澳洲聯排別墅創紀錄，布里斯班房價瘋漲，不買後悔？
01
告別大院子！澳洲聯排別墅需求創紀錄，買家轉向「中間地帶」
如今，聯排別墅已不再是購房者「退而求其次」的無奈之舉，而是成為了備受追捧的理想目標。
最新研究發現，經濟型住宅的嚴重短缺，疊加澳洲各首府城市公寓價格的持續走高，正推動聯排別墅的需求創下歷史新高。對於處於夾縫中的購房者而言，聯排別墅提供了一個極具吸引力的「折中方案」。
Domain發布的《匹配需求》（Matching Demand）報告指出，中密度住宅正在有效彌補空間與負擔能力之間的鴻溝。相比傳統獨立房，這類房產在價格更親民的同時，仍能為家庭提供充足的活動空間。
這標志著澳洲人的觀念正發生顯著轉變——從執著于擁有「四分之一英畝土地」的傳統「澳洲夢」，轉向追求更具現代化的生活空間。
Domain研究與經濟部主管 Nicola Powell 分析稱，聯排別墅在解決居住需求的同時，也巧妙破解了「價格難題」。
儘管目前供應有限，但其靠近就業中心、名校和交通樞紐的區位優勢，對職場人士和年輕家庭極具吸引力。
Powell 表示，聯排別墅處於一個關鍵的價格交匯點，雖然比獨立房更實惠，卻比單元房或公寓更能提供一種「永久感」。
她認為，這類房型不僅為年輕家庭預留了成長空間，也深受希望縮減住房規模、追求易打理住所的退休人員青睞。對於當今許多買家而言，動輒數百萬澳元的獨立房已遙不可及，聯排別墅才是更現實的置業路徑。
然而，並非所有聯排別墅都觸手可及。無論是悉尼內城區備受青睞的維多利亞式排屋，還是布里斯班 Kelvin Grove 的豪華雙層住宅，對大多數首房置業者來說依然門檻頗高。
不過，在距離市中心數公里的布里斯班 Carina、墨爾本 Footscray 以及悉尼 Rhodes 等地，仍能找到性價比極高的選擇。報告顯示，在大多數首府城市的中環和外環區域，聯排別墅的中位價與購房者的預算差距僅在5%至10%以內。
悉尼 Buyers Domain 負責人兼買家代理 Nick Viner 指出，由於常被歸類為單元房，聯排別墅此前常被忽視，但近期相關的諮詢量正大幅增加。
以他負責的內西區（Inner West）為例，獨立房中位價早已突破200萬澳元，而200萬澳元以下的聯排別墅極具競爭力。他坦言，市場需求確實存在，但供應短缺的問題依然嚴峻。
針對供應匱乏的現狀，智庫 Grattan Institute 認為規劃限制是主要癥結。該機構主張推動住房改革，若允許在所有住宅用地上建造三層聯排別墅或公寓，僅悉尼一地就有望釋放超過100萬套新房的潛力。
在布里斯班，聯排別墅在買家心愿單上的排名也在穩步上升。Remax First Residential 經紀人 Craig Bullen 表示，這已成為當地目前最受歡迎的資產類別。
Bullen 透露，他近期成交的幾套聯排別墅買家均為年輕夫婦。對他們而言，與其在偏遠郊區買一套需要大規模翻修的破舊獨立房，不如用同樣的預算在靠近市區、咖啡館和基礎設施的地方，買一套房齡較新且配置齊全（如三房兩衛兩車位）的聯排別墅，這顯然是更優質的選擇。
與此同時，墨爾本在聯排別墅供應方面一直處於領先地位。充足的供應雖然抑制了房價飆升，對首房置業者是個利好，但也意味著升值潛力可能受限。
買家代理 Greville Pabst 提醒，外郊地區的聯排別墅買家未必能看到豐厚利潤，他更看好 East Melbourne 和 South Yarra 等地段。
Nicola Powell 預測，隨著未來幾年財富向年輕一代轉移，聯排別墅的地位將進一步提升。她預見中環郊區的許多地塊將被重新劃分，從而催生更多排屋和聯排別墅。
她強調，必須將住房市場視為一個擁有更多台階的階梯，而聯排別墅正是其中關鍵的一環，它的普及將為提升住房負擔能力創造更多可能。
02
布里斯班房價兩年或漲20%，洪水區房產竟成「香餑餑」？
儘管布里斯班房價已攀升至歷史高位，但洪水區的住宅表現出明顯的滯后性：不僅成交周期更長，價格也普遍低於市場平均水平。
據預測，布里斯班房價在未來兩年內仍有近20%的上漲空間。然而，隨著極端天氣日益頻繁，被列為高風險的房屋數量預計也將隨之增加。
當前的布里斯班正經歷一場史無前例的房地產繁榮。作為全澳購房成本僅次於悉尼的第二貴城市，多項預測顯示其房價在未來幾年將持續飆升。但在繁榮背後，2011年和2022年洪水摧毀家園的陰影依然籠罩在購房者心頭。面對過熱的市場，洪水區究竟是無人問津的「雷區」，還是被熱錢消解的「價值窪地」？
布里斯班南區 Yeronga 的房產中介 Lauren McHutchison 表示，洪水風險已成為買賣雙方無法迴避的核心議題。她指出，現在的買家非常理性，大多在參加開放日前就做足了功課，掌握了詳盡的洪水分佈信息。由於避險心理普遍存在，洪水區房源的意向買家比例僅為普通房源的三分之一，售價也明顯偏低。
在 Oxley 執業的中介 Sarah Bailey 也表達了類似看法。她指出，洪水區房產因受眾群體較小，往往需要更長的成交周期，許多風險厭惡型買家甚至會直接將其排除在考慮範圍之外。
不過 Sarah Bailey 補充道，由於 Oxley 擁有優質的學區和便利的交通，對於預算有限的年輕家庭而言仍具吸引力。不少買家為了能留在這個心儀的社區，不惜在洪水風險上做出妥協。為了確保透明度，中介也會主動提供洪水評估報告和 Develo 報告等專業資料供買家參考。
即便面臨不確定性，洪水易發區的房價仍在隨大市起舞。數據顯示，Oxley 的房屋中位價在過去一年內上漲了16.1%，鄰近的 Rocklea 同期漲幅更是達到18.3%。
Sarah Bailey 透露，近期 Oxley 洪水區甚至出現了超過100萬澳幣的成交記錄。這一跡象讓她堅信市場正在強勁復甦，態勢一如2011年大水之後的反彈行情。
根據 CoreLogic 的最新數據，布里斯班住宅中位價在今年1月上漲1.6%，達到1,054,555澳幣。與此同時，畢馬威（KPMG）預測昆州首府的房價今年將上漲10.9%，並在2027年再錄得8.9%的漲幅。
去年10月，Jay Shah 在 Oxley 購置了一套房產。為了給家庭提供更大的生活空間併兼顧孩子上學與通勤，他在經過權衡后選擇了洪水區的一處房產。他坦言，由於預算限制，在該地區很難找到100萬澳幣以下的優質房源。
Jay Shah 認為，雖然洪水是一個考慮因素，但他更願意將其看作一種「撿漏」的機會。他表示，洪水並非每年發生，可能是百年一遇，但房產增值的長期回報卻清晰可見。此外，他發現該房屋的保險保費與其周邊非洪水區的房產相比，並沒有顯著差異。
然而，澳洲保險理事會（Insurance Council of Australia）公共事務總經理 Mathew Jones 提醒道，每家保險公司都有獨特的演算法，高風險洪水區（尤其是靠近河流和溪流的房產）通常意味著更高昂的保費。目前全澳約有30萬處房產面臨嚴峻的洪水風險，且這一數字正隨著極端天氣的增加而呈上升趨勢。
並非所有人都能像 Jay Shah 那樣樂觀。去年底賣掉 Oxley 住房的 Lisa McKeaten 表示，她不得不大幅調低對成交價格的預期。
Lisa McKeaten 介紹說，她當年是以「優惠價」買入這套曾遭2011年洪水侵襲的房子。但在2022年，該房產再次被淹。面對連年攀升的保險費，加之子女已成年獨立，她最終決定出售。
儘管周邊一些被淹過的房子賣出了不錯的價錢，但 Lisa McKeaten 的賣房之路並不順遂。
「為了順利脫手，我們等待了很久，並不得不降低價格預期，」她無奈地表示。對於許多潛在買家而言，洪水風險和高昂的保險成本往往是導致交易最終破裂的決定性因素。
03
刷新認知！澳洲Z世代選擇搬往偏遠地區，逃離悉尼已成趨勢
為了追求財務自由和理想的生活方式，大批澳洲年輕人正選擇告別擁擠的都市，掀起一場奔赴偏遠地區的「下鄉潮」。
最新調查顯示，隨著偏遠地區房價漲幅開始反超首府城市，Z世代正成為這場跨區域遷徙的主力軍。
倡導者指出，年輕血液的流入為偏遠社區注入了活力，但這場「逐夢之旅」並非全無挑戰。
自從搬到新州Mudgee后，24歲的城市規劃師Zoe Gleeson感覺生活發生了翻天覆地的變化。
在此之前，在悉尼買房對她而言簡直是遙不可及的奢望，但搬遷僅六周后，她便與伴侶順利置業。
Zoe表示，這次搬家堪稱「不二之選」。由於不再需要忍受長達一小時的通勤，她現在回家吃午飯後還能順便遛狗。
更令她驚喜的是，兩人的薪水甚至比在悉尼時更高，生活節奏也慢了下來，不再整日行色匆匆。
在Zoe看來，很多同齡人都是伴隨著「擁有大房子」的澳洲夢長大的，但在悉尼這已不再現實。
她自嘲是日益壯大的「悉尼難民」中的一員，通過遷徙找回了原本屬於這一代人的財務健康和生活品質。
澳洲偏遠地區研究所（Regional Australia Institute）首席執行官Liz Ritchie指出，周二發布的調查報告刷新了人們的認知：近半數受訪的Z世代（29歲以下）考慮搬往偏遠地區，緊隨其後的是佔比41%的千禧一代。
Ritchie分析稱，住房可負擔性與生活成本是驅動年輕人搬遷的首要因素。在首府城市生活壓力居高不下的背景下，年輕群體正通過關注財務健康來重啟他們的「澳洲夢」。
與之形成鮮明對比的是，僅有25%的嬰兒潮一代願意搬遷。由於擔心偏遠地區的醫療質量以及與家人的距離，年長一代更傾向於留在都市。
Ritchie表示，這推翻了傳統觀念中「只有退休老人會逃離城市」的印象，情況已然發生逆轉。
房地產分析機構Cotality周三發布的數據佐證了這一趨勢。截至今年1月的三個月中，澳洲偏遠地區房價上漲3.2%，漲幅明顯超過了首府城市的2.1%。
Cotality研究主管Gerard Burg表示，城市與偏遠地區市場之間的分化正在加深。由於首府城市房價逼近歷史高點且房源緊張，許多家庭轉而在礦業鄰近地區或沿海中心尋找更具性價比和宜居性的居所。
其中，西澳偏遠地區以6.1%的漲幅領跑全國，而新州的Wagga Wagga更是錄得8.1%的驚人增長。
偏遠地區的租金同樣節節攀升，五年內漲幅近42%，空置率緊張正讓當地租房者倍感壓力。
雖然財務回報顯著，但搬遷后的社交挑戰不容忽視。28歲的Mikaela Carroll曾在六年前離開布里斯班前往西澳偏遠地區，目前定居在塔州的Launceston。
Mikaela坦言，建立新的人際關係並非易事。作為性格不那麼外向的人，起初常會感到社交孤立和地理上的隔絕感。
為此，她和伴侶積極加入當地的讀書會和足球隊，通過有意識的社交投入來融入新環境。
Ritchie認為，儘管存在挑戰，但年輕群體的流入對偏遠社區而言是重大利好。這些受過良好教育、充滿創造力的年輕人正為當地注入前所未有的創新動力。
04
缺口15.6萬套！新州住房目標恐難達成，州政府或損失$64億稅收影響基建
新州正面臨嚴峻的財政與住房雙重危機。一份最新報告指出，若無法解決當前的住房短缺難題，新州政府不僅將面臨15.6萬套的住房缺口，還將損失高達64億澳元的印花稅收入。
根據此前簽署的《國家住房協議》，州長柯民思承諾在2029年中期前交付37.7萬套新房。然而，澳洲城市發展學會（UDIA）的預測顯示，按照目前的進度，屆時將出現15.6萬套的巨大缺口。
這意味著在接下來的三年裡，新州每年必須交付8.6萬套新住房才能達標，這一數字幾乎是協議實施首年建設量的兩倍。UDIA指出，由於住房建設未能達標，原本可貢獻給州預算的64億澳元潛在印花稅收入也將隨之化為泡影。
澳洲城市發展學會（UDIA）新州首席執行官 Stuart Ayres 告訴《每日電訊報》，住房目標未達標不僅讓民眾租房或買房變得愈發困難，更使州預算遭受沉重打擊。
為了扭轉這一局面，開發商遊說團體 UDIA 在新報告中提出了25項改革建議，旨在簡化建築流程並提速新房交付。
這些核心建議包括：為中層公寓樓建立永久性的規劃快速通道，為土地分割提供可在10天內獲批的路徑，以及允許開發商通過建設道路和供水等基礎設施來抵扣「基礎設施貢獻費」。
與此同時，州長柯民思仍對前景表示樂觀。他認為，在對規劃規則進行徹底改革后，住房審批量將在未來幾個月內顯著增加。目前，一個由三位高層官員組成的評估小組被賦予了重權，專門負責審批或否決重大項目，住房交付局（Housing Delivery Authority）目前正在評估的住房數量已超過10萬套。
儘管審批量略有回升，但實際交付量仍不盡如人意。澳洲統計局（ABS）最新數據顯示，截至去年12月的12個月內，新州僅發放了5.2萬份新建築許可，而住房協議首年實際完工的房屋僅為4.2萬套。
Stuart Ayres 警告稱，如果政府不加大對基礎設施的投資，新州就會陷入住房供應的「跑步機」困境：即無論在規劃改革上投入多少精力，都會因為缺乏道路、供水等配套支持而原地踏步。
此外，由於財政收入面臨60多億澳幣的缺口，新州在支付學校、醫院及道路等基礎設施費用時恐將捉襟見肘。
包括 UDIA 在內的多個開發商團體一致認為，必須大幅降低建築成本，才能確保新的住房項目順利落地。針對新州的住房短缺問題，該組織再次重申其建議：應將獨立住宅作為供應重點，支持老年人住房建設，並取消環保審批程序中的冗餘環節，多管齊下以緩解迫在眉睫的住房危機。
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