74.5%清盤率狂歡背後：澳洲房產正面臨史上最嚴「大考」
前言
利率下行通道打開，房產交易熱潮中，數萬家中介機構卻正為一場監管風暴在悄悄的準備。
此前，澳大利亞全國房產拍賣清盤率飆升至74.5%，創下近一年新高。墨爾本的表現尤為亮眼，清盤率高達76.6%，為兩年多來的最高水平。
這一波熱潮背後，是澳大利亞儲備銀行（RBA）年內兩次降息的直接刺激——利率從4.35%降至3.85%，點燃了沉寂許久的市場。
降息與分化格局
澳大利亞房地產市場在降息的催化下迎來轉折點。
近期全國房屋價值指數上漲0.5%，所有主要城市均錄得漲幅，達爾文領跑（1.6%），珀斯緊隨其後（0.7%），悉尼與墨爾本分別上漲0.5%和0.4%。
Cotality研究總監蒂姆·勞利斯坦言：持續上漲勢頭無疑是由降息推動的。既有已實施的降息，也有未來可能的降息。」
市場對進一步寬鬆的預期明確，貨幣市場預測7月可能再次降息，今年或累計降息三次，使現金利率降至3.1%。
低利率環境下，買家結構呈現明顯分化。
墨爾本Morrell & Koren的買家代理Emma Bloom觀察到：低於200萬澳元的房產市場非常火爆，首次購房者和年輕夫婦正成為市場主力。然而，價值 300 萬至 600 萬澳元的中高端房源卻顯得「有點慌」。
在該價位帶，買家對價格的敏感度與觀望情緒並存：他們不再單純依賴利率水平，而是寧可多花時間等待最合適的價格。
清盤率飆升背後的供需
伴隨利率下行，市場活躍度顯著提升。但真正推動清盤率創新高的是供需失衡：買家激增，而房源持續減少。這種供需矛盾在悉尼和墨爾本尤為突出。
4月澳洲獲批建設的住宅總數下降5.7%，其中私人住宅（不包括獨立房）審批量暴跌19%。
目前數據預示政府住房目標可能落空，為實現五年建造120萬套新房的目標，多公寓住宅建設活動需達到近期水平的兩倍。
但是目前進度顯示，該目標可能有20%的缺口。
最新數據顯示，兩輪降息后，3.85% 的基準貸款利率為購房者提供了前所未有的融資優勢，儘管上周就業數據的強勁表現讓市場對進一步降息存在分歧，但金融衍生品市場認為，7 月份再下一次降息幾乎已成板上釘釘。
消費者信心數據也印證市場回暖。6月購房時機指數環比上升3.6%，房價預期指數飆升7%。降息不僅減輕了還款壓力，還提升了銀行的貸款能力評估標準，讓更多買家獲得入場資格。
反洗錢新規
正當市場沐浴在降息的暖流中時，一場監管風暴正在醞釀。
2025年7月，澳大利亞新一輪的反洗錢（AML）與反恐融資（CTF）改革措施即將正式實施，屆時自 2006 年以來最為嚴厲的房地產領域合規要求將落地。
約 90,000 家房地產、法律、會計及珠寶交易企業必須在 3 月前向聯邦機構 Austrac 完成註冊，並建立「了解你的客戶」（KYC）與「了解你的交易」（KYT）機制。
在此前 11 月已獲議會通過的改革法案中，澳大利亞交易報告與分析中心（Austrac）首席執行官布倫丹·托馬斯（Brendan Thomas）曾警示，自 2020 年以來被執法部門沒收的 12 億澳元犯罪資產中，住宅與商業地產就佔了 7.9 億澳元以上。
房地產市場對於洗錢分層與整合的易感性，不僅扭曲了價格，也侵蝕了普通購房者的機會。此次新規，正是要一舉端掉房地產領域監管的「真空帶」，通過更嚴格的 KYC/KYT 要求，使每筆交易都可溯源、可審計。
然而，業內對於新規的「落地難度」深表擔憂。澳大利亞房地產協會前任主席、Laing & Simmons 首席執行官 Leanne Pilkington 指出：「準備程度參差不齊，不少中小型中介可能要等到 12 月 Austrac 發布模板后，才開始『突擊』合規。」
屆時，新設合規官崗位（年薪約 12 萬澳元）、技術系統升級、審計成本上行，恐將給原本利潤微薄的房地產中介企業帶來不小壓力。
ASX 上市平台 PEXA 去年估算，合規成本或使每筆房產買賣雙方的費用平均增加 600 澳元，總計 1,200 澳元。行業碎片化加劇準備難度。
據悉大型連鎖中介積極籌備，而獨立小中介缺乏資源支持。
跨國交易頻繁的中介面臨更高合規成本，而鄉鎮中介因客戶多為本地居民壓力相對較輕。
與此同時，2022 年在紐西蘭實施的類似改革就曾導致「合規成本陡增、部分金融服務退出市場」，讓一些小型企業與偏遠地區客戶面臨「被斷供」風險。
PEXA 戰略與執行總經理凱特·卡米萊里（Kate Camilleri）也提醒：「無論指導方針如何，早前金融服務領域的痛苦教訓早已昭示我們：過度合規或將適得其反，讓普通買家與小微企業承擔過高成本。」
結語
利率走勢與合規新規，澳洲房地產市場正站在一個「分岔路口」——
一方面，7 月降息預期幾乎已成共識，寬鬆貨幣將在短期內繼續推高拍賣清盤率與房價；
另一方面，新規落地在即，合規成本與監管風險則可能倒逼行業洗牌，令部分中小中介被邊緣化，延緩供需平衡的恢復。
綜合來看，2025 年下半年，澳洲房地產市場將是一場「降息紅利」和「合規壓力」交織的持久戰，或將促使市場向更健康的方向演進。
*以上內容系網友風平浪靜自行轉載自澳洲財經見聞，該文僅代表原作者觀點和態度。本站系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。