01
悉尼這些區房價即將上漲，年漲幅有望達兩位數
一份最新報告顯示，西悉尼更實惠城區的房價預計將在未來6個月內大幅上漲。
Shore Financial的研究顯示，Mount Druitt、Whalan、Eschol Park和Ambarvale 等外城區的房價——這些都是悉尼房價最便宜的地方——預計將在未來6個月內上漲超5%。
其它預計將出現類似漲幅的市場包括市中心周邊的一些城區，它們為進入受歡迎的海濱市場提供了更實惠的入市機會，如Northern Beaches和Sutherland Shire。
Dee Why、Miranda、Kurnell、Wheeler Heights和North Narrabeen的漲幅預計將 超過4%，即近10萬澳元。
與此同時，抵押貸款經紀人表示，最近的降息導致大批購房者湧入更實惠城區搶購房產。
聯邦政府本月宣布，5%首付計劃將提前至10月實施，同時放寬申請標準，中介聲稱 這也可能推高對更實惠城區的需求。
Shore Financial的報告指出，雖然悉尼房房市未來6個月可能出現整體增長，但各郵政編碼地區的情況各異。
該報告預測了悉尼未來6個月的房價走勢，根據當前的房屋中位價將悉尼600多個城區為5個層級。
分別為Heartland Sydney、Suburban Sydney、Rising Sydney、Professional Sydney和Affluent Sydney。
這份報告最後選出了每個層級中排名前5的城區。
Shore Financial的首席執行官Theo Chambers表示，2月上一期悉尼現狀報告分析的6個月預測結果準確。
「我們對Heartland Sydney、Suburban Sydney和Rising Sydney——3個價格較低的層級——的預測都非常準確，因為我們預期的穩定需求水平得以實現，部分原因是2月 和5月的降息。」
「然而，Professional Sydney和Affluent Sydney——兩個價格較高的層級——略有差 異，表現不及預測，可能是由於可負擔壓力。」
Chambers還表示，一些評論員預計大悉尼地區的房價將在未來6個月出現非常強勁 的增長，Shore Financial的報告給出了更詳細的情況。
「在部分城區，未來半年的漲幅很可能超過5%，使得年度漲幅有望達到兩位數。」
「其中許多城區的庫存水平較低，這將增加買家競爭的激烈程度，尤其是對A類房產。」
「話雖如此，買家手中的錢是有限的。」
「澳洲統計局的數據顯示，在截至2025年6月的4年內，全國工資增長了14.4%，而房價上漲了19.2%，這意味著普通澳人在通脹調整后的實際收入有售下降。」
「換句話說，悉尼買家面臨著可負擔性的限制，這將為近期的任何上漲設定上限。」
02
數百套殘障人士住房空置，NDIS參与者和投資者買單！
乍一看，開車經過墨爾本西郊的新住宅區，這些房子看起來很普通。
但仔細看就會發現不同之處：無障礙入口、加寬的門口，以及為輪椅設計的浴室。
這些房屋是為重度殘障人士專門建造的。
這些建築散布在各個社區中，屬於聯邦政府的一項計劃，旨在讓殘障人士離開集體住宅。
但是《四角新聞》（Four Corners）披露，全國有超過1000套這樣的房屋空置，這也威脅到了大量私人投資。
像澳大利亞成千上萬的人一樣，托尼·威爾遜（Tony Wilson）和妻子在尋找投資機會時，被「專業殘障住宿」（SDA，Specialist Disability Accommodation）吸引。
這對來自新南威爾士中央海岸的夫婦聯繫了一位理財顧問，顧問告訴他們，這類房產「需求旺盛」，回報可觀。
「聽起來像是一個不錯的投資，一個道德投資，這是我們感興趣的，我們想提供房產給有需要的人，」托尼告訴《四角新聞》。
投資背後的初衷確實合理。
2016年，聯邦政府推出SDA計劃，目的是讓重度殘障人士離開類似集體住宅和養老院的機構。
根據該計劃，政府要求私人投資者建造小規模、定製化的住宅。
作為回報，政府會為每位入住的符合條件的人向投資者支付每年約11萬澳元。
托尼和妻子花了近200萬澳元建造了兩套殘障房——一套在墨爾本郊區，一套在珀斯——預計年租金收入超過15萬澳元。
但問題出現了。儘管理財顧問樂觀，但無人願意入住。
威爾遜夫婦聯繫了多家殘障服務提供商和顧問，想為房屋找租客，但一年多過去，他們仍未找到任何符合SDA條件的租戶。
為了資助SDA房屋，他們以自家房產作抵押，並動用了大部分退休金。現在，由於缺乏廣告中所說的六位數租金收入，他們難以維持按揭。
托尼說，為了維持開支，他們甚至跳過餐食和藥物。
「妻子在長時間照顧年邁和生病的父母后不得不回去工作……但我們仍然撐不過來，」他說。
「我們都因此崩潰過。原本計劃五年後退休……現在，我看不到我們還能退休。我們的錢不夠退休，這就是底線。」
如果他們出售SDA房屋，將會損失數十萬澳元，因為這些地區現在殘障房供應過剩。
威爾遜夫婦認為，他們別無選擇，只能賣掉家庭房來償還借款。
「我們家裡還有孩子，」托尼說。
「本來是個退休的好地方……但現在看來不可能了。」
像威爾遜夫婦一樣的投資者遍布澳大利亞，他們建造或購買了殘障房，但往往是在不需要的地方，通常是跟隨房產或投資顧問的建議。
房產投資顧問戈羅·古普塔（Goro Gupta）表示，問題部分原因是NDIA——負責執行該政策的機構——沒有發布明確的數據，說明殘障人士希望住在哪裡。
這導致很多SDA房屋建在首都和區域城市的郊區，土地便宜。
「這就是為什麼普通投資者願意投資的原因，」古普塔說。
在墨爾本西郊的一個住宅區，他驚訝于為重度殘障人士建造了這麼多房屋。
「這些地方缺乏配套設施，」他說。
「離商店不近，離殘障人士日常需要的康復和健康服務也不近。看看這裏，全是空地。」
對於一些為了建房而過度擴張的投資者來說，將這些房屋當作普通房產出租並不可行，因為回報遠不足以覆蓋按揭。
這意味著房屋空置，只能寄希望于某位符合條件的殘障租戶入住。
根據ABC對有限數據的分析，澳大利亞範圍內，7500套已建SDA房屋中，至少有760套空置。
而代表澳大利亞近一半SDA市場的行業協會告訴《四角新聞》，空置數量可能遠高於此。
「SDA聯盟首席執行官傑拉米·霍普（Jeramy Hope）表示，『我認為，全國空置的SDA房屋超過一千套。』」
這意味著澳大利亞近15%的殘障住房建成后沒有用於原本的目的，耗資數億澳元。
目前，全國各城市，包括墨爾本、阿德萊德、布里斯班、悉尼、湯斯維爾和圖文巴，空置情況普遍。
而且供應過剩可能進一步加劇。
NDIA數據顯示，墨爾本西部有超過800套殘障房在建，而該地區已經有數十套空置房。
霍普表示：「SDA的初衷是希望投資者、建商和服務提供者能夠與殘障人士及支持機構進行溝通，了解他們希望居住的地點。」
沒有準確數據，但殘障人士倡導者表示，集體住宅中仍有約1.7萬人，與SDA政策推出時差不多。
在讓年輕殘障人士離開養老院方面已有進展，從2018年的約5500人下降到今年的960人。
殘障房屋顧問布倫特·伍爾加（Brent Woolgar）形容SDA是「市場失靈」，源於監管不足。
他擔心，因投資者虧損，新的房屋投資將枯竭，真正需要的地方無法建房。
「我真的感覺，我們可能浪費了一代甚至多代的機會，為殘障人士提供理想住房，
他指出，NDIA本應幫助殘障人士，但現在卻被要求管理大規模住房建設。
伍爾加表示：「社區住房部門本可以更積极參与，這樣結果會更成功。」
NDIA在聲明中表示，他們是該計劃的「市場監管者」。
發言人稱：「NDIA致力於支持一個穩健、高效的SDA市場，為NDIS參与者提供他們應得的現代化選擇。」
「投資者在投資SDA時應自行進行充分盡職調查，並尋求獨立的法律和財務建議。」
NDIA還表示，在讓參与者離開大集體住宅方面已有進展，居住六人以上的房屋人數在過去三年幾乎減半。
投資者托尼·威爾遜面臨不確定的未來，但他希望採取更多措施，防止他人陷入同樣困境。
他計劃對某些不良投資經紀提起集體訴訟。
「這實際上是數百人面臨的危機，無論是投資者還是尋求住房的人，」他說。
03
澳房市回暖，買家競爭激烈！悉尼三居室超底價$30萬成交
激烈競價拉開了春季早期市場的序幕，在截至上周六的一周內，多達四分之三的房產在拍賣中售出，其中一對投資者以超底價近30萬澳元的價格購入悉尼Rosebery一套三居室房產。
Cotality表示，上周末全澳的初步清盤率為75.3%，與前一周的75%基本一致——該數據隨後被修正為69.8%。
周末共有2120套待拍房產，創兩個多月以來的新高，這表明有更多資金的買家正在激烈競爭他們想要的房產。
悉尼上周六就出現了這種情況，一對投資者夫婦以2737000澳元的價格購入Rosebery一套三居室，最初他們決定不出價，因為該房產對他們來說太貴了。
他說：「最終買家最開始沒有參与競拍。」
「當價格剛剛超過底價時我走向他們，他們以為自己不會出價了，但價格達到267萬澳元時……他們又重新加入，隨後便與另一個當時以為自己一定能拿下該房產的人展開了激烈競爭。」
這對夫婦尋找投資物業已有12個月之久，他們之後告訴Skarlatos，他們在拍賣過程中意識到，如果這是基準價格，那他們必須接受。
「他們認為如果最終一定要花比他們預期更多的錢，那不如在更好的街道上買房，這推高了他們的競價動機。」
悉尼上周末的初步清盤率為79%，高於前一周的75%，領跑以東海岸為主導的全國拍賣市場。
墨爾本是最大的拍賣市場，有1017場預定拍賣，初步清盤率為75.4%，與前一周的75.5%基本持平。
在綠樹成蔭的內東區Hawthorn，一套佔地778平方米、自帶游池和迷你籃球場的四居室房產，以560萬澳元的價格流拍，超指導價上限30多萬澳元，隨後在談判中以578萬澳元的價格售出。
Morrell and Koren的Matthew Cleverdon表示，雖然市場對春季回暖持樂觀態度，但墨爾本買家在出價時仍很謹慎。