lawless 表示，住房開發取決於多種因素，包括利率、抵押貸款服務能力要求以及開發商以他們認為客戶可以負擔的價格出售房屋的信心，房價走低將打擊新項目。
勞利斯先生說，最近有猜測稱工黨聯邦政府正在考慮重新引入早先的選舉政策以抑制負扣稅，而房地產投資者的資本利得稅減免也可能打擊投資房地產的情緒。
「可能進一步增加複雜性的將是圍繞負扣稅和資本利得稅優惠的重新辯論，如果我們再次看到投資活動減少，這可能會使公寓項目更難啟動和運行，因為那通常是我們看到大量投資需求集中的地方。」
隨著這種好轉蔓延至所有建築形式和州，預計 2026 財年將出現更大幅的上漲。
Christopher 先生表示，上市房源數量的進一步增加，也將抑制房價和買家購買新房的信心。
「我們非常有信心，10 月份的掛牌量將上升，11 月份將激增，我們預計住宅審批不會出現任何復甦。」
但隨著環境的緩和，尤其是借貸成本的降低，更多的新住房項目將會啟動。
Kilroy 女士表示，本財年新獨立屋開工量將增長 6%，截至 6 月份的一年中，整體住宅開工量將增長 2%，達到 158,900 套。
「隨著這種好轉蔓延至所有建築形式和州，預計 2026 財年將出現更大幅的上漲，貸款利率下調將有助於釋放被壓抑的住房需求，而住房政策方面的牽引力將變得越來越明顯。」
畢馬威的 Rawnsley 先生表示，除新州首府外，審批和未來供應都開始改善。
03
悉尼賣房虧損最多地區公布，CBD高層公寓成燙手山芋
因對利率早期下調失去希望，絕望的房主正以低於入手價格出售房產，導致一些城市地區多達四成的賣家虧本出售。
據REA報道，在一些地區，虧損平均金額高達6.9萬澳元，這主要集中在高密度市場，當地大量高層公寓建成后賣給了投資者。
根據對7月至9月間房產銷售的分析，虧損最普遍的地區是墨爾本、珀斯和達爾文的 CBD，以及悉尼的Parramatta。
悉尼的Ryde、Strathfield和Burwood以及維州的Port Phillip和Stonnington地區也記錄了較多的虧損。
住房專家警告稱，如果當局對負扣稅和資本利得稅優惠政策進行大幅改革，將導致更多房東虧本出售房產，房源短缺問題更為嚴重。
上周，隨著財政部官員尋求改變政策的建議，備受爭議的稅收優惠政策再次引發關注。
澳洲總理阿爾巴尼斯（Anthony Albanese）隨後澄清，工黨並不打算在下次聯邦大選中提出負扣稅改革。
最近的賣方虧損集中在近年來大量建造公寓的高密度市場。
據了解，大多數公寓都是以樓花售出，買家多為投資者。CoreLogic的一份報告顯示，墨爾本CBD有近39%的賣家接受了低於購房價的價格，平均虧損為6.4萬澳元。
在珀斯CBD，也有超過三分之一的賣家接受了低於購房價的價格。對於大多數賣家來說，虧損約為4.2萬澳元。
達爾文CBD有約36%的賣家虧損出售，而在衛星城Palmerston，這一比例為約30%。
在悉尼的第二中央商務區Parramatta，每四個賣家中就有一個虧本出售。
他們平均以低於購房價約5萬澳元的價格出售房產。
在悉尼的Strathfield、Burwood和Ryde，每五個賣家中就有一個虧本出售，而在悉尼CBD和Liverpool，約有十分之一的賣家虧損出售。
Christopher先生表示，由於儲備銀行在降息方面猶豫不決，虧本銷售可能是因為投資者無法承受房貸。
他指出，賣家基本上都是投資者，「他們可能是在市場火熱時期購買，為這些房產支付了過高的價格，現在不得不出售。」
PropTrack的最新房價指數顯示，9月全國房價增長放緩，僅上漲0.04%，主要城市的平均漲幅為0.01%，被形容為「持平」。
霍巴特、堪培拉和墨爾本的房價現在比去年同期要低。
04
墨爾本阿里巴巴辦公大樓折價易主
電子商務巨頭阿里巴巴位於墨爾本Collins街的澳大利亞辦事處已易手——比四年前上次交易的價格低了 25%，當時利率處於創紀錄的低點，人們對辦公資產的熱情正在回升。
據市場消息人士稱，位於Collins街 411 號的九層辦公樓凈可出租面積為 3015 平方米，售價約為 3000 萬澳元，遠低於 2021 年初賣方 Peachtree Capital 支付的 4050 萬澳元。
仲量聯行中介喬什·魯特曼（Josh Rutman）與同事尼克·佩登（Nick Peden）和李明軒(音譯，Mingxuan Li)一起推銷了這棟大樓，他拒絕證實價格，但表示接近每平方米 10,000 美元的結果表明，在受新冠限制和採用靈活工作方式影響最嚴重的城市，陷入困境的 CBD 市場正在觸底。
「我們受到了一些打擊，它的售價高於市場上大多數人的預期。」
魯特曼表示，該建築的出租率為 65%，阿里巴巴佔據了整整一層樓。其他租戶包括房地產科技公司 Buildxact、法律軟體提供商 Plexus、工作場所提供商 Axiom、建築師 Hames Sharley 和私募股權公司 Stonehouse Corporation。
該建築的平均樓層面積為 374 平方米，自 2021 年以來進行了 620 萬美元的升級。
墨爾本寫字樓市場一直在遭受衝擊。
MSCI 的數據顯示，自 2022 年 9 月以來，CBD 的價值已下跌 21.2%——遠高於全球金融危機期間 14% 的跌幅——而且交易相對缺乏，使得制定定價指標難以確認。
但交易正在發生。上個月，Dexus以約4000萬美元的價格將Collins Street 425號出售給投資集團OneEast Capital，較其峰值折讓約20%。
在借貸和建設成本高企之際，開發新辦公場所的所謂重置成本阻礙了新的開發。
開發商 V-Leader 上個月放棄了在中央商務區和科林伍德郊區規劃的價值 10 億澳元的辦公和綜合用途項目，APH Holdings 和 Michael and George Argyrou 等開發商也放棄了這一計劃。
在這樣的環境下，一些供應商熱衷於試水市場，希望高昂的重置成本能讓他們現有的建築更具吸引力。
機構投資者 AFIAA 已掛牌出售位於Flinders街 525 號的一棟九層辦公樓，凈可出租面積為 10,271 平方米，指導價為 5000 萬澳元，比 2013 年購買的價格低了 500 萬澳元。
*以上內容系網友會火自行轉載自澳洲財經見聞，該文僅代表原作者觀點和態度。本站系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。