01
悉墨房市遇冷，這一地卻逆勢沖高！待拆老屋$253萬成交，清盤率69.4%領跑
在悉尼和墨爾本房市陷入低迷之際，南澳首府阿德萊德卻逆勢而上，在澳新軍團日（Anzac Day）長周末交出了一份亮眼的成績單。
周六，在阿德萊德近郊豪宅區Walkerville，一棟略顯陳舊的四居室平房拍出了253萬澳元的高價。
這一結果令中介大感意外，成交價足足比預期高出了30萬澳元。
Ray White St Peters的中介Liam McDevitt 直言：「老實說，我也說不清具體原因，但買家就是絡繹不絕，一直在入場。這裏的市場依然極度強勁。」
受長周末假期影響，上周全澳拍賣數量大幅縮減，從前一周的2551套降至757套。房產數據公司Cotality指出，許多州在澳新軍團日當天會對商業交易實施限制。
南澳是少數幾個對銷售限制較少的州之一，但阿德萊德的強勁表現顯然不僅是因為政策紅利。
數據顯示，阿德萊德上周舉行了135場拍賣，高於前一周的117場，其69.4%的初步清盤率更是高居全澳之首。
McDevitt指出，Walkerville這處房產的成交單價達到了每平方米3033澳元，甚至超過了去年隔壁售出的更大面積可分割地塊。
他感嘆道，這房子原本需要大規模翻新，在9名註冊競標者中，有7名打算將其拆除重建，他此前預估價僅在220萬澳元左右。
從業19年的McDevitt表示，自己經歷過全球金融危機和疫情，但當下的市場熱度依然讓他感到「非常繁忙」，收到的很多報價都遠高於要價。
受假期政策限制，新州和昆州實際上禁止在澳新軍團日當天交易，維州則禁止在下午1點前進行拍賣。
從全澳來看，初步清盤率雖然從54.6%回升至60.7%，為九周來首次破六，但各地表現差異巨大：悉尼：舉行了247場拍賣，數量雖多，但清盤率已連續五周低於60%，表現依然萎靡。
墨爾本：拍賣數量銳減，清盤率升至62.5%，為3月底以來最高水平。
布里斯班：清盤率驟降至52.7%，創下去年5月以來的最低紀錄。
在阿德萊德另一場拍賣中，位於Evandale的一棟三居室房產以144萬澳元成交。
Ray White Burnside的中介Damien Fong透露，現場共有10名註冊競標者，最終由一位搬回老家的阿德萊德人成功拿下。
Fong認為，雖然市場與史上最火爆的巔峰期相比略有降溫，但拍賣會上的競爭依然非常激烈。
McDevitt則補充道，目前阿德萊德的買家群體中依然有大量本地人。
「隨著人們不再盲目湧向墨爾本或悉尼，甚至出現人口迴流，阿德萊德正展現出極強的市場韌性。」
02
建築費暴漲50%，每套新公寓強征$10萬！悉尼西區開發商大規模撤離，政府被呼籲緊急介入
由於基礎設施征費已飆升至每套公寓10萬澳元，大批房地產開發商正被迫放棄西悉尼的住房開發計劃。這一局面引發了業界震動，各界紛紛呼籲聯邦政府緊急出手干預。
目前，市議會和州政府設立的各項征費旨在資助新開發項目的基礎設施建設。然而，這些稅費負擔最終落在了開發商頭上，導致每建造一套公寓就要額外承擔10萬澳元的巨額支出。
面對日益升級的住房危機，Urban Taskforce的Tom Forrest公開向澳洲聯邦總理艾博年（Anthony Albanese）及聯邦住房部長克萊爾·奧尼爾（Clare O』Neil）喊話，敦促政府設立聯邦專項基金來覆蓋這筆基礎設施費用。
Forrest直言，如果艾博年總理對實現住房目標是認真的，就必須掏腰包投入資金。他強調，建立聯邦基礎設施基金勢在必行，用以取代目前讓開發商難以為繼的各種稅費，支付西悉尼住房項目周邊的道路、人行道和綠地建設成本。
「沒有基礎設施就無法建房，但問題在於開發商已不再具備資助這些設施的可行性，聯邦政府必須介入，」Forrest說。
Urban Taskforce為「未來西悉尼論壇」委託進行的分析顯示，在當前任何預設情景下，西悉尼的開發項目大多處於「虧損」狀態。
Forrest指出，由於西悉尼難以實現盈虧平衡，正迫使許多家庭離開悉尼，前往布里斯班或墨爾本尋找住所。在這些競爭城市，雖然建築成本相似，但由於土地更便宜且稅費更低，項目更具吸引力。
數據顯示，在Penrith開發一套三居室公寓，稅費高達23.58萬澳元；而在悉尼西南區建造一套獨立房屋，稅費負擔更是驚人地達到40.12萬澳元。這些費用涵蓋了商品及服務稅（GST）、公司稅、地方征費、土地稅及印花稅等諸多名目。
西悉尼大學首席經濟學家Perry教授的研究反映了問題的嚴重性。他指出，2001年至2021年間，西悉尼的住房自有率下降了13%，降幅遠超大悉尼其他地區。
雖然西悉尼承載了悉尼未來二十年三分之二的人口增長，但形勢不容樂觀。Perry教授引用澳洲聯邦儲備銀行（RBA）的數據警告稱，即使新州住房供應大幅增加10%，也僅能令房價微降0.4%。隨著統計局（ABS）數據顯示新房竣工量銳減，他預測未來幾年的住房負擔能力將持續惡化。
西悉尼開發商Coronation Property的城市轉型主管Labutis感嘆，隨著可行性降低，曾經的投資熱土如今已淪為「地雷區」。他透露，受通脹和監管政策影響，建築成本已上漲50%，這迫使公司將注意力轉向悉尼東區和北區。
「如果我們現在重新申請，Merrylands和Parramatta的標誌性項目根本不會啟動，」Labutis直言，一旦完成手上僅剩的項目，他們將不得不背棄西悉尼，「未來我們不會考慮在Parramatta購入地塊。」
包括Meriton在內的多家大型開發商據稱也正呈現出撤離態勢。
對此，新州規劃部長Paul Scully回應稱，州政府每年投入300億澳元用於基礎設施建設，目前新州在建房屋數量已達到七年來最高水平，且獲批未開工項目正在減少。
然而，反對黨規劃發言人Chris Rath批評政府在住房危機中實施巨額徵稅是最糟糕的選擇。他建議，應將征費繳納時間改為項目完工時而非開工前，以免許多市議會只是「囤積資金」卻不作為。
聯邦住房部長克萊爾·奧尼爾的發言人表示，聯邦正投入數十億澳元用於支持住房配套設施。但對於像Carlingford居民Kirti Nambisan這樣的普通家庭來說，儘管擁有豐厚收入，在西悉尼置業的夢想依然顯得遙不可及且令人沮喪。
03
人口增加快布市推高層優先 被批設施不足城市失去特色
布里斯本市議會重新修訂「高層優先擴張」戰略，擬在郊區打造迷你中心商務區CBD，允許建最高30層的公寓樓，以緩解住房供應短缺問題。
市議會稱，預計未來15年將有150萬人定居布里斯本，別無選擇，只能推出此計劃，草案概念顯示，Carindale可建30層公寓，Indooroopilly最高25層，Nundah可建15層，這些地區均有購物區和主要交通樞紐。
市議會規劃主席艾倫表示，目前每周有600人遷入，租房供應處於歷史低位，必須在合適地點規劃合理的密度，提供多種類型住房，才能滿足當前和未來住房需求。
Cotality數據顯示，布里斯本住房可負擔性差、是全澳房價第二高的城市，也是建築成本最高的城市之一，許多開發商為了維持運營，選擇建豪華住宅。
市議會中的工黨反對派批評說，現在建造兩居室公寓建築成本約75萬至80萬元，售價或超100萬元，這是政府需要發揮作用的地方，應將可負擔住房目標納入區域規劃，但市長和自由國家黨議員多次反對。
綠黨議員伯克曼（Michael Berkman）說，州政府政策迴避社會住房強制要求，導致低收入者受損，且大家擔心學校等基礎設施短缺，目前規劃體系偏袒開發商，如果現在還不認真解決這個問題，奧運會將會帶來住房災難，而不是為布里斯本人民留下真正良好住房遺產的機會。
副州長布萊吉（Jarrod Bleijie）則認為強制要求行不通，因為強制建房越多，蓋房子就越少，這根本行不通。
昆士蘭科技大學Queensland University of Technology的城市規劃專家林布預計，新劃定高層區域邊界的居民會反對，施工時間可能會變長，他最大的擔憂是出現與周邊不協調的「醜陋」開發項目，不過，布里斯本郊區擴張已達極限，向上發展是容納人口增長的唯一途徑，但新住房上市的價格可能無法保證住房可負擔性。
布里斯本居民聯合組織發言人漢德利稱，該地區正變成「千城一面」的城市，新高層區域缺乏基礎設施，密度增加設施卻未相應補充，房屋過於密集，無法適應氣候環境，雖然居民可以發表意見，但她懷疑居民關切是否會被考慮。
市議會則表示，「高層優於擴張」計劃將保護郊區特色。
昆州教育廳表示正在考慮新高層區域提供額外教室，但Indooroopilly州立高中家長與公民協會表示教室遠遠不夠，目前已「陷入危機」，不知未來建造高層建筑後情況會如何。
04
澳洲房價高企逼退買家！三分之一人考慮海外置業
由於澳洲住房危機持續加劇，越來越多購房者開始將目光轉向海外市場。
最新研究顯示，近三分之一澳洲人正在考慮在境外置業，以規避本地高昂房價和生活成本壓力。
根據 Money.com.au 的調查，30%的澳洲人正在考慮海外購房。
其中：14% 計劃在澳洲生活的同時持有海外投資房
8% 打算移居海外工作生活
8% 計劃用於養老退休
從地區來看，新州居民意願最強，佔比達32%。
維州緊隨其後（31%），且對亞洲市場偏好明顯，佔比高達41%。
昆州買家則更傾向紐西蘭及太平洋地區（26%），西澳買家則同時關注亞洲（39%）、歐洲（30%）及美國（18%）。
南澳買家相對保守，僅23%表達海外置業意向。
根據 Money.com.au 的新研究，澳洲人正在尋找擺脫住房危機的出路。
Money.com.au 房產專家 Nick Burgess 指出，年輕一代正逐漸質疑自己是否已被本地市場「擠出局」。
他表示，澳洲買家的債務收入比極高，而在歐洲或東南亞，購房成本明顯更低，甚至可以實現全款購房。
與此同時，社交媒體上關於「出海買房」的案例，也進一步強化了這一趨勢。
33歲的 Louise Starkey 曾在悉尼年薪約10萬澳元。
但她需要花費3.5萬澳元租住一個無車位的小型單間。
搬到迪拜后，她每年僅需2.7萬澳元，便可租住帶車位、設施齊全的全新一居室。
她表示，兩地的性價比「無法相比」。
另一位來自悉尼的30多歲居民 Christian，已搬至日本福岡生活。
他表示，在悉尼 Wolli Creek 合租一個房間每周需要425澳元。
而在福岡市中心，全家三口租住一整套三居室公寓，每周僅約250澳元。
他直言，如果沒有伴侶共同承擔，在澳洲買房幾乎不再現實。
這種趨勢也帶來了新的投資機會。
搬至巴厘島的澳洲開發商 Matt Cameron 表示，其推出的28套房產在6小時內售罄。
這些房產售價在26萬至64萬澳元之間，主要買家來自澳洲。
Ray White Vanuatu 負責人 Sam Lewis 也觀察到，大量來自悉尼和布里斯班的中年買家正在諮詢海外置業。
Ray White Vanuatu 負責人 Sam Lewis 注意到海外置業諮詢量激增。
在萬那杜，當地濱水土地價格約為100萬至150萬澳元。
而在悉尼，同類地段房產價格通常已超過千萬澳元。
澳洲聯邦銀行高級經濟學家 Trent Saunders 指出，全澳房價已較疫情前上漲約55%。
他表示，儘管這一漲幅超出預期，但人口增長與住房供應不足之間的失衡，已使住房負擔問題變得更加緊迫。
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