瘋狂！悉尼賣家胡亂報價，不管買家死活！如何判斷公寓是否具備超強增值潛力
01
澳洲房產黑心中介要遭殃！誤導房價最高罰11萬澳元
在新南威爾士州（NSW），那些虛報房價、誤導買家的「不良房產中介」可能將面臨最高11萬澳元的重罰。
這項擬議中的改革重點打擊所謂的「壓價報盤」（underquoting）行為——也就是中介在房產廣告中報出低於實際預期售價的價格，以此吸引更多買家，製造競爭激烈的拍賣場面。
例如，中介或廣告上寫著「約90萬澳元」或「90萬澳元起」，這些說法都可能被視為誤導，因為它無法讓買家清楚判斷該房產是否在自己的預算範圍內。
雖然這種行為早已違法，但新法案希望加重處罰，以避免買家浪費時間和金錢去追逐「買不起的房」。
根據草案，中介若被查實虛報房價，將面臨從現行的2.2萬澳元提高至11萬澳元的罰款，或罰相當於其傭金三倍的金額，取兩者中較高者。
此外，中介必須：在所有廣告中標明價格或價格區間；公布一份「價格信息說明書」，讓買家了解價格是如何估算的；並依據州公平貿易專員（Fair Trading Commissioner）制定的新指南，
定期更新並重新計算房產預估價。
新提案還計劃：收緊廣告規範；強化資料記錄義務；加重對違規中介的紀律處分；並設立獨立罪名，用以懲罰未達到新標準的中介行為。
公平貿易與更好監管部長阿努拉克·陳蒂旺（Anoulack Chanthivong）表示：「無論是買家還是整個房地產行業，都一致認為——必須制定更嚴的虛報價格法規，才能重建信任、提升房產交易透明度。」
這項立法預計將在明年提交州議會。
去年，新州公平貿易局共發出逾100張虛報價格違規罰單。
值得注意的是，賣家仍可指示中介不向潛在買家披露預估售價。
但一旦選擇不披露，中介就不得在廣告、書面文件或口頭中提供任何價格信息。
02
悉尼多區賣家報價比買家預算高，最多高出二百萬澳元
悉尼房市正出現巨大落差：買家預算與賣家要價之間差距明顯。
在部分高端地區，賣家要價比買家搜索價高出約二百萬澳元。
根據周三發布的Domain《需求匹配報告》，這種情況不僅出現在富人區，連外郊區也普遍存在。研究負責人鮑威爾博士（Nicola Powell）表示：「這清楚反映出悉尼的住房已到達可負擔性的臨界點。即使在最外圍，掛牌價仍普遍高於買家期望。」
報告比較了買家搜索價格與賣家掛牌價格，分析兩者之間的差距。結果顯示：悉尼內環買家的搜索中位價比掛牌價低30萬澳元，中環差距為15萬澳元，外環則擴大至28萬澳元。
差距最大的區域是東區（包括Bellevue Hill、Bondi Beach和Point Piper等），掛牌中位價達550萬澳元，比買家搜索價高出200萬澳元；其次是下北的Mosman區，差距約122.5萬澳元；內西的Canada Bay為100萬澳元；上北Ku-ring-gai和Chatswood-Lane Cove分別為80萬和69.5萬澳元。
不過，也有七個區域買家的預算反而高於掛牌價，例如Hornsby高出15萬澳元，Marrickville-Sydenham-Petersham高出17.5萬澳元。
報告僅統計掛牌價，不包括成交價。
此前一項為期18個月的調查顯示，新州約48%的房產最終成交價高出指導價10%以上。
Advantage Buyers Agents負責人格林（Sam Green）表示，買家通常了解自己的預算，但起初常會抱有「理想化」的預期。「很多人搜索的區域，最終並不是他們真正買得起的地方。」
KPMG城市經濟學家羅恩斯利（Terry Rawnsley）指出，悉尼是澳洲住房可負擔性危機的中心。「即使高收入群體，也越來越難進入房市。問題不僅出現在北岸或東區，連Blacktown和Penrith等外區都讓首置買家望而卻步。」
Domain數據顯示，Penrith地區掛牌中位價為120萬澳元，比買家搜索價高出20萬澳元。
鮑威爾說，隨著市中心獨棟房越來越遙不可及，一些買家開始轉向「雙重房產選擇」，在預算內尋找不同類型的住房，「這讓聯排別墅在悉尼變得更受歡迎，它是介於理想與可負擔之間的『中間層』。」
報告指出，內環買家搜索的聯排別墅價格比掛牌價低10萬澳元，中環幾乎持平，但外環差距擴大到17萬澳元。
買方代理Henny Rahardja（負責Ku-ring-gai及Chatswood-Lane Cove地區）說，她的一位客戶預算只能買需大幅翻新的房子，且離配套設施很遠。「他們只有一個孩子，快上大學了，就決定不必買大房。」
羅恩斯利補充說，掛牌價與買家期望之間的差距，部分源於土地開發潛力，賣家看重的是地皮價值，而非房屋本身。
他說：「很多地方，賣的不是房子，而是未來開發的可能。」
低密度區域如東部和北岸，已被州政府列為重點規劃區，允許更多中高層住宅與交通導向型開發，以實現新增37.7萬套住房的目標。
格林表示，這些規劃推動部分地區出現變化，特別是有景觀的地塊，「你現在能看到開發商在積極收購大地塊。」
Rahardja補充說，部分已被重新划區的地區，賣家心理價位脫離現實。
他說：「他們認為被划區後房價自動升值，但買家並不這麼看。」
03
4個信號，判斷公寓是否具備超強增值潛力
看似反直覺，但老公寓的資本增值往往超過配有高端設施的現代公寓。
在那些房價高不可攀的郊區，有一種強大卻常被忽視的資產，能為早期財富積累者帶來資本增值。
它就是公寓中的 「名義土地價值」，本質上是業主對整棟建築所佔土地的按比例所有權。
隨著優質郊區的土地日益稀缺，房地產開發商已經在為這類土地支付天價。這也成為市場整體價值走向的重要先行指標。
雖然獨棟房屋的資本增值最強，但對於沒有頂尖收入或家族財富的購房者來說，核心及中環郊區的房價讓他們望而卻步，而帶有名義土地價值的公寓則成為了可負擔的替代選擇。
據 Cotality 數據顯示，過去五年，澳大利亞百萬澳元房價區域數量增長了 143%，早已超出傳統高端郊區的範圍。
對於年收入 10.6 萬澳元的普通家庭來說，若想購買百萬澳元的房產，即便支付 20% 首付，月供也將佔稅前收入的 50% 以上。
而在聯邦政府的 「首次購房保障計劃」 下（該計劃允許符合條件的購房者僅支付 5% 首付），這一比例會升至 60%。
儘管該計劃旨在提供幫助，但實際情況是，其價格上限 —— 悉尼 150 萬澳元、墨爾本 95 萬澳元、布里斯班 100 萬澳元、阿德萊德 90 萬澳元、珀斯 85 萬澳元 —— 按當前房價，仍不足以在大多數核心或中環郊區購買帶土地的獨棟房屋。
這讓首次購房者陷入兩難：要麼購買遠郊的房屋，犧牲生活品質；要麼購買離理想居住地更近的公寓。
對許多人來說，公寓樓里嶄新豪華的房源、全新的裝修、健身房、泳池和桑拿房顯然極具即時吸引力，但遺憾的是，這類公寓的資本增值潛力往往不佳。
看似反直覺且可能令人失望的是，年代較久、條件普通且不夠時髦的公寓，反而更具增值優勢。
許多購房者會關注公寓的裝修、配套設施和租金回報率，但真正推動資本增值的關鍵因素，是其背後的土地成分。
最具增值潛力的公寓通常具備以下特點：低層建築（2-4 層）、建於 1940 年代至 1970 年代、佔地規模較大且單元數不超過 20 套、位於成熟且需求旺盛的郊區，且業主自住比例高。
「隨著獨棟土地越來越稀缺，這種名義土地價值將不可避免地被所有精明的購房者 —— 而非僅僅是開發商 —— 視為未來實現資本增值的關鍵因素。」
這類公寓建造時，優質郊區的土地價格遠低於過去 20 年新建的高樓公寓。因此，開發商無需為了獲得可觀回報而儘可能多地塞進單元房。
即便同屬這類公寓，不同房源的名義土地價值也存在較大差異，這也會導致它們的資本增值潛力截然不同。
計算公寓的土地價值並不複雜，但需要超越表面檢查，採取幾個有針對性的步驟：先確定房產的總佔地面積，並通過參考周邊可比土地的成交價，估算出地塊的市場總價值。
切勿簡單地用總土地價值除以單元數，而應查閱分區規劃中的 「單元權益」—— 這一數據會根據單元的面積和配套特徵，明確你所佔的比例。
舉例來說，若地塊總單元權益為 240，你的單元權益為 60，那麼你擁有 25% 的土地份額。將這一比例乘以地塊總價值，即可得出你的名義土地價值。
最後，對比名義土地價值占公寓總購價的比例 —— 通常來說，這一比例越高，長期增值潛力就越強。
要理解這一邏輯如何轉化為公寓買家的實際回報，我們可以看看一個日益明顯的趨勢：隨著獨棟地塊越來越稀缺且難以獲取，開發商正不惜溢價收購投資級郊區中 「資本利用不足」 的公寓樓。
有一個典型案例：我們曾為墨爾本霍索恩郊區一處黃金地段的三位業主提供諮詢，他們共持有一棟公寓樓中的四套房源。
這處地塊面積超過 1000 平方米，顯然屬於 「資本利用不足」—— 土地佔比極高，但建築本身條件普通。四套房源單獨估值時，每套約為 100 萬澳元。三位業主達成一致，決定整體出售，目標吸引開發商關注。
他們僅花費少量資金對地塊進行了整理，提升了吸引力，隨後以 700 萬澳元的價格整體掛牌。地塊引發了強烈興趣，拍賣時有四位買家競價，最終成交價突破 900 萬澳元 —— 相當於每套公寓 225 萬澳元，增值幅度達 125%。
並非每一棟公寓樓都會被開發商收購，但他們的關注，已經為這種曾被忽視、利用不足且蘊含深層價值的資產，釋放了重要的價值信號。
隨著獨棟土地越來越稀缺，這種名義土地價值將不可避免地被所有精明的購房者 —— 而非僅僅是開發商 —— 視為未來實現資本增值的關鍵因素。
04
澳洲共享產權住房計劃供需缺口將達 10 萬套 大量購房者或被拒之門外
新研究顯示，澳大利亞聯邦工黨的共享產權住房計劃（Help to Buy）可能出現近 10 萬套的供需缺口。隨著房價漲幅超過工資增長，越來越多滿懷希望的購房者正被市場拒之門外。
該計劃推出后，將有近 30 萬戶家庭符合申請資格。澳大利亞住房與城市研究所（Australian Housing and Urban Research Institute）估計，其中約 10.8 萬戶家庭可能會提交申請，而該計劃的限額為四年內每年 1 萬戶。
儘管這是工黨 2022 年的競選承諾，但該計劃的具體啟動日期尚未公布，不過預計將在今年年底前某個時間開始實施。
該法案曾因綠黨主導的參議院阻撓而受阻，最終於去年 11 月獲得通過。在上次大選前，工黨重申了這一承諾，並在聯邦預算中追加 8 億澳元，為該計劃提供資金支持。
該計劃要求申請人至少存入 2% 的首付款，並從參与計劃的貸款機構獲得住房貸款。隨後，政府將為購房者提供現有住房購買價 30% 的貸款，或新建住房購買價 40% 的貸款。
計劃對申請人收入設定了上限：單身人士年收入不超過 10 萬澳元，夫妻及單親父母家庭年收入不超過 16 萬澳元。
「該計劃將引發巨大興趣，顯然，會有非常多的人最終無法獲得資格，」 研究報告作者雷切爾・翁・維福爾（Rachel Ong ViforJ）向《澳大利亞金融評論報》表示。
「我認為，如果政府有意擴大該計劃，可以從私營部門借鑒一些經驗，」 這位科廷大學教授說。
翁・維福爾指出，政府需要為該計劃下每套售出的住房投入大量現金，但利用私營部門的資金可能有助於滿足需求。
部分州已推出自己的共享產權住房計劃。南澳的計劃名為 「家園啟動」（HomeStart），西澳的計劃名為 「鑰匙啟動」（Keystart），昆士蘭近期也宣布了名為 「助力購房」（Boost to Buy）的同類計劃。維多利亞州的購房者基金已停止運作。
「我認為，可選擇的計劃越多，中低收入購房者的選擇就越多，」 翁・維福爾說。
阿德萊德的 「家園啟動」 計劃已推出近 20 年，累計提供了 4000 筆此類貸款，其中上一財年就發放了 1000 筆。
「該計劃已被市場廣泛接受，對於中低收入者而言，它在幫助他們實現住房夢想方面發揮著至關重要的作用，」 該計劃首席執行官安德魯・米爾斯（Andrew Mills）表示。
他說，該計劃帶來了巨大改變，因為它讓人們能夠進入房地產市場，同時不會增加他們的月供壓力。
「我們南澳的這個模式已經證明是可行的…… 我們有一個非常好的產品，」 米爾斯說。
當被問及該計劃的生效日期時，住房部長克萊爾・奧尼爾（Clare O』Neil）僅確認將於今年晚些時候啟動。
「『助購計劃』是一項適度但意義重大的計劃，每年將幫助 1 萬名澳大利亞勞動者以更少的首付和更低的還款額，擁有自己的住房，」 奧尼爾說。
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