趨勢
過去幾年，受利率上升、建築成本增加、審批周期延長以及投資者觀望情緒影響，墨爾本部分資產價格經歷調整。
然而，正是這種調整，使得墨爾本市中心及其周邊成熟城區的長期價值再次被市場關注。
尤其是在CBD、Southbank、Docklands以及亞拉河沿線一帶，優質土地資源的稀缺性正在進一步凸顯。這裏不僅擁有成熟的交通、商業、教育、文化和就業配套，也承接著墨爾本未來人口增長、城市更新和高密度居住需求。
01
MELBOURNE
首置業者轉向商業項目
部分首次置業者和年輕投資者，正從傳統住宅投資轉向商業地產，以尋求更可負擔、更具現金流潛力的市場入口。
據《Commercial Real Estate》最新報道，隨著住宅市場價格持續攀升，許多年輕買家發現，過去可能以約50萬澳元進入住宅市場的區域，如今價格已上漲至 100萬澳元以上，使首次購房和住宅投資的門檻顯著提高。在這種背景下，商業地產逐漸成為部分買家進入房地產市場的新選擇。
與住宅投資主要依賴長期資本增值不同，商業地產更強調現金流、租約穩定性和投資回報率。
報道中提到，部分商業物業的收益率可達到約5%至7%，部分市場甚至可能出現更高收益；相比之下，住宅物業收益率通常較低，並且持有成本更多由業主承擔。
商業物業的一個重要優勢在於，許多租約結構會要求租戶承擔Council Rates、保險及維護等Outgoings費用，從而減輕業主的持續持有壓力，提高凈收入表現。
這一趨勢也反映出投資者心態的變化。越來越多買家不再單純追求「買房等升值」的傳統模式，而是更加關注被動收入、資產多元化以及資金回報效率。
尤其是在高利率、住宅負擔能力下降以及稅務政策調整的環境下，商業地產因其更強的收入屬性和相對靈活的投資結構，正被更多首次投資者重新認識。
02
MELBOURNE
墨爾本優質項目稀缺
根據2026年第一季度《墨爾本住宅市場報告》，墨爾本內城區2025年公寓竣工量僅略高於2,000套，處於10年低位。與此同時，雖然公寓銷售價格自2023年初以來整體較為平穩，但租金仍保持增長，買家活動也在增加。
這組數據釋放出一個重要信號，墨爾本核心區並非缺乏居住需求，而是未來可交付的新供應正在減少。
隨著建築成本、融資環境和審批難度持續影響新項目啟動，已經具備規劃基礎、開發彈性或位於成熟城市節點的地塊，將更容易獲得開發商、資本方和長期投資者的關注。
對於內城區住宅市場而言，真正具備價值的並不是普通存量資產，而是能夠承接未來人口增長、租賃需求和城市更新紅利的優質開髮型資產。
03
MELBOURNE
CBD消費零售活力十足
墨爾本核心區的價值，並不僅僅來自住宅需求。
2026年第一季度墨爾本零售市場數據顯示，維州2026年2月家庭消費同比增長3.8%；墨爾本2026第一季度零售投資交易額達到2.872億澳元；CBD超級核心零售租金季度上漲3.6%，反映旗艦零售、體驗式消費和核心位置商業需求正在回暖。
這對市中心及Southbank一帶的綜合用途開發具有重要意義。成熟濱河城區通常不只是單一居住區域，而是集辦公、酒店、文娛、餐飲、零售和高密度住宅於一體的城市生活圈。
隨著遊客、學生、上班族和本地居民重新迴流，核心區的商業氛圍和消費場景正在恢復，這為未來住宅、短租、酒店、公寓及地面商業空間提供了更穩固的需求基礎。
從投資邏輯來看，具備多元用途潛力的核心區地塊，比單一用途資產更容易穿越周期。無論市場偏好轉向住宅、租賃公寓、酒店式公寓，還是零售及配套商業，綜合用途屬性都能為資產保留更大的調整空間。
近期市場交易也顯示，墨爾本核心區正在重新吸引資金關注。
據《The Australian》報道，近期Coombes Property Group以1.54億澳元購入位於Bourke Street與Swanston Street交界的Midtown Melbourne，該交易被視為自2024年以來墨爾本CBD最大零售物業交易之一。
報道同時指出，本地高凈值投資者正在關注具備穩定收入和長期復甦潛力的核心資產。
這類交易的意義在於，它不僅體現單一資產成交，更說明資本正在重新評估墨爾本CBD的底部價值。在海外資本相對謹慎、本地資金重新尋找優質標的的階段，位於核心區、具備規模、規劃彈性和未來開發潛力的資產，往往更容易成為市場關注焦點。
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