澳洲房屋建設成本創新高，新房審批遠低目標! 住房負擔能力開始改善 又有兩大城市房價即將下跌
01、澳洲房屋建設成本創新高，新房審批遠低目標
截至2024年底，澳洲房屋建設成本創下新高，同時新房審批量遠低於政府設定的目標，住房危機仍未緩解。
澳大利亞統計局（ABS）數據顯示，2024年全國獲批住宅總數為170,719套，僅比2023年增長3.8%（約6400套），為2012年以來第二低水平，遠低於政府在《國家住房協議》中設定的每年24萬套目標。儘管下半年審批量有所回升，但仍低於2022年的192,000套和2021年的225,718套。
ABS數據顯示，2024年12月全國新建住宅均價首次突破50萬澳元。主要原因包括建築材料成本上升以及《國家建築法規》（NCC）提出的更嚴格的節能要求，僅維州的七星能效標準就可能使建房成本增加3萬澳元。
住房行業協會（HIA）高級經濟學家湯姆·德維特表示，儘管人口增長和租房短缺推動了市場復甦，但政府政策尚未產生實質性影響。他認為，若不在房產稅及國內外投資方面推出更積極的政策，未來幾年建設量仍難以大幅增長。
牛津經濟研究院預測，2025年澳洲房屋建設增長有限，並可能無法完成未來4.5年120萬套的目標。儘管12月公寓審批量有所回升，但整體公寓市場仍面臨挑戰，維州獨立住宅審批量下降也拖累全國數據。
02、澳洲住房負擔能力開始改善 又有兩大城市房價即將下跌
經濟學家表示，未來幾個月住房負擔能力可能會有所改善，布里斯班和珀斯的房市可能會加入悉尼、墨爾本和堪培拉的下跌行列，而今年的降息預計只會帶來小幅提振。
近三年的高利率和生活成本飆升的壓力促使更多房東出售房產，導致悉尼、墨爾本以及珀斯和布里斯班的房源大幅增加。
對於依賴資源的珀斯和布里斯班來說，住房負擔能力的改善可能會提振工黨政府在即將到來的聯邦選舉中贏得西澳和昆州足夠選票以繼續執政的希望。
AMP首席經濟學家謝恩·奧利弗（Shane Oliver）表示：「由於負擔能力差導致價格增長迅速放緩，布里斯班的房價在聯邦選舉時可能會更低。我們知道，在某個時候，較低的利率可能會提供一些支持並扭轉下行勢頭。問題是這是否會足夠快地發生以阻止房價下跌。我的感覺是可能不會，布里斯班的房價可能會繼續走低。」
房地產數據公司CoreLogic的分析顯示，截至1月的三個月內，布里斯班的平均房價僅上漲了1.2%，較去年5月4.2%的峰值季度增長大幅下降。
珀斯的房價僅上漲了1%，為兩年來最慢的季度漲幅，使該市從過去兩年表現最好的房地產市場變成了落後于阿德萊德和布里斯班的城市。
阿德萊德的房市在過去三個月上漲了1.8%，表現最為強勁。
達爾文上漲了1.7%，但悉尼、墨爾本、霍巴特和堪培拉的房價下跌了0.5%至2%。
澳大利亞房市的長期供需動態基本保持不變。儘管海外移民放緩，但全國範圍內至少20萬套住房的短缺預計將在中長期內對房價保持上行壓力。
但CoreLogic研究總監蒂姆·勞利斯（Tim Lawless）表示，短期內，自利率開始上升以來，借款能力已下降了25%，削減了人們購房的支付能力，即使今年有兩次或更多降息，也不足以引發房價的再次強勁上漲。
勞利斯表示：「我們仍然面臨負擔能力限制、人口增長正常化和整體經濟疲軟的持續逆風。較低的抵押貸款利率和隨之而來的借款能力提升，以及新建住房的供應不足，可能會引發價格增長的反彈，但它們不太可能足以在明年引發顯著增長。」
但勞利斯表示，布里斯班和珀斯這兩個資源型經濟城市的房價下跌不會太嚴重。
他說：「這兩個市場的勢頭明顯減弱，如果這種趨勢持續下去，這些市場似乎正在趨於平緩，並可能在未來幾個月出現輕微下滑。但由於它們的人口增長率仍然非常強勁，很難看到這兩個市場出現大幅下跌。儘管珀斯的掛牌量比一年前增加了6.2%，布里斯班增加了1.4%，但它們仍低於前五年的平均水平。」
一些經濟學家確實預計房價會有更強勁的提振。SQM Research董事總經理路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）表示，2月降息和每年50萬或更多人口增長的結合可能會引發首府城市房價再次出現兩位數增長。他說：「如果我們在2月看到降息，所有首府城市的房市都將出現不同程度的復甦，但主要是悉尼和墨爾本將進入復甦模式。
在這種情況下，首府城市的平均房價將上漲6%至10%，其中珀斯將上漲15%至20%。這種復甦可能最早在2月通過更高的拍賣清盤率顯現，房價將在6月季度開始上漲。」
03、澳洲房產機構呼籲削減印花稅，鼓勵老年人賣房緩解住房危機
澳大利亞領先的房地產機構建議政界人士在選舉前考慮削減印花稅，以激勵老年人出售房產並釋放住房資源。
澳大利亞房地產協會（REIA）在今年聯邦選舉前向各政黨和獨立候選人提出了七項建議，以應對澳洲的住房危機。
這些建議包括逐步取消印花稅、修訂貸款標準和稅收框架等。
REIA主席萊安妮·皮爾金頓（Leanne Pilkington）表示，他們的建議是在住房負擔能力達到自1996年以來的最低點時提出的。
她說：「澳大利亞的住房危機需要緊急且有效的行動。隨著抵押貸款還款占家庭收入的很大一部分，租房壓力也在上升，REIA的戰略旨在正面解決這些問題。」
皮爾金頓表示，對於65歲以上希望縮小住房規模的澳大利亞人來說，如果他們出售現有房屋，很可能無法收回他們支付的印花稅。
她說：「我與很多人交談過，他們說交易成本是真正阻止他們的原因，尤其是最後一次搬家。我認為，對於縮小住房規模的老年人來說，我們應該考慮免除他們下一次購房的印花稅。」
REIA還希望澳大利亞審慎監管局（APRA）修訂其貸款標準，以幫助更多首次購房者進入房地產市場，並呼籲對州和領地的房產稅框架影響進行調查。
皮爾金頓表示，維多利亞州的土地稅和其他措施導致房產投資者逃離市場。
最新的生產力委員會《政府服務報告》顯示，2023-2024年接受聯邦租金援助的低收入家庭中，近42%的家庭將收入的30%以上用於支付租金，這使他們處於住房壓力之中。Everybody』s Home發言人麥伊·阿齊茲（Maiy Azize）表示，超過40%的租金援助接受者仍處於租房壓力之中，這突顯了租金的高成本和JobSeeker支付的低水平。
阿齊茲說：「聯邦政府必須提高JobSeeker等Centrelink支付的金額，並解決聯邦租金援助的問題。這將為最困難的租房者提供急需的喘息機會。住房危機仍在打擊許多澳大利亞人。現在是聯邦政府提供有意義的解決方案的時候了。」
報告還顯示，維州的社會住房比例是澳大利亞最低的，僅為2.9%，低於全澳平均水平的3.9%。
維州社區住房行業協會（CHIA Vic）首席執行官莎拉·圖希（Sarah Toohey）表示，這一數字在未來十年內可能會進一步下降。
圖希說：「為了緩解維多利亞州的住房危機，我們需要在十年內將該州的公共和社區住房比例從2.9%提高到至少4.8%。」她呼籲聯邦政府將「澳大利亞住房未來基金」從100億澳元增加到500億澳元，並呼籲維多利亞州政府將其社會住房增長基金再增加60億澳元。
04、悉尼CBD周邊最便宜城區揭曉，最低$69.1萬買公寓
《悉尼晨鋒報》2月2日報道，想在悉尼CBD 5公里範圍內找到最實惠的住房？只有 一個選擇，那就是往西去。
內環最便宜的3個城區都位於內西區，雖然這個「便宜」只是相對而言的，但這裏的 房價明顯低於東區或北區。
CoreLogic的數據顯示，預算有限的購房者可以看看Erskineville，該地房屋中位 價在過去3個月下跌了3.9%，至1861500澳元。
Newtown的房價下跌了4.3%，至1880100澳元，而Enmore的房價持平，為1896400澳元。
CoreLogic的Eliza Owen表示：「CBD 5公里範圍內『最便宜』的房產不一定真的便 宜，但它們的確位於可負擔性最高的地區。其中大部分位於內西區，Erskineville 排名第1。」
「雖然房價仍接近190萬澳元，但對比東區和北區的房價，它確實更實惠。」
排名前5的還包括位於內南區的Darlington，房屋中位價為1930000澳元。以及內西 區的Camperdown，房屋中位價為2019000澳元。
至於公寓，華人區Ultimo的價格最便宜，公寓中位價為703241澳元。其次是 Chippendale（825374澳元）、Newtown（853821澳元）、Stanmore（874257澳元） 和Camperdown（949533澳元）。
在5至10公里範圍內，內西區的Sydenham最便宜，該地房屋中位價在過去3個月下跌 了3.1%，至1616000澳元。
南區的Arncliffe下跌了2.8%，至1684000澳元。
內西區 的Tempe上漲了0.2%，至1685000澳元。
至於公寓，Eastlakes的價格最便宜，為691655澳元，Canterbury為728851澳元， Hillsdale為752463澳元。
在10至15公里範圍內，Wiley Park的房屋中位價最便宜，為1226500澳元。其次是 Lakemba（1338111澳元）、 Greenacre（1441151澳元）、Roselands（1496069澳 元）和華人區Beverly Hills（1618098澳元）。
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