澳洲房價失控，購房者首付款再增近10萬澳元！昆州超過維州成為澳洲第二大房地產投資市場
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澳洲房價失控，購房者首付款再增近10萬澳元
最新分析顯示，澳大利亞的住房市場對那些被排除在市場之外的人來說變得異常殘酷，延遲兩年攢夠首付款可能會讓購房者多支付約9.2萬澳元。
這是澳大利亞平均住房貸款規模在短短兩年多時間內的增長幅度，遠遠超過大多數儲蓄者在同一時期內可能實現的儲蓄金額，除非他們承受重大的經濟或個人壓力。
根據Mozo的2024年再融資報告，住房成本已「失控」，令人震驚的48%的澳大利亞人表示無力應對這一情況。
同時，Canstar發布的2024消費者脈搏報告警告稱，不斷上升的債務水平、變化的儲蓄習慣，以及購房、借貸和租房的壓力，使得住房成本成為2024年澳大利亞人最關心的問題，其次是食品成本。
Mozo的最新分析顯示，由於利率上升和房價大幅上漲，2022年平均每月房貸還款額為2291澳元，而到2024年已飆升至4428澳元。
Mozo房產專家雷切爾·瓦斯特爾（Rachel Wastell）表示：「昆士蘭州、西澳大利亞州和南澳大利亞州受房價上漲的影響最為嚴重，這些地區的平均住房貸款規模分別增長了83,770澳元、92,111澳元和92,779澳元。」
新南威爾士州的貸款規模變化不如其他州顯著，但房貸持有人仍面臨全國最高的月還款額，平均為5374澳元。
維州的月還款額也比兩年前增加了超過1100澳元。
報告發現，對於那些已經擁有住房貸款的人來說，利率上升和高通脹使48%的受訪者感到無法控制開支。此外，14%的房貸持有人表示，他們對未來12個月內能夠按時還貸缺乏信心。
更令人擔憂的是，三分之一（36%）的房貸持有人表示，他們向家人或朋友借錢以維持生計，其中28%甚至依賴借款來度過難關。
Canstar數據顯示，年輕一代在住房成本方面特別掙扎，許多人預計難以支付賬單。報告還發現，27%的租房者完全無法儲蓄，而35%的人由於生活成本上升，儲蓄能力受到削弱。
對於已購房者，4%的人考慮因貸款負擔過重而出售房產，但大多數人預計在未來一到兩年內利率下降后購買投資房產。
自2022年5月以來，澳大利亞儲備銀行（RBA）已進行了13次現金利率上調，使浮動房貸利率從3.02%飆升至2024年12月的6.73%。
Mozo警告稱，儘管現金利率目前保持不變，但澳大利亞四大銀行中的三家預測，直到2025年5月才會出現降息，這意味著房貸持有人可能還要面臨至少五個月的高還款額。
調查顯示，令人震驚的是，有41%的房貸持有人不知道自己的貸款利率是多少。「這一數據令人擔憂，因為利率是決定還款金額的關鍵因素，也直接影響你的儲蓄和其他消費能力。」瓦斯特爾表示。
她建議購房者在購房和選擇貸款時積極談判：「房貸可能是你一生中面臨的最大債務之一，從這裏入手是一個明智的選擇。即使是0.5%的利率差異，對於60萬澳元的貸款來說，也可能在25年的貸款期限內節省數萬澳元。」
02
2025年初澳洲房價將呈小幅下滑
根據地產究機構CoreLogic周四新公布的研究報告，2025 年初可能會繼續拖累「買家需求」，這可能導致今年上半年全國房屋價值小幅下降。
該報告指出，澳洲儲備銀行在2025 年降息可能會增加潛在買家的需求。
報告寫道：「從今年7 月開始實施第3 階段減稅，表明房地產市場反應疲軟，全國房屋價值增長繼續放緩。」
由於高生活成本限制導致需求繼續受到擠壓，預計2024 年創錄的租金增長也在新的一年也會放緩。
2025 年的任何失業率增加都可能對租房家庭產生不成比例的影響，因為他們往往是年輕人或就業安排更不穩定的低技能工人。
報告稱，面對高利率和全球不確定性，澳洲房地產市場在整個2024 年都表現出「令人驚訝的彈性」。
報告發現，房屋數量比上一年增加了8%。
在截至11 月的12 個月內，全澳房屋銷售總數達到528,000 套，比之前五年的平均水平增長了6%。
同期房屋價值增長了5.5%，澳洲房屋的總價值超過11萬億澳元。
CoreLogic 研究主管歐文（Eliza Owen ）表示，由於需求下降、登廣告出售住房的供應水平上升，以及通脹和利率前景的變化，市場在2024 年的最初實力逐漸減弱。
2024年全澳住宅銷量前10 名城區主要在澳洲東海岸，包括悉尼的東區和墨爾本的圖拉克（ Toorak）區。
在首府城市市場中，柏斯在房價增長最強勁的城區名單中佔據主導地位。這座西澳首府城市的所有城區在過去一年中都實現了30% 或以上的增長。
CoreLogic的另一項研究還顯示，在過去的一年裡，悉尼一系列曾火爆的城區的房價下跌幅度最大，這些城區的典型獨立房屋價格為200 萬澳元或更更高。
CoreLogic 的數據顯示，在高利率環境下，能夠在這些城區購獨立房屋買的潛在買家較少，導致一年內個別城區的獨立房屋價格下跌接近10%。
整體跌幅比悉尼更大，悉尼的房價在春季僅下跌了0.5%，但仍比一年前高出3.3%。
其中悉尼內城區澤蘭（Zetland） 房屋的價格跌幅最大——在截至11 月的12 個月內下降了9.7%。
緊隨其後的是Cronulla下跌8.6%和Bellevue Hill下跌8%，此外Rodd Point下跌7.9%， Pagewood下跌7.5%。North Manly、Waverley、East Ryde 和Forest Lodge 都下跌了至少6%。
CoreLogic 研究主管歐文表示，悉尼房地產市場連續22 個月上漲，然後在10 月和11 月小幅走低。
相比之下，悉尼一些房價更經濟實惠的城區價格在飆升，主要集中在是在西區和西南區。
歐文說：「西南區和西區是大多數買家目前可以進入悉尼市場的地區。」
其中Bonnyrigg 區房價以19% 的年增幅位居榜首，該區的獨立房屋價值中位價為108 萬澳元。鄰近的Bonnyrigg Heights 區房價上漲17.4%。
Wiley Park、Emerton、Mount Pritchard、Lansvale、Tregear、St Johns Park、Wetherill Park 和Edensor Park 的房價至少上漲了15%。
03
美國房地產巨頭6 億進軍北悉尼辦公樓市場
美國房地產巨頭 Hines 正在洽談以約 6 億澳元收購北悉尼的一棟大樓，這是今年迄今為止最大的辦公樓交易之一，其母公司Dexus正在鞏固其在悉尼CBD中心核心的股份。
如果交易按預期完成，100 Mount Street 這座35層大樓售價將比2019年完工後的8億澳元估值低25%左右。
減記的規模反映了過去兩年澳洲辦公樓市場受到的嚴重打擊。利率飆升和靈活工作趨勢共同導致估值大幅下降。
兩年前，Charter Hall 的 David Harrison 將北悉尼辦公樓市場描述為面臨「血洗」。其空置率約為 23.5%，位居澳洲第三。
儘管在 2019 年完工，但面積接近 42,000 平方米的 Mount Street 大廈的最大租戶 NBN 很可能會離開。它已達成初步協議，將在 Lendlease 開發的維多利亞十字地鐵站上方的新大樓附近入駐。
對於 Dexus 來說，擬議的 Mount Street 出售是其更廣泛戰略的一部分，該戰略旨在在未來三年內出售價值約 20 億澳元的資產（主要是辦公室）。Dexus 希望實現投資組合多元化，同時將其悉尼投資組合整合在其黃金中心區內，並加強其基金管理業務。
上個月，它達成了一項協議，以 2.3 億澳元的價格出售 Pyrmont 辦公大樓，這比七年前支付的價格要低。
然而，如此大規模的 Mount Street 交易前景也表明投資者信心重振，認為辦公樓行業的動蕩終於接近尾聲。
買方是實力強大的美國平台 Hines，該公司希望通過投資北悉尼重新激發人們的興趣，而這在一定程度上受到當地新地鐵站的刺激。
Hines 已加強對澳大利亞的投資重點。10 月，該公司與當地基金公司Haben 聯手，以 9 億澳元收購了悉尼的 Westpoint 購物中心。
Hines 和 Dexus 均拒絕對擬議的 Mount Street 交易發表評論，負責此次交易的代理商 Knight Frank 也拒絕發表評論。
04
根據Money.com.au的最新數據，昆士蘭已成為澳洲第二大房地產投資市場，以23.4%的投資者貸款比例超越了維州。數據顯示，昆士蘭9月共有4,593筆投資者貸款，比維州多出近700筆，年增長率達到了19%。
Money.房貸專家Mansour Soltani表示，投資者正因稅制問題轉移投資重點。
他說：「由於維州的房產稅為全國最高，投資者正在轉向昆士蘭等稅率較低而且生活方式更具吸引力的州。」
根據昆州房地產協會的數據，昆士蘭在2024年第一季度住宅價格表現強勁，其中公寓房價格上漲5.09%，達到578,000澳元，獨立房價格上漲2.07%，達到735,000澳元。
預計布里斯班2032年奧運會將為昆士蘭經濟注入80億澳元，並可能像以往奧運主辦城市那樣推高房產價值。
西澳保持了全澳投資者增長的最高份額，貸款數量年增長率高達43%，新州以20%的增長率排在第三位。
北領地的投資者貸款數量增長幅度最大，同比激增50%，在9月共計有99筆貸款。
Soltani預測，隨著利率下降，2025年東部各州的市場活動將會增加。
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