經過超過三年的房價狂飆之後，如今的珀斯，不少小眾、偏遠甚至惡名在外的社區，已經悄悄躋身「百萬澳元俱樂部」了。
而且，加入這個俱樂部的成員數量，仍在以驚人的速度增長。
根據房地產分析公司Cotality最新彙編的數據，在珀斯和Peel地區的400個社區中，竟然有197個社區的獨立房中位銷售價格達到了100萬澳元或以上！
與此同時，還有8個社區的公寓中位價也突破了百萬大關。
換句話說，珀斯和Peel地區將近一半的社區，現在已經成了「百萬級」的天下。而在2021年，這個地區有12.9%的房屋成交價能超過100萬澳元。
短短五年間，這個比例飆升了33.9%。
公寓也不甘落後，百萬成交比例從4.4%漲到了10.9%。
01
哪些社區新晉上榜？
這次新加入百萬俱樂部的成員，有不少是大家印象中的「經典社區」——那些主要在1950年代到1990年代之間發展起來的居民區。
它們的房屋中位價目前落在100萬到115萬澳元之間，包括北部最大的華人聚集區Morley也首次進入百萬房價俱樂部。
具體新上榜的成熟社區包括：Wanneroo、Heathridge、Craigie、Morley、Yangebup、Coolbellup、Kewdale、Parkwood、South Lake、Alexander Heights、Kiara、Ballajura、Redcliffe、Ferndale、Marangaroo、Eden Hill、Beldon、Belmont、Balcatta、Spearwood、Joondalup、Wilson。
此外，還有一批較新的總體規劃社區也達到了相似的中位價水平，比如
Wandi、Jane Brook、Sinagra、Forrestdale、Singleton、Ashby、Pearsall、Piara Waters、Beeliar、Carramar、Tapping。
02
房價飛漲，西澳房地產總價值突破1萬億澳元
Cotality的分析師指出，這麼多社區衝進百萬俱樂部，帶來的一個直接結果是：西澳房地產市場總價值已經超過1萬億澳元。
「這個數字比澳大利亞四大銀行的總資本價值還要高——而正是這四大銀行提供了貸款，助推了這一輪增長。」
分析師表示，「這也意味著，房價哪怕只有很小的百分比波動，都會創造或蒸發巨額財富。比如房價上漲10%，西澳居民就能增加1000億澳元的財富；反過來跌10%，這1000億就沒了。所以，房價變動對西澳經濟至關重要。」
Mount Lawley的一棟建於1927年的三卧兩衛住宅經過全面翻新，於2021年1月以97.5萬澳元的價格售出
過去五年，珀斯房屋中位價暴漲了92.9%，單元房中位價也飆升了87.71%。
100萬澳元在2021年能買到什麼？
比如Mt Lawley一套全面翻新的三卧聯邦風格住宅，或者North Perth一套五卧家庭房，都在安靜街道上，地塊大小適中。甚至還能在Doubleview拿下一套雙層四卧、帶海景和城景陽台的現代住宅。
2021年價值100萬澳元的房子大概是這樣的：位於Doubleview的這棟四卧兩衛雙層住宅，佔地458平方米，建於2015年。
而現在，同樣的100萬澳元只能在Balga買到一套770平米大地塊上未經翻修的1970年代老房子，或者一套310平米小地塊上的新房。
Balga的一棟未翻新的四卧兩衛住宅，佔地769平方米，建於1974年，售價104萬澳元
又或者在Yanchep買一套標準的四卧兩衛，或者在Beckenham買一套緊鄰Roe Highway、佔地680平米的四卧兩衛。
Scarborough Beach Rd的兩卧一衛公寓，面積66平方米，於2026年3月以97.2萬澳元的價格售出。
如果想在市中心或海邊買房？今年早些時候，Scarborough Beach Rd路邊一套70年代建、未翻新的兩卧老舊公寓，成交價是驚人的97.2萬澳元。
03
專家觀點撕裂
對於珀斯房價接下來怎麼走，分析師們吵翻了。
滙豐銀行首席經濟學家Paul Bloxham預測，2027年房價將下跌4%到8%。這意味著中位價要縮水4萬到8萬澳元。
他認為主要原因是投資者會大批撤離珀斯市場——畢竟過去幾年珀斯房市主要靠東海岸的投資者撐著。
貸款數據也顯示，投資者目前在購房者中佔了40%，而四年前只有15%。另外，明年全澳可能迎來經濟下行，也會拖累房價。
但西澳房地產協會主席Suzanne Brown持不同看法。
她說：「只要供需關係不變，我們預計近期內房價還會繼續溫和增長。如果需求放緩、供應明顯增加，增速才會降下來。州政府預計未來幾年人口增長會略有放緩，這會調整供需平衡。除非經濟或市場條件發生重大變化，否則我們不認為會出現衰退。」
資深地產專家Gavin Hegney同樣看跌。他指出，這輪房價繁榮已持續五年，遠超通常的一到三年周期，容易讓人產生不切實際的預期。最大壓力來自利率上升，會限制借貸並打擊信心——按他的經驗，買家前兩次加息無感，第三次開始擔憂，第四次便恐慌。加之稅收政策調整將趕走大量投資者。
他預計房價未來數月或明年初下跌，但跌勢不會持久，三年後有望回升。他還提醒：別被「供應少，需求永遠推高價格」的說法迷惑——悉尼和墨爾本供應同樣低，房價照樣跌。
04
政策「組合拳」可能帶來意外後果
真正讓市場緊張的，是聯邦政府預算案里兩項稅收改革：資本利得稅調整和負扣稅調整。
先說資本利得稅。從明年7月起，對超過通脹的增值部分，將徵收至少30%的稅，這會讓投資房的長期吸引力大打折扣。
很多人會想：趁現在按舊規則賣了套現，何樂而不為？特別是那些臨近退休的人，可以通過安排賣房時間來減少總稅款。
再說負扣稅。如果你在政策宣布前已經擁有負扣稅安排，會被「祖父條款」保護，繼續沿用舊規則直到你賣掉房子。
但從明年7月起，只有新建房產才能享受現有的負扣稅優惠——即租金虧損可以抵扣你的工資等其他收入，從而減少總稅款。
如果買已有房產，虧損只能累積在該房產上，用來抵扣未來的租金收入或資本利得，好處可能要等很多年才能兌現。
政府的目的很明確：鼓勵投資者去買新建房產，增加整體住房供應。但現實可能沒那麼美好。
新建房產大多在偏遠地區，而租房者往往追求便利——公共交通、學校、商店、醫院，這些設施在新開發區往往要等很久才配套齊全。即便有人願意租房盯著自己房子蓋好，也大多是短期行為。
05
專家：市場已經在轉向了
過去幾周，一些關鍵指標開始往不利方向變化。
金融經紀人Gill McLean說：「需求還是很強，但比年初有所減弱。一些房產賣得更久了，部分區域看房人數少了，買家對價格也更謹慎了。」
數據顯示，八周前，珀斯掛牌銷售的房產有2867套，平均9天就能賣掉。而上周晚些時候，掛牌數已經漲到4107套，賣房時間延長到了10天。雖然離長期均衡水平（約12000套掛牌、30天售出）還有距離，但趨勢已經出來了。
更值得關注的是，一些擁有多套房產的投資者已經開始減持。抵押貸款經紀人報告說，這些人趁著過去三年賺了雙位數漲幅，現在想降低債務、套現離場。利率已經加了三次，年底前可能還有一到兩次，有些人已經被壓得喘不過氣，心裏發慌。
珀斯的房地產市場就像一列飛馳了五年的快車，如今車輪下似乎傳來了一絲剎車的聲響。百萬俱樂部固然熱鬧，但對於普通買房人和投資者來說，最重要的永遠是自己的財務狀況和風險承受能力。
稅收新政、利率走向、人口增長、投資者情緒……太多變數交織在一起。沒有人能準確預言峰值和谷底。
唯一可以確定的是，房地產市場沒有永遠的只漲不跌。在熱潮中保持一份清醒，在觀望中抓住屬於自己的機會，或許比追逐「百萬俱樂部」的標籤更加重要。
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