澳洲人買房，幾乎不可能！百萬人陷入房貸壓力危機！悉尼要打擊短租房
01
澳洲房市警報！超百萬人陷入房貸壓力危機，年輕人買房夢愈發遙遠
澳大利亞頂級健康機構最新報告揭示，超過一百萬戶家庭正面臨「嚴重住房壓力」（critical housing stress）。
根據《澳大利亞健康與福利研究所》（AIHW）發布的年度報告，這一數字標志著澳洲在經濟繁榮表象下，房屋負擔能力正持續惡化。
報告指出，2024–25財年約有130萬戶低收入家庭，正將超過30%的可支配收入用於住房支出——這被定義為「住房壓力」臨界水平。
雖然自2006年至2024年間，社會住房數量增加了45,200套，但社會住房僅佔澳洲所有住宅的4.1%，相比2011年的4.8%仍然下降。
2023–24年度，澳洲的無家可歸及面臨無家可歸風險者達28萬人。
尤其令人擔憂的是：在15至24歲、獨自尋求援助的青少年和青年中，45%的人在援助結束時依然無處可歸。
這一數字反映出澳洲住房支持體系的脆弱與資源分配不均。
AIHW發言人 Louise Gates 指出：「儘管澳大利亞在健康、就業、教育等方面的表現優於多數OECD國家，但住房負擔能力卻是我們的薄弱環節。」
她表示，「過去十年間，澳洲主要城市（也是大多數人居住的地方）的二手房中位價顯著上漲，年輕一代的購房率持續下滑。」
數據顯示：25至29歲人群的自住房擁有率從1971年的50%降至2021年的36%；30至34歲人群從64%降至50%。
換句話說，如今澳洲年輕人想擁有一套自己的房子，比半個世紀前更難、也更遠。
02
悉尼市議會將審議短租房60天上限政策 短租房泛濫衝擊長租房市場
悉尼市議會將被要求考慮為短期租賃房源設定每年60天的出租上限，以期將可能多達數千套住房重新納入長期租賃市場。然而，這一提議也引發了廣泛爭論，不少人對設置期限的有效性表示懷疑。
市議會綠黨市議員湯普森（Matthew Thompson）呼籲悉尼效仿新州的拜倫郡議會（Byron Shire Council）的做法。拜倫郡在去年引入了60天上限政策。與拜倫一樣，該限制僅適用於非業主自住型短租，即整套房屋的短期出租，不包括業主本人居住且僅出租一間房或附屬奶奶房的情況。
根據悉尼市議會在2023年進行的短租房審查數據，全市登記在案的短租物業超過5000套。而來自數據分析平台Inside Airbnb 的資料顯示，目前Airbnb平台上約有3700套房源位於悉尼市政府轄區內，其中83%為整套住宅或公寓。
在悉尼市區的Millers Point，房主與租客們表示，他們的社區正在迅速萎縮，街道上隨處可見的密碼鎖盒，這是短租房泛濫的標誌。根據上次人口普查，Millers Point三分之一的住房處於空置狀態，而居民稱甚至有街道上超過一半的住宅已在短租平台上掛牌。
房主梅拉妮表示，自新冠疫情後邊境重開、租金上漲以來，許多鄰居發現短租帶來的收益遠高於長期租賃。
她說，悉尼變成了一個巨大的度假村。工薪階層的住房已經枯竭、消失，整個城市都變成了酒店房間。
短租業務在悉尼利潤頗豐。僅在Millers Point，一些房屋單個周末即可賺取逾1000元，即使一周空置數天，對投資者而言依然划算。
但是這一建議在悉尼市議會存在分歧。悉尼市副市長米勒（Jess Miller）認為，60天上限難以執行，擔心房東會找到規避辦法。
她建議應當暫時禁止新增非業主自住房源的短租登記，直到租賃市場的空置率回升至至少2.5%。
與此同時，A短租平台巨頭Airbnb援引自身委託YouGov機構所做的一項調查反駁稱，即使設限或縮短天數，88%的房東仍不會將房屋改作長期出租。調查指出，主要原因在於房主希望在特定時間段自用房屋，同時通過其他時間的短租獲得收益。
而州政府對60天上限說法此持保留態度，新州規劃廳長斯考利（Paul Scully）回應稱，減少短租房數量的最佳方式是增加酒店與高品質住宿設施的建設。
湯普森將於10月27日的下一次市議會會議上正式提交這一動議。
03
住房建設目標愈發遙不可及，建築活動隨之下滑
澳大利亞統計局（ABS）最新數據顯示，本季度新建住房建築工程價值出現下降。
6 月季度住宅開工數量減少，進一步加大了政府實現住房存量增長宏偉計劃的壓力。
根據澳大利亞統計局發布的最新《建築活動》數據，受私人部門新建獨立住宅數量下降 6.6%（降至 26,074 套）影響，住宅總開工量下降 4.4%，至 45,156 套。
而在此之前的 3 月季度，住宅開工量曾增長 6.7%。
私人部門其他類型住宅（非獨立住宅）開工量小幅增長 1.0%，至 18,033 套，增速較 3 月季度 20.0% 的大幅上漲明顯放緩。
建築工程總價值下降 0.3%，至 389 億澳元。
澳大利亞統計局的住房完工數據同樣呈現低迷態勢。
本季度全行業住宅完工總量為 41,432 套，環比下降 3.8%。
這一下降主要源於兩方面：私人部門新建獨立住宅完工量下降 2%，私人部門其他類型新建住宅完工量大幅下降 17.5%。
新建住宅建築工程價值本季度下降 0.6%，至 206 億澳元；非住宅建築工程價值則增長 0.1%，至 148 億澳元。
建築工程總價值下降 0.3%，至 389 億澳元。
非住宅建築工程價值增長 0.1%，至 148 億澳元，但較 2024 年 6 月仍低 4.3%。
政府在《全國住房協議》（五年期）的執行上正進一步落後。該協議的目標是到 2029 年 6 月 30 日建成 120 萬套地理位置優越的住房。
要實現這一目標，澳大利亞每年需新建約 24 萬套住房。
然而，全國住房供應與可負擔性委員會（NHSAC）在其《2025 年住房體系狀況報告》中預測，到 2029 年年中，全國僅能建成 93.8 萬套住房。
此外，澳大利亞城市發展協會（UDIA）《2025 年土地狀況報告》預測，到 2029 年，所有首府城市合計將面臨約 40 萬套住房供應缺口。報告指出，這一缺口源於住房建設持續滯後於人口增長，以及建築行業面臨的多重挑戰。
澳大利亞住房行業協會（HIA）首席經濟學家蒂姆・里爾登在評論澳大利亞統計局最新數據時表示：「為實現政府五年內新建 120 萬套住房的目標，2024/25 財年澳大利亞的住房開工量比所需數量少了 60,960 套。」
「澳大利亞住房行業協會預測，到五年目標期結束時，澳大利亞的住房缺口將接近 20 萬套。」
「今年已出台多項重大政策改革，這些改革將改善新建住房供應情況。但改革措施要轉化為實際的住房供應需要時間，且目前仍有大量工作亟待完成。」
今年早些時候，阿爾巴尼斯政府承諾投資 100 億澳元，與各州開發商及行業合作，建設多達 10 萬套住房，且這些住房僅限首次購房者購買。
政府表示，這些新建住房是工黨更廣泛的 「澳大利亞住房計劃」 之外的額外供應。該計劃包括投入 430 億澳元建設 5.5 萬套保障性住房和可負擔住房，其中 2.8 萬套已處於建設中。
工黨宣布的其他舉措還包括：自 2025 年 4 月至 2027 年 3 月期間，禁止外國投資者購買現有住房；計劃打擊並減少外國投資者的土地囤積行為，以緩解住房市場壓力。
04
澳大利亞 120 萬套住房建設目標首年缺口達 6.6 萬套
在截至 2025 年 6 月的一年內，澳大利亞新建住房數量較 「2029 年前建成 120 萬套新房」 這一國家內閣目標所需的 「年均 24 萬套」 進度，缺口近 6.6 萬套。
澳大利亞統計局周三發布的數據顯示，上一財年（注：澳大利亞財年通常為每年 7 月 1 日至次年 6 月 30 日）住房開發行業僅建成 17.403 萬套新住房 —— 這是該宏大目標五年期限中的首年，缺口比例達 27%，同時也是近三年來年度新建住房數量的最低值。
需注意的是，這些完工數據對應的住房項目，大多是在聯邦政府與各州政府推出一系列 「加速住房供應改革」 之前就已開工的。
這些改革措施包括：加快因環境與遺產審查而停滯的項目審批、調整分區規劃、推動預製裝配式建築發展，以及暫停更新《國家建築規範》等。
經濟學家、房地產行業乃至澳大利亞財政部長期以來都認為，即便住房部長克萊爾・奧尼爾如今已將該目標稱為 「理想目標」，其實現概率依然渺茫 —— 儘管各方均對設定這一目標的舉措表示認可。
但正如墨爾本市長尼克・里斯周一所指出的，澳大利亞住房建設規模需遠超當前水平：未來 25 年，墨爾本中央商務區（CBD）的住房建設量需達到過去 180 年的兩倍以上。
里斯在牛津地產（Oxford Property）與英維斯特（Investa）合作開發的 「Indi Southbank 租賃型住宅項目」（該項目位於墨爾本郊區，含 434 套住房）的開工儀式上表示：「截至 2024 年，墨爾本市政府轄區內（注：指地方政府管轄範圍）僅建成 11 萬套住房，也就是說，用了約 180 年才建成 11 萬套。」
「而到 2050 年的未來 25 年裡，我們的目標是新建 12 萬套住房。過去 180 年建 11 萬套，未來 25 年要再建 12 萬套 —— 各位，尤其是房地產開發行業的同仁們，這足以讓大家明白我們面臨的任務規模有多大。」
周三公布的年度住房完工數據（自 2021-2022 財年以來最低，當年完工量為 17.2826 萬套），促使行業遊說團體呼籲推出更多改革措施，以加快各類住房開發進度，無論是遠郊綠地住宅、近郊中密度住宅，還是市中心高層公寓。
澳大利亞住房行業協會（Housing Industry Association）首席經濟學家蒂姆・里爾登表示：「新建住房成本依然過高，向市場供應新房過程中需承擔繁重的稅費與各類收費。」
「若政策制定者希望澳大利亞住房建設量達到所需規模，就必須降低針對住房開發商、購房者及房產投資者的稅費、成本與限制措施。」
住房建設增速尚未回升。澳大利亞統計局周三發布的另一組數據顯示，受獨立住宅建設拖累，2025 年二季度（注：即截至 6 月的季度）新住房開工量出現近兩年來最大幅度下滑 —— 儘管借貸成本略有下降，但仍不足以抵消高建築成本對購房者的影響。
其中，獨立住宅開工量環比下降 6.4%，為 2023 年 9 月以來的最大單季度降幅；公寓、聯排別墅及半獨立式住宅等 「聯排類住房」 開工量環比下降 1.7%，不過此前一季度（2025 年一季度）該類住房開工量曾激增 19%。
澳大利亞住房供應緊張正日益影響經濟其他領域。聯邦政府周三透露，在國際學生入學名額分配中，能為潛在國際學生提供住宿的大學獲得了更多名額。
在 2026 年（注：原文發佈於 2025 年 10 月，「明年」 即 2026 年）大學、職業教育及其他教育領域總計 29.5 萬個新生名額中，悉尼大學獲得 1.6085 萬個名額中的 1.19 萬個，位居首位；蒙納士大學（1.13 萬個）與墨爾本大學（1.05 萬個）緊隨其後。
國際教育事務助理部長朱利安・希爾將住房稱為大學的 「關鍵基礎設施」，並表示住房正日益成為大學 「社會運營許可」 的重要組成部分，他強調各大學需加大住房投入。
希爾周三向《澳大利亞金融評論報》表示：「政府的政策導向明確，就是要激勵新增住房供應，這既包括大學擁有、管控或運營的住房，也包括與專業學生公寓提供商合作開發的住房。」
房地產行業指出，周三公布的名額分配結果（在 2025 年 「全國規劃名額」 基礎上額外增加 1.75 萬個名額，各大學參与競爭）顯示，能為入學學生提供住房的大學獲得了更多新增名額。
澳大利亞房地產委員會下屬機構 「學生住宿委員會」 執行董事托里・布朗表示：「國際教育行業的發展一直與學生住宿供應增長緊密相關，且依賴於這一增長。」
「學生公寓開發商與運營商正開發世界級的住宿項目，消化更廣泛租賃市場的需求。我們有意願、有能力，也有資金投入並擴大大學可使用的住宿資源，而這反過來將增加大學獲批招收的國際學生數量。」
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