墨爾本這類房子，現在越來越難賣了
降溫明顯
隨著澳洲國內和國際上一系列亂七八糟事情的發生，
墨爾本拍賣市場開始出現降溫跡象，不同類型房源之間的表現差異也在拉大。
對需要翻新、或定價偏高的房子，買家明顯變得更加謹慎。
上周末，墨爾本拍賣清盤率降至59%，
跌破業內普遍認為「市場平衡線」的60%。
這一變化出現在近期加息之後，
同時全球經濟不確定性也在加劇買家的觀望情緒。
從成交情況來看，不少房源在拍賣現場流拍。
有的是因為房屋本身存在缺陷，
有的則是賣家心理價位過高，超出買家承受範圍，
甚至還有部分買家因為不符合政府購房補貼條件而選擇放棄。
買方中介Wendy Chamberlain表示：目前市場呈現出明顯分化。
她說：現在的市場比較 「零散」，
生活成本上漲、國際局勢緊張，大家都開始更加謹慎花錢。
她指出：100萬澳元以下的入門級房源表現相對穩健，
尤其是首次置業者可以通過政府5%首付計劃進入市場（適用於最高95萬澳元的房產）。
相比之下，價格更高、面積更大的房子，更容易在拍賣中流拍。
即便如此，不少流拍房源最終仍會在拍賣后通過談判成交。
Wendy Chamberlain提到：她最近在Port Melbourne為客戶買下一套無人競拍的房子，
就是在拍賣后通過協商完成交易，並附帶了建築和蟲害檢查條件。
Marshall White銷售總監John Bongiorno則認為：流拍的核心原因往往是定價過高。
他表示：現在市場對價格非常敏感，房子都能賣，但前提是價格合理。
他同樣指出：100萬澳元以下的首次購房市場，是當前最活躍的板塊。
同時，翻修成本也在影響買家決策。
我手上有幾套需要簡單翻修的房子，買家都會反覆權衡成本。
不過如果價格合適，房子還是能賣掉的。
高端買方中介Emma Bloom表示：當前市場中，「拎包入住」 的房源最受歡迎。
她說：凡是需要動工的房子，競爭明顯少很多，
因為大家不願意再額外投入翻修成本。
建築行業本身也存在不確定性。
她還提到：中高端市場中，現在越來越多房源不再公開拍賣，
而是通過 「意向徵集」 等方式出售，甚至轉向私下競價。
很多人不願意在公開場合直接競價，交易的心態更保守了。
Ray White維州和塔州首席拍賣師Luke Banitsiotis則認為：一些賣家仍停留在去年末的價格預期，這是當前成交受阻的重要原因之一。
他說：問題不一定在房子本身，而在賣家。
有些人還認為房子值三四個月前的價格。
他舉例稱：上周East Melbourne一套定價合理的房源吸引了7位競拍者，
說明只要價格到位，市場仍有需求。
整體來看，面向家庭、自住換房或投資客的 「通用型」 房源，
依然更容易吸引競爭。
對於賣家，他建議要多向中介索取數據支持估價，
並保持每周溝通，根據市場反饋及時調整預期。
如果開放看房后反響冷淡，就需要考慮是否定價過高。
而對於買家，他建議即使拍賣現場競爭不激烈，
也可以主動出價，讓房子以 「流拍到自己名下」 的方式進入談判，
從而獲得與賣家獨家協商的機會，避免拍賣后再面對更多競爭者。
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