萬科撤退，套現32億走人
沉重的債務，讓萬科不得不選擇放手。
出品 | 首席財經觀察 作者 | 松濤
當萬科發布2026年一季報時，我們看見了其為了化債做出的不懈努力。
數據顯示，萬科今年一季度不僅毛利率得到了提升，經營現金流出也大幅收窄。儘管營收下降、主業務虧損，但在這種情況下，萬科依舊做到了減少利潤虧損。
也就是說，萬科的「止血」之路在不斷推進著。
可即便如此，萬科依舊面對著沉重的債務現實。3500億的有息負債，77.1%的資產負債率，萬科的處境依舊脆弱。
在沉重的現實面前，萬科不得不在未來規劃中做出權衡，計劃以32億元出售旗下養豬公司，為自己換來喘息的空間。
萬科發布2026年第一季度財報
近日，萬科發布了2026年第一季度財報。
數據顯示，2026年第一季度，萬科實現營業收入289.3億元，同比下降23.9%；歸母凈利潤虧損59.5億元，虧損同比收窄4.71%；經營活動現金流凈額為-21.63億元，相較於去年同期的-57.93億元改善62.65%；集團整體毛利率為9.1%，同比提升了3.0個百分點。
圖源：萬科一季報
透過這一系列經營數據，可以看到的是萬科積極優化業務、努力償債的姿態。
接下來，我們對萬科的一季報數據進行詳細分析。
首先是營業收入。
據萬科財報，其營業收入主要來源於房地產開發業務和經營服務業務兩部分。
其中，房地產開發業務作為萬科的主業務，2026年第一季度實現合同銷售面積140.1萬平方米，合同銷售金額167.7億元，同比分別下降42.2%和53.8%；實現結算面積135.3萬平方米，結算金額145.7億元，同比分別下降33.4%和36.1%。
圖源：萬科一季報
整體來看，萬科的主業務發展情況並不樂觀。
相較之下，萬科的經營服務業務表現較為穩健，其六大經營服務板塊合計收入124.8億元，同比增長1.7%。
具體來看，在2026年第一季度中，萬物雲不僅推動科技賦能，將其從住宅延伸到了產業園與城市街區，還中標了多個醫院、高校的大型項目。
在租賃住宅方面，相關業務實現營業收入7.24億元。管理運營的25萬間長租公寓中，其房屋出租率高達93.7%。與此同時，租賃用戶粘性也明顯增強，在租合同租期提升至366天，較上年同期延長51天。
在商業開發與運營方面，相關業務實現營業收入20.8億元，同比增長7.3%。截至報告期末，印力管理的商業項目整體出租率為93.1%。
至於物流倉儲業務，第一季度實現營業收入10.9億元，同比增長9.8%。其中冷鏈業務表現強勁，營業收入達到了6.4億元，同比增長28.0%。
也就是說，儘管主業務拖累萬科整體營業情況，但其經營服務業務卻起到了極為重要的支撐作用。
圖源：萬科一季報
再看利潤情況。
目前萬科雖然仍處於虧損狀態，但其虧損面已經有所收窄，且這是在營業收入下降的前提下實現的，反映出萬科在不斷優化經營結構、推進降本增效的路上，取得了明顯的效果。
隨後是經營現金流的改善。
當前，萬科的經營性現金流依然為負，但相比去年同期的-57.93億元，現金流出規模已經大幅收窄。
市場分析指出，這是一個非常積極的信號，表明萬科通過減少拿地、壓縮工程款支付、加速銷售回款等方式，正在強力「止血」。
而毛利率的上升，則代表著萬科盈利質量在改善。
總的來說，如今的萬科雖然營收萎縮，整體依舊處於虧損狀態，但毛利率上升和經營現金流大幅改善表明，萬科正在主動放棄規模，換取生存質量。
但在謀生的背後，是萬科沉重的債務現實。
數據顯示，截至報告期末，萬科持有的貨幣資金為604.9億元；而其有息負債高達3560.5億元，資產負債率為77.1%。
圖源：萬科一季報
相關行業人士指出，面對數千億債務，萬科600億賬面現金不過是杯水車薪；而且目前公司仍然高度依賴槓桿，稍有風吹草動就可能失衡。
萬科的償債之路依舊遙遙無期。
萬科放手，要賣掉養豬公司回血
當然，面對絕境，萬科也不會坐以待斃。
在公布2026年一季報的同時，萬科宣布了另一個重磅消息，其計劃以32.7億元的底價，通過公開掛牌方式轉讓其持有的養豬業務平台環山集團約99.413%的股權。
圖源：萬科公告
企查查信息顯示，環山集團成立於2004年，法定代表人為陳舜英，註冊資本約1.45億元，以生豬養殖繁育、飼料生產、蛋禽養殖為核心業務，構建了一體化產業鏈，並依託農業科學研究院和物流服務提供支撐。
圖源：企查查
股權穿透顯示，萬科間接持有環山集團99.413%的股份。
也就是說，如果交易成功，萬科及子公司將不再持有環山集團股權，後者也不再納入合併報表範圍。
與此同時，環山集團另一股東——珠海環宇佳華投資合夥企業（有限合夥）也將同步掛牌轉讓其所持的0.5870%股權。
值得一提的是，環山集團是萬科旗下較為優質的資產。
2025年，環山集團實現營業收入57.56億元，凈利潤4.5億元，歸母凈資產26.77億元。
圖源：萬科公告
市場分析指出，如果按底價成交，萬科預計將減少約9.48億元的凈利潤。
但對如今的萬科而言，比這9億損失更重要的，是現金流和未來。
萬科表示，環山集團業務與公司主營業務相關度小，根據「聚焦主業，有序退出非主業」的戰略安排，已經將其列入非主業退出清單。
此外，養殖業務的發展需要持續投入資金，而公司目前流動性承壓，難以繼續支持。
更為重要的是，此次交易可為公司貢獻寶貴的現金流。
因此，綜合規劃后，萬科做出了將環山集團股權全部出售的決定。
這並非萬科第一次出售資產回籠資金。除了直接出售，萬科也以資產抵債的方式向內「輸血」。
然而，即便如此，萬科債務依舊高企。
於是，從2025年底開始，萬科開啟了漫長的債券展期之路。
2025年11月，萬科對三筆境內到期債券發起展期，存續本金合計約68億元。
但其展期的過程極不順利。
彼時，萬科自身可靈活用於償債的優質資產已經十分有限，且大股東深鐵也大幅收緊了此前無條件的信用背書和資金支持，轉向了有上限、需抵押的制度化安排。
因此，當萬科拿出近乎裸展的方案時，很快被債權人否決。
經過近三個月的反覆商討與調整，2026年1月21日，三隻債券的展期方案終於通過持有人會議審議。而深鐵集團在此期間分批向萬科提供低息借款逾27億元，用於支付首付本金，方案才得以最終落地。
這三筆債券的展期方案如出一轍，即按每個持有人賬戶兌付最高10萬元小額，再加回售或到期本金的40%；剩餘60%本金展期一年，票面利率維持不變。
憑藉相同的展期方案，4月21日，第四筆債券「23萬科MTN001」（20億元）的展期議案全票通過，並於4月23日到期當天完成首付兌付，再延一年。
圖源：萬科公告
從一系列動作來看，萬科堅定地走在化債的路上。
但接下來，它仍面臨不小的兌付壓力。數據顯示，萬科2026年到期的公開債合計146.8億元，其中4月至7月就集中到期112.7億元。
萬科未來的走向如何，需要我們持續關注。
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