文/房十八
一年多以前，為緩解澳洲嚴重的住房危機，聯邦政府宣布大砍移民數量，當時的主流媒體都認為：「移民減少，房市有救了」，這個舉措聽上去像是租客的福音，房價的剎車鍵，然而，澳洲的房市真「得救」了嗎？
移民減了多少？
確實，過去一年進入澳洲的移民人數已經大幅?「下滑」。
根據澳洲統計局（ABS）的數據，2023-24財年，凈海外移民（NOM）增加了 44.6 萬人，相比 2022-23 財年的?53.6 萬人，下降了?16%。
實際上，這個「下降」只是相對去年破紀錄的高點來說，嚴格來講，我們仍然迎來了一個「新堪培拉」規模的人口增長。更重要的是，這個數字?依然遠超政府原計劃的 39.5 萬人，這相當於超出了一個「Port Macquarie」 的規模。
因此，所謂的「移民下降」，只是相較於歷史最高點的回調，而不是回歸「正常水平」 （大約22萬）。放在過去十年裡，目前的移民增長數量仍然是?極高的。
移民少了，房市壓力降低了嗎？
理論上，這符合邏輯，畢竟新移民是租房市場的主力，來少點人，租金應該會降吧？
現實是，供需矛盾的影響要比移民數量大得多！
澳洲長期房屋供應不足，住房建設進度落後於人口增長，供不應求的狀態十分嚴重。
住房審批持續下滑，2023年住宅審批同比減少14.6%。即使2024年整體審批量有所改善，但悉尼(-9.5%)、墨爾本(-0.9%)仍然在倒退。
建築成本上升，開發商減少新房建設，短期供應短缺問題雪上加霜。
租房市場的緊張，並不是因為移民多，而是因為?可供出租的房子太少了。就算移民人數下降，租房供應跟不上，租金依然會漲。
問題出在哪？
房價的核心邏輯是?供需+資金成本，移民人數只是影響需求端的?其中一個因素。房市要健康必須處理好四大核心問題：1. 移民長期趨勢依然強勁
移民雖然「減少」了，但仍遠超歷史平均水平，依然有大量人群進入房市。
這些新移民5-10年內會轉為購房需求，屆時可能形成新一波房價上升壓力。
2. 房貸利率和市場信心
澳洲央行（RBA）已經開始降息，年初以來市場情緒的回暖，令購房需求又迅速反彈。
過去的房價周期已經證明，一旦利率下降，買家會重新湧入市場。
3. 房屋供應嚴重不足
即便移民人數減少，住房短缺仍然是個長期問題，供不應求的矛盾不會消失。
低供應+穩定需求= 房價依然堅挺。
4. 供需錯配問題嚴重
長期以來，澳洲政府都沒有調配足夠的資源來開發社會保障住房，也沒有為幾十萬留學生準備足夠的學生宿舍，這就造成弱勢群體、海外學生都要參与到「搶商品房」大戰之中。
只要錯配問題存在，房市的壓力，供需的混亂，就難以消解。
所以，目前的移民減少並不能解決住房危機，真正能讓房市健康發展的，是要有高效的政府，恰當的利率、良好的市場信心，和有針對性的供應策略。
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