澳洲總理，炒房狂賺數百萬刀
投資有道
最近，圍繞聯邦工黨政府新預算要削減房產投資者資本利得稅（CGT）優惠的消息漫天飛，
目前看來，消息基本上屬實。
而這對於澳洲的房產投資者來說，自然會影響未來可能的收益。
但是澳洲總理阿爾巴尼斯卻無需擔心，
因為他靠著 「炒房」 賺來的幾百萬澳元，都早已落袋為安了。
梳理近年公開的房產出售記錄可以發現：阿爾巴尼斯近年正逐步退出個人投資房產組合，
他陸續出售了多處房產，而成交價均高於當初買入價格。
按照現行稅制，這些交易所產生的資本收益，都可享受現行的資本利得稅減免政策。
在當前制度下，持有房產超過一年的投資者，在出售時可對資本收益享受50%的稅收折扣。
公開資料顯示：阿爾巴尼斯近年持續出售投資房產。
2024年末，他以約175萬澳元的價格，出售了位於悉尼內西區Dulwich Hill的一套聯排別墅，
較2015年的購入價高出約57.5萬澳元，其中相當一部分收益可在現行政策下免稅。
更早之前，他與前妻Carmel Tebbutt曾出售位於Marrickville的一處出租房，
成交價約235萬澳元，接近當初買入價的兩倍，同樣符合稅費折扣條件。
2022年，他還出售了一套堪培拉公寓，獲利約為原購入價的四倍。
這一系列 「時點精準」 的交易，明顯提升了其個人資產規模。
目前，阿爾巴尼斯仍持有兩處房產：分別為Marrickville的一處前自住房，以及位於Central Coast的Copacabana的一套濱海別墅。
前者於2006年以約99.7萬澳元購入，自動估值顯示目前市值或接近290萬澳元。
該房產在2025年的掛牌租金為每周1450澳元。
由於他在該房產中居住了接近16年，
若出售，相關資本增值在現行稅務規則下大部分可免稅。
他在Copacabana的Central Coast房產目前同樣出租，租金約為每周1450澳元。
阿爾巴尼斯曾向媒體表示：計劃在退出政壇后將該房產作為長期住所，意味著短期內並無出售打算。
雖然目前並無證據表明，阿爾巴尼斯出售房產的時間安排與任何潛在的資本利得稅改革直接相關，
但Property Investment Professionals of Australia（PIPA）主席Cate Bakos表示：如果總理在自身近期完成多筆獲利出售後推動削減CGT折扣，從觀感上看並不理想。
Cate Bakos還表示：許多租房者即便距離購房尚遠，也希望未來能成為投資者，並享有與前幾代人相同的政策待遇。
她認為，這正是工黨在2019年大選中失敗的重要原因之一。
當時選民並不願看到負扣稅和 CGT 折扣被削減。
她警告稱：取消或削減CGT折扣，可能導致大量普通自住房業主資產價值下滑。
這會引發大規模拋售，壓低房價，
並在租賃房源本就緊張的情況下，進一步減少出租房數量。
我很難相信還有這麼多政客認為現在是推動這一政策的好時機。
而長期以來，住房可負擔性倡議者一直批評CGT折扣和負扣稅政策，
認為這些優惠推高了投資需求，將低收入群體擋在住房市場之外。
但也有多項研究顯示：CGT折扣在刺激投資者入市方面發揮了關鍵作用。
不過政策支持者則認為：CGT折扣有助於擴大租賃住房供給，受益者多為為退休做準備的中等收入家庭。
PIPA的2025年投資者情緒調查顯示：若持有滿一年後的CGT折扣被削減至25%，35%的投資者將停止繼續投資房產。
過去一年中出售房產的投資者中，約五分之一表示，出售原因與聯邦政府潛在稅改風險有關。
而現有投資者中，約一半將這一因素視為未來一到兩年內可能出售房產的主要原因。
Cate Bakos表示：這些數據反映出租賃市場已處在危險邊緣。
在空置率如此緊張的情況下，讓投資者退出市場在經濟上是 「極其冒險的」 ，
每一套被賣給自住買家的投資房，都會從租賃體系中消失，最終承受後果的是租客。
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