移民增加帶動住房需求，哪些區域正在跑贏大盤？
由澳洲移民推動的人口增長，正在重新定義房產投資邏輯。
投資公司Longview表示，隨著住房建設回暖，在悉尼、墨爾本和布里斯班等城市中，那些具備增建潛力、位於活躍區域的城區將從中受益最多，尤其是在它們的房價表現已優於全市平均水平的背景下。
Longview首席執行官、維州工黨前議員Evan Thornley指出，位於公共交通、就業中心或城市活動區域附近的老房產，其價值更多體現在土地而非建築本身，因具備開發潛力，這類房產的價格將持續上漲。
「有一種說法是，最強的資本增值都集中在離CBD15公里內的區域，」Thornley說，「但實際上，有些更遠的地區從純資本增值角度來看，已經超過了傳統藍籌地區的表現，只是很多人沒有注意到而已。」
據他介紹，Longview開發的一個指數追蹤的是「位於優質地段的耐久老房產」。
數據顯示，上個財年悉尼這類房產價格上漲了7%，遠超全市平均漲幅3.3%；在墨爾本上漲6%，也高於全市的1.6%；而在布里斯班則錄得8.2%的漲幅，領先於整體市場的7%。
隨著2025年3月季度新屋開工量環比增長11.7%，住房建設明顯加快。
政策制定者與准購房者期待，新一輪住房供應能為長期居高不下的房價帶來緩解。
但由於澳大利亞房地產市場呈現地理與價格的高度碎片化，新增供應對房價的影響將存在明顯差異。
買方代理機構InvestorKit的高級研究分析師Junge Ma表示，在外環區域，大量新開發項目正在落地，而較低的借貸成本和更多的供應將抑制這些地區的價格增長。
「隨著利率下降，『可負擔性』將不再是購房者的首要考量，外環與中環地區之間的價格差距也將進一步縮小，」Ma指出。
「屆時，需求將在各城市的各個價格區間更均勻分佈，也正是在那時，新增供應才真正對價格走勢產生影響。」
目前，在悉尼東區，許多屋主正在積極合併地塊，以利用新州政府最新中密度住房規劃改革中合併開發地塊帶來的高售價潛力，這本身就反映了新增住房需求已開始推高優質地段的土地價值。
Longview指出，儘管人們常將升值潛力與市中心聯繫在一起，但許多成熟的外環老社區同樣展現出強勁的土地增值能力，例如悉尼的Windsor和Penrith。
Longview運營的共享股權基金通過與購房者共同投資這些地塊，從土地升值中獲益。
公司分析顯示，過去25年中，昆士蘭州房產增值最快的城區包括New Beith（上漲超過18倍）、Logan的Mundoolun（近17倍）以及布里斯班外西部的Mount Crosby（近17倍）。
在新州，中央海岸的Mardi（上漲超過10倍）、悉尼西南部的Currans Hill與Blair Athol（均為10倍）、Macarthur地區的Harrington Park（9倍）以及西北部的Beaumont Hills（9倍）表現最為亮眼。
維州方面，位於東部外環的Narre Warren North（15倍）、Macedon Ranges的New Gisborne、東南遠郊的Cranbourne East以及西部的Tarneit（均為14倍）漲幅最大。
Longview投資的一個典型項目是一套2006年以17萬澳元購入的位於墨爾本西部Werribee的住宅。
「那套房的土地面積有896平方米，現在幾乎見不到這樣的地塊了，」Thornley透露。
「周邊所有新開發的地塊面積都只有290至390平方米，而老城區的Werribee可步行至車站、商店、公園和配套設施，土地升值速度極快，如今地價已佔總價值的85%-90%，並將持續上升。」
參考資料：AFR
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