韓國房價暴漲
今年，應該沒有人不羡慕韓國人。
除非不愛錢。
羡慕之餘，好奇是免不了的。
韓國人賺了錢，會怎麼花？
第一選擇當然是利滾利，現在還遠不到離場的時候。
第二選擇呢？
有錢了，當然要買房、買好房！
據韓國國土交通部的數據，2026年1-4月，韓國民眾通過拋售股票和債券變現，直接砸進住宅市場的資金高達3.7萬億韓元。
其中，2.44萬億韓元流入首爾，豪宅集中地江南區、松坡區、瑞草區分別吸金3707億、3532億、2904億。
今年4月，韓國全國住宅價格同比上漲2.35%；首爾同比上漲9.56%。
江南三區和「麻龍城」等熱門地段的平均交易價格，同比增長15.7%，每套房子的成交價一年內平均漲了約2億韓元。
拿股債變現資金購買15億韓元以上住宅的比例，也從2020-2025年長期在5%以下，突然飆升至今年4月份的13.2%，創歷史新高。
……
這，這還真是東亞特色啊。
01
流動性就像水，總會往預期最高的地方流。
此前，韓國政府為了打壓房價，出台了限制重建、收緊土地審批等諸多政策。
並試圖削減「多住宅者」的登記租賃稅收優惠，把持有稅上調、減少長期持有的資本利得稅特別扣除（長特扣）。
以逼迫多套房的業主把多餘的住房吐出來，增加市場供應。
這在短期內，確實引發了一波避稅拋售潮。
但總體效果並不好，被手握大量房源的群體聯合抵制。
所以在今年，韓國政府宣布要出台「1·29對策」，在首都圈新供應6萬戶住宅，試圖緩解供應壓力。
但還是因為和地方自治團體的利益矛盾，大部分都沒落地。
更關鍵的是，由於建築材料成本暴漲、建築工人短缺以及建築行業整體爆發債務危機，導致今年能夠交付的公寓數量出現了歷史性的乾涸。
根據韓國國土交通部的2026年一季度數據，全國竣工量暴跌45.03%，首爾也縮水了接近30%。
以上一系列原因，最終導致韓國樓市的流通盤幾乎乾涸。
此時，只要有需求增量，就足以把價格打飛。
需求方面又怎麼樣呢？
可以說極為瘋狂。
在江南三區4月份的交易樣本中，通過「賣股資金+自有現金」、完全不依賴任何購房抵押貸款的成交案例，佔比高達41.2%。
散戶們正在用高流動性的權益類資產，暴力置換低流動性的不動產資產。
同時，根據韓國國土交通委員會金鐘陽議員披露的資料，這波「賣股買房」的熱潮中，主力軍居然是30歲左右的中青年。
今年前4個月，這一群體變現購房的資金高達1.2592萬億韓元，碾壓了40歲（1.1087萬億）、50歲（8022億）和60歲以上（4893億）的人群。
今年首爾集合建築的買家中，超四成是首次置業，其中半數以上是30歲左右的年輕人。
而他們原本是最頹廢、最壓抑的一代人。
這能在很大程度上解釋，為什麼萬年倒數第一的韓國生育率，最近突然有了起色。
因為30歲左右正是婚育最集中的年齡，而現在他們買得起房了。
有錢了，願意生育的人自然就多了。
02
這輪行情，說白了就是股市發財、樓市買單。
韓國房地產研究院預測，預計2026年全年，首爾的整體房價仍將保持4.2%的年度正增長。
以江南三區為代表的「核心資產」，依然會在供給斷層的情況下繼續上漲。
但對於宏觀經濟而言，這是明顯的惡性金融失衡。
今年，韓國金融委強推「企業價值提升計劃」：通過激活股市消除「韓國折價」，讓國民把錢留在資本市場，支持核心企業研發；企業賺了錢再分紅，形成一個「金融支持實體」的閉環。
我們之前討論過，這算是變相的主權算力分紅。
支撐這一閉環最重要的一點，就是投資者的收益必須流向下一代R&D研發、流向創業孵化、流向提高勞動者薪酬、或者流向改善社會福利。
而不是變現成高檔公寓的所有權憑證。
一旦如此，憑藉科技創造的財富，就變成了互相接盤的遊戲，除了推高資產價格泡沫、創造一堆紙面上的「江南富豪」之外，對提升韓國潛在全要素生產率的貢獻幾乎為零。
這是典型的「房地產版荷蘭病」。
毫無生產力的鋼筋水泥，純粹是靠吸真正創造財富行業的血而繁榮。
一方面，這會削弱支柱行業的競爭力；另一方面，樓市畸形繁榮的基石是極其脆弱的。
達利歐的危機模型告訴我們，當一個市場的居民總財富與廣義貨幣的比值過高時，就意味著紙面財富嚴重脫離了真實的流動性支撐。
韓國政府絕對不會對房價過熱坐視不管。
最近，韓亞、新韓等各大銀行迫於金融當局的壓力，正在拚命收緊信用貸款的標準和額度。
針對投機過熱區域，韓國政府也重啟了嚴格的總負債本息償還比率限制和貸款價值比。
6月24日，韓國銀行發布最新的《金融穩定報告》，措辭極其嚴厲，直接釋放了可能在適當時候加息的強烈信號。
總而言之，就是用盡手段把准入門檻提高。
但效果，可以預料到並不會太好。
沒有跟上造富潮的영끌族（把靈魂都抵押去貸款的人），甚至連加槓桿借首付的資格都會被剝奪。
而這一波的新貴們，本來就是全款或低槓桿買入豪宅。
只要加息不真正落地，只要半導體行業的利潤還在繼續往散戶口袋裡送，中短期的未來依然會如此。
門檻提高與否，對這一群體的影響並沒有多大。
除非財富的來源出了問題。
AI產業鏈存在泡沫毋庸置疑，市場震蕩不可避免，最近幾天韓國股市的暴漲暴跌就是最好的例子。
即便長遠看來是好的，但誰都無法保證，當前的震蕩會持續多久，又是否會出現更大的波動？
一旦韓國半導體雙雄出現暴跌，大量加槓桿的散戶很可能不得不拋售房產還債，出現資金鏈斷裂的負向反饋，甚至最終導致資產價格崩潰。
沒有什麼是不可能的。
03
「想要改變韓國人這三四十年根深蒂固的『買房保值』思維，真的太難了。」
根據韓聯社的統計，截至2026年初，韓國國內的股票交易活躍賬戶已經突破1億個。
今年3-5月，散戶的證券資金月均流入資金高達1644萬億韓元。
表面上看，似乎所有人都在梭哈炒股。
但實際上，根據摩根士丹利的數據：即使這輪科技股牛市把無數人的賬面資產推向高潮，但韓國人的家庭整體資產配置中，房地產依然佔據75%，金融資產的配置只有9%。
資產配置依然嚴重失衡，反映出了韓國社會根深蒂固的結構性防禦心理。
這也是「韓國折價」的後遺症，本土投資者對自己的金融市場存在骨子裡的不信任感。
所有人都清楚，現在的股市暴漲，很大程度上是靠國際AI算力晶元需求暴增和高槓桿衍生品硬頂起來的。
這陣風真的能一直吹下去？
相比之下，首爾核心區的房地產，則是經過了幾十年歷史檢驗的。
所以對他們而言，股市再火熱也只是「捕獵場」，賺到肉了，必須立刻把肉運回房地產這個「地窖」里藏起來。
或者說，他們在股市玩命加槓桿，本質目的就是為了能更快賺夠錢立場，去換一張房本。
從個人的角度來看，他們每一個都是精明算計、堪稱典範的理財大師。
但個人理性的總和，往往等於集體的巨大瘋狂。
從宏觀來看，他們或許正在用自己的狂熱，共同編織著韓國經濟歷史上最大、也最沉重的一顆金融失衡炸彈。
所有收穫都是有代價的。（全文完）
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