文/Michael Yardney
近幾個月，關於負扣稅的討論再次升溫，某些綠黨政治人士認為，廢除負扣稅會是解決澳大利亞住房危機的靈丹妙藥。
「應該改革負扣稅和資本利得稅，懲罰那些貪婪、富有的房產投資者，這不會增加租戶的租金，也不會對普通的家庭投資者造成任何影響。」
事實果真如此嗎？
有報道稱，聯邦政府已要求財政部進行徹底改革，收緊澳洲對房地產投資者的數十億稅收優惠，於是，負扣稅被再次提上了政治議程。
從表面上看，這似乎是一個簡單的解決方案，但廢除負扣稅不僅無法解決問題——它甚至會加劇問題，使許多澳大利亞人更加負擔不起住房，尤其是租戶們。
讓我們重溫一些以前講述過的原則，深入探討一下為什麼廢除負扣稅可能適得其反。
負扣稅如何運作？
負扣稅允許投資者用房產投資方面的虧損來抵扣其他應繳稅的收入。這一機制並非專為富人而設的避稅手段，而是鼓勵許多普通家庭參与房地產投資。負扣稅能夠幫助這些家庭通過投資積累財富，是一條實現財務自由的路徑。更為重要的是，負扣稅在租賃市場中發揮著穩定的作用，尤其是當住房供應緊張的時候，能夠有效地促使租賃房源增加，在穩定房租價格方面起到至關重要的作用。這項政策既有助於提高投資者的積極性，也為穩定租賃市場的供應奠定基礎。
取消負扣稅的後果：租金上漲、房源減少
如果取消負扣稅，很多投資者可能會減少對出租房產的投資，這意味著出租房源將迅速減少，進而導致租金上漲。這與政府所希望的效果背道而馳。要知道，大約30%的澳大利亞人要租住房屋，而這些住房主要由私人投資者提供。
1985年，政府曾經決定取消負扣稅，希望藉此減少富人對房地產市場的影響。然而，政策實施后，悉尼和珀斯的租金迅速上漲，特別是在供應緊張的區域，租金漲幅達到了顯著的兩位數。這一政策變化使租賃市場更加困難，租房壓力增加，最終迫使政府在1987年恢復負扣稅，以穩定租賃市場的供需關係。這段時期的教訓表明，負扣稅的取消並未達到降低房價的目的，反而削弱投資者信心令房源減少，使租戶的處境更加艱難。
負扣稅對中產階級的重要性
負扣稅的受益者並不僅限於富人。許多中產階級家庭通過負扣稅投資房產，為自己的財務未來提供保障。如果取消負扣稅，這些「普通家庭投資者」將失去一個重要的財務安全網，可能導致他們在退休時更依賴政府的援助。
房地產投資者承擔著風險，購買房產並提供租賃服務。與其他小企業主一樣，投資者應該享有合法的稅務優惠，以補償經營損失並獲得合理的回報。
對經濟和住房供應的影響
房地產投資者不僅購買現有房產，也推動了新建住房的建設。假如減少對投資者的激勵，將導致新建住房數量下降，進一步加劇住房短缺的問題。特別是對於低收入家庭來說，他們更依賴租房，房源減少將使租金進一步上升。
房地產行業是澳大利亞經濟的重要組成部分，涉及建築、金融和零售等多個領域。取消負扣稅會削弱投資者信心，減少建築活動，進而減少就業機會，導致經濟活動的整體放緩。
如何真正解決住房負擔問題
圍繞負扣稅的討論容易讓人忽視住房負擔問題的真正根源。以下是一些更為有效的解決方案：簡化規劃審批的手續：加快審批流程，鼓勵更多房屋建設，增加住房供應，從而緩解房價壓力。
投資基礎設施：改善郊外地區的交通和公共設施，使這些區域更具吸引力，減少對內城區的需求壓力。
鼓勵「Build-to-Rent」項目：吸引大型機構投資建造租賃項目，增加出租房源，從而穩定租金。
為新住房建設提供激勵：而不是懲罰投資者，不妨為投資新建房產提供更多激勵，以促進住房供應的增長，並創造更多的就業機會。
支持私人投資者：穩定的租賃政策和稅收激勵能夠給予私人投資者更大的信心，繼續活躍於市場，迅速增加租賃房源供應。
結論：負扣稅不是問題的根源
廢除負扣稅只是對住房危機的一種草率應對，無法解決澳大利亞的住房負擔問題。真正的解決之道在於增加住房供應、改善基礎設施、簡化建設流程。我們需要鼓勵投資、支持建設，而不是打擊維持租賃市場活力的投資者。
通過這些努力，澳大利亞才能創建一個更健康、更公平、更負擔得起的住房市場，從而有效解決當前的住房問題。
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