全球經濟動蕩加劇，澳洲房地產復甦或將停滯
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全球經濟動蕩加劇，澳洲房地產復甦或將停滯
澳洲房地產分析師和經濟學家表示，隨著股市劇烈波動、經濟前景不確定性上升以及美國可能陷入經濟衰退，澳大利亞房地產市場近期的溫和復甦可能會在短期內停滯。
澳新銀行經濟學家Madeline Dunk指出，股市和房地產市場歷來關係緊密，這意味著未來幾個月房價增速可能會放緩。
她表示：「我們可能會看到房市復甦的勢頭稍有停頓，但不會回到去年底市場疲軟的狀態。房價復甦的趨勢依舊存在，只是接下來一個月左右的增速可能會因為全球不確定性而降低。」
本周一，澳大利亞股市錄得五年來最大單日跌幅，下跌4.2%，市值蒸發966億澳元。
根據房地產數據機構CoreLogic（現更名為Cotality）的數據，經過一段短暫且幅度有限的回調后，全國房價自2月份開始回升，3月份上漲了0.4%。
不過，Cotality研究總監Tim Lawless指出，如果當前的市場動蕩促使澳洲儲備銀行更積極地降息，那麼中期內房地產市場可能會進一步上漲。
他說：「如果不確定性拖累消費者信心，房地產市場可能會再度陷入平穩期；但如果利率出現更實質性的下調，且信心保持高位，那將有可能推動房價更強勁地上漲。」
SQM Research總經理Louis Christopher也表示，更大幅度的降息可能會在今年晚些時候帶來更強勁的房價增長，但短期內市場仍將受到不確定性的影響。
他說：「如果真的實施激進降息，我預計房地產市場將重新走強，並可能在下半年開始加速上漲。」
目前，金融市場預期澳洲央行5月降息50個基點的概率接近50%。不少經濟學家則預測，2025年全年利率將累計下降1個百分點，2026年可能還會進一步降息。
AMP首席經濟學家Shane Oliver表示，歷史數據顯示，股市的大幅下跌通常會觸發大規模降息。他舉例稱：1987年「黑色星期一」期間，股市暴跌50%，隨後現金利率從11.8%降至10.6%；
2007至2009年全球金融危機期間，股市下跌55%，現金利率從6.5%降至3%；
2020年新冠疫情爆發時，股市下跌37%，利率從0.75%降至0.1%。
根據Cotality的數據，在上述事件中，房地產需求往往會先受到抑制，但隨後在利率下調的刺激下快速反彈：1987年事件后，房價上漲一度中斷，隨後在12個月內上漲27.9%；
金融危機期間房價在12個月內下跌7%，但之後在利率下調和財政刺激下上漲15.8%；
疫情初期房價在三個月內下跌1.7%，隨後在政策支持下飆升33.1%。
Oliver指出：「關鍵還是看經濟的表現。如果股市預示著經濟增長和就業前景惡化，可能會抑制房地產市場的發展。」
他補充說，財富縮水和衰退風險將繼續抑制買家的需求，直到市場不確定性減少。
不過，也有分析認為，股市波動可能會促使部分投資者將目光轉向房地產市場。
Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee表示：「房地產在股市劇烈波動時往往會被視為避風港。」
她還補充說，房地產市場面臨的最大風險將是失業率變化和利率的未來走勢。
02
澳洲新興地區吸引本地房產買家遷移
成千上萬的人正搬往首府城市中快速發展的郊區，但在這些地區中，人口增長的主要動力並不是海外移民。
澳大利亞統計局（ABS）的數據顯示，澳洲每年人口增長約50萬人，其中大約80%的增長來自海外移民。
然而，在人口增長最多的多數郊區中，情況卻並非如此。
ABS最新公布的地方層級人口數據涵蓋截至2024年6月的12個月內。這些數據以SA2區域為單位進行統計，SA2區域通常涵蓋一個完整的郊區、部分郊區，或有時涵蓋多個郊區。
在人口增長最多的前五個區域中，僅有4%的增長來自海外移民。
這些郊區的大部分人口增長來自「內部遷移」——也就是來自澳洲其他地區的人口遷入。
這些人口激增的郊區大多位於墨爾本和悉尼的城市邊緣，是新開發的區域，這些地方曾經是農業用地，現在則快速轉變為住宅區。
REA集團高級經濟學家安妮·弗拉哈蒂（Anne Flaherty）表示，住房的可負擔性和供應量是許多外環郊區人口激增的主要原因。
她說：「這裏新建了大量住房，房價中位數也更低，所以更能吸引人。」
人口增長最多的地區是墨爾本西北部的Fraser Rise–Plumpton，該地區在一年內新增人口4316人。
緊隨其後的是鄰近的Rockbank–Mount Cottrell，增長了4145人；而悉尼的Box Hill–Nelson則以4042人的增長位列第三。
Fraser Rise的房屋中位售價為70萬澳元，幾乎比墨爾本整體中位房價（89.5萬澳元）便宜了近20萬澳元。Rockbank的房價更為實惠，中位價為63.25萬澳元。
在新開發的郊區，新購房者通常構成居民的主體。
例如，根據ABS數據，Fraser Rise–Plumpton有69%的居民以按揭方式購房，是全國35%平均水平的近兩倍。
與此同時，租房者僅佔17%，僅略高於全澳平均水平（31%）的一半。
ABS數據顯示，大多數人口增長較快的郊區，其海外出生人口比例高於平均水平。這表明，雖然海外移民並非當前推動人口增長的直接因素，但這些地區受到新移民購房者的青睞。
在全澳人口增長最快的前30個區域中，僅有三個區域的海外移民數量超過了內部遷移和自然增長（即出生人數減去死亡人數）。這三個區域分別是：維多利亞州的Carlton和墨爾本CBD–北部，以及新州的Macquarie Park–Marsfield。
海外移民增長最多的郊區，通常位於首府城市的高密度區域，靠近大學和工作機會集中的地段。
03
新州大批建築工人持假證上崗
數百名從犯罪集團購買了偽造資格證的建築工人正在新州的建築工地上工作，業界擔憂，這僅是職業培訓詐騙的冰山一角。
《悉尼晨鋒報》披露，去年4月，新州建築委員會（Building Commission NSW）發現有750多人從冒充培訓機構的犯罪集團購買偽造資格證而獲得了建築工作許可。
然而近一年來，新州建築委員會僅取消了63個被視為「高風險」的偽造資格證，並通知了有意取消其資格證的另外193人，仍有數百名資質不足的建築工人繼續在工地上工作。這些人包括建築商、木工、混凝土工、油漆工、水電工及工地監工等。
每年，建築缺陷導致新州損失高達7億澳元。往往直到消費者舉報工程品質不佳，相關建築工人的資質問題才會浮上檯面。
新州前建築專員錢德勒（David Chandler）表示，問題早已存在多年，早有業界人士警告他：「這情況已經失控。」他更指出，某工會調查曾發現，半數會員坦言 「資格證是買來的」。
他回憶，曾到建築現場突擊檢查時，發現大量工人突然上車離開工地，顯示有人意圖掩蓋其不合格身份。
根據《資訊自由法》解密的部長簡報顯示，當局對此類詐騙知情已久，卻秘而不宣。新州警方於2023年12月通報一名疑似販賣偽造證書的嫌疑人後，建築委員會展開調查。
調查突擊隊（Strike Force Artemis）發現了一個更廣泛的犯罪網路。該犯罪網路通過不正當地使用合法註冊培訓機構的身份，以2500至8000澳元的價格出售資格證。部分合法訓練機構對此毫不知情，另有機構則疑似與詐騙者合謀。
新州建築專員謝拉德（James Sherrard）表示，調查人員已準備提起超過50項刑事指控，更多指控仍在醞釀中。他坦言，無法估計受偽造資質影響的建築工程量，並承認偽造資質的盛行程度可能遠遠超出了建築委員會的調查範圍。
新州建築委員會提供的資料顯示，已被註銷的資格證中，木工佔比高達八成。至於仍在工作的可疑持證人員中，建築商佔五分之一。
去年，新州建築委員會已擬定分批註銷資格證的計劃，預計自今年1月開始執行，並於3至4月完成全部行動。
業界估計，全州高達三分之一的建築資格證可能通過欺詐手段或不正當手段獲得。
澳洲技能品質局（AQSA）目前正處理190宗嚴重案件，涉及150間訓練機構。其中約四分之三案件涉及詐騙，包括偽造資格證、虛構考核、幽靈學校、資金詐騙及簽證風險等。
04
利率下調提振買家信心，澳洲拍賣市場強於去年春季
由於利率下調提振了買家的信心，澳洲的拍賣市場如今比去年春季更為強勁，但自2月反彈以來已有所回落。
許多購房者希望趕在更多降息推高房價之前入市，而那些預期過高的賣家則被迫重新評估自己的售價。
根據Domain的數據顯示，3月份悉尼的拍賣清空率為65.9%，墨爾本則為64.6%。
雖然這兩個城市的拍賣清空率都較2月略有下降（分別為68%和65%），但仍明顯高於去年春季低迷時期，當時悉尼的清空率曾低至49.9%，墨爾本也跌至55.1%。
通常情況下，60%左右的拍賣清空率（包括拍賣成交與拍賣前成交）被認為是市場平衡的標誌。高於該水平通常意味著房價正在上漲，而低於這一水平則通常與房價下跌相關。
Domain研究與經濟主管尼古拉·鮑威爾博士（Dr Nicola Powell）表示，2月通常是拍賣活動與清盤率的季節性高點，往往比上一年底更活躍。
她指出，2月初周六的拍賣數量低於3月，但很多在聖誕節前未成功購房的買家，會在新年初積極入市。
不過，她也認為，2月的降息為市場信心帶來了額外提振。
「這次降息並不是影響買賣決策的決定性因素，但它確實在信心上起到了關鍵作用，」她說。
「人們現在知道利率將會繼續下調，這種預期為拍賣中的買家帶來了信心。」
她補充說，一些買家希望趕在更多利率下調之前儘快購房。
鮑威爾指出，悉尼3月的清盤率已從去年春季短暫的低谷反彈，接近去年3月的66.5%。
不過她也提醒，悉尼的住房可負擔性問題比墨爾本更嚴重，因此上漲幅度可能會受限。
相比之下，墨爾本3月的清盤率超過了去年3月的59.9%。她認為，由於墨爾本房市此前表現不佳，積蓄了部分價值，買家正抓住機會入市。
在拍賣市場表現最強的區域上也略有差異。悉尼以高端的東部城區領漲，3月拍賣清空率達71.4%。而墨爾本則是價格相對更親民的東北部表現最強，清空率達68.7%，顯示買家也在尋找性價比更高的區域。
Cooley Auctions的拍賣師達米安·庫利（Damien Cooley）觀察到自春季以來市場確實有所反彈，但他認為悉尼3月初的市場表現強於月末。
在墨爾本，Ray White維亞與塔州的首席拍賣師傑里米·泰瑞爾（Jeremy Tyrrell）表示，市場目前表現活躍，買家認為當前房價具有吸引力，降息也增強了他們的信心，但他也注意到部分房產存在買賣雙方預期不一致的情況。
他指出，40萬至80萬澳元的入門級市場最為活躍，競爭也最激烈。
「一旦價格接近100萬澳元以上，情況就會變得更加具有挑戰性。賣家與買家的心理預期開始出現落差。人們對於承擔更大債務也變得更加謹慎，」他說。
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