文/房十八
一年多以前，为缓解澳洲严重的住房危机，联邦政府宣布大砍移民数量，当时的主流媒体都认为：“移民减少，房市有救了”，这个举措听上去像是租客的福音，房价的刹车键，然而，澳洲的房市真“得救”了吗？
移民减了多少？
确实，过去一年进入澳洲的移民人数已经大幅?“下滑”。
根据澳洲统计局（ABS）的数据，2023-24财年，净海外移民（NOM）增加了 44.6 万人，相比 2022-23 财年的?53.6 万人，下降了?16%。
实际上，这个“下降”只是相对去年破纪录的高点来说，严格来讲，我们仍然迎来了一个“新堪培拉”规模的人口增长。更重要的是，这个数字?依然远超政府原计划的 39.5 万人，这相当于超出了一个“Port Macquarie” 的规模。
因此，所谓的“移民下降”，只是相较于历史最高点的回调，而不是回归“正常水平” （大约22万）。放在过去十年里，目前的移民增长数量仍然是?极高的。
移民少了，房市压力降低了吗？
理论上，这符合逻辑，毕竟新移民是租房市场的主力，来少点人，租金应该会降吧？
现实是，供需矛盾的影响要比移民数量大得多！
澳洲长期房屋供应不足，住房建设进度落后于人口增长，供不应求的状态十分严重。
住房审批持续下滑，2023年住宅审批同比减少14.6%。即使2024年整体审批量有所改善，但悉尼(-9.5%)、墨尔本(-0.9%)仍然在倒退。
建筑成本上升，开发商减少新房建设，短期供应短缺问题雪上加霜。
租房市场的紧张，并不是因为移民多，而是因为?可供出租的房子太少了。就算移民人数下降，租房供应跟不上，租金依然会涨。
问题出在哪？
房价的核心逻辑是?供需+资金成本，移民人数只是影响需求端的?其中一个因素。房市要健康必须处理好四大核心问题：1. 移民长期趋势依然强劲
移民虽然“减少”了，但仍远超历史平均水平，依然有大量人群进入房市。
这些新移民5-10年内会转为购房需求，届时可能形成新一波房价上升压力。
2. 房贷利率和市场信心
澳洲央行（RBA）已经开始降息，年初以来市场情绪的回暖，令购房需求又迅速反弹。
过去的房价周期已经证明，一旦利率下降，买家会重新涌入市场。
3. 房屋供应严重不足
即便移民人数减少，住房短缺仍然是个长期问题，供不应求的矛盾不会消失。
低供应+稳定需求= 房价依然坚挺。
4. 供需错配问题严重
长期以来，澳洲政府都没有调配足够的资源来开发社会保障住房，也没有为几十万留学生准备足够的学生宿舍，这就造成弱势群体、海外学生都要参与到“抢商品房”大战之中。
只要错配问题存在，房市的压力，供需的混乱，就难以消解。
所以，目前的移民减少并不能解决住房危机，真正能让房市健康发展的，是要有高效的政府，恰当的利率、良好的市场信心，和有针对性的供应策略。
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