澳大利亞人來紐西蘭買房數量暴增：「10%回報，不用多想」
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《澳大利亞金融評論報》近日報道，對於昆士蘭Toowoomba居民Dick Webster和妻子Penny來說，如果要在澳大利亞旅遊勝地和紐西蘭之間選擇一套短租投資房，答案幾乎「不用多想」。
今年6月中旬，兩人以213萬紐幣（約177萬澳元）買下了皇后鎮一套擁有湖景的三卧住宅，計劃全年出租給遊客。
Dick Webster
他們並不是個例。
澳大利亞投資者近來正在明顯增加對紐西蘭投資房產的興趣。
貸款機構和紐西蘭房地產中介表示，自澳大利亞工黨政府今年5月在聯邦預算中收緊投資房的負扣稅（negative gearing）和資本利得稅優惠后，來自澳大利亞的諮詢量明顯增加。
「我們在那邊能拿到10%的回報」
Webster住在澳洲Toowoomba，同時和妻子經營一家旅行規劃公司。
他們在買房前對紐西蘭市場進行了大量研究，並在諮詢金融專家后，通過自己的公司完成了購房。
他說，與澳大利亞當地的房產相比，紐西蘭這套房的投資回報率更有吸引力。
「當你真正把成本和在澳大利亞能得到的回報放在一起比較時，這簡直不用想。」
他說，他們在紐西蘭的投資回報率可以達到10%左右，而澳大利亞當地無論商業地產還是住宅，回報率大約只有5%至7%。
Webster夫婦還把皇后鎮比作澳大利亞的Noosa。
Noosa是昆士蘭州陽光海岸（Sunshine Coast）北部一處世界知名的濱海度假勝地和富人休閑小鎮。
「我們把皇后鎮看作澳大利亞的Noosa。如果你在Noosa的Hastings Street擁有一套三卧、臨水的公寓，基本上一周七天都能租出去。」
他預計，他們在皇后鎮的房產入住率可以達到85%至90%以上。
兩地房價也存在差距。
目前，澳大利亞Noosa Heads的住宅中位價約為206.5萬澳元，而皇后鎮的住宅中位價約為151.3萬紐幣（約125萬澳元）。
對Webster夫婦來說，這套房不僅可以賺錢。
他們計劃在房屋沒有預訂的時候，到紐西蘭度假；同時也可以讓自己的孩子來這裏住宿。
一套房吸引68個買家諮詢，40個來自澳洲
這套房在5月底上市后，皇后鎮Ray White中介Arron Sundars一共收到了68份諮詢，其中40份來自澳大利亞買家。
Sundars說，澳大利亞買家原本就活躍。
但澳大利亞今年的預算案公布后，興趣「突然大幅增加」。
這套房尤其吸引澳大利亞投資者，因為它符合短租投資的幾個關鍵條件：可以通過Airbnb等平台做短租；位於市區；還有「明信片般」的湖景。
Sundars表示，皇后鎮周邊那些適合做度假短租的房產，最近來自澳大利亞投資者的興趣明顯增加。
這種變化也出現在貸款市場。
跨塔斯曼經營的非銀行貸款機構Pepper Money表示，5月底以來，澳大利亞人諮詢購買紐西蘭投資房產的數量增加了650%。
通常情況下，該機構每個月大約只能收到兩份這類諮詢。
但澳大利亞政府在5月聯邦預算中宣布調整投資者稅收優惠后，接下來的四周里，諮詢量增加到了15份。
Pepper Money紐西蘭負責人Campbell Smith說，澳大利亞人正在考慮把投資組合的一部分從澳大利亞分散出去。
「擁有一些紐西蘭資產，被認為是合理的選擇。」
他認為，紐西蘭房產目前的價格具有吸引力，而稅務環境相對於澳大利亞也更加有利。
澳大利亞人最喜歡哪裡？
雖然奧克蘭和Christchurch也出現了一些澳大利亞投資者，但Smith表示，他們最感興趣的並不是傳統大城市住宅，而是生活方式地區和旅遊熱點。
目前諮詢最集中的地區包括：皇后鎮
瓦納卡
中奧塔哥
奧克蘭以北的沿海地區
北島中部湖區
Smith說，一些投資者的想法並不只是單純出租賺錢。
他們希望先把房產作為投資，同時未來某個時候也可以自己使用。
紐西蘭房市「已經完成調整」
澳大利亞投資者重新關注紐西蘭，也發生在紐西蘭房地產市場經歷大幅調整之後。
之前紐西蘭央行不斷加息，官方現金利率最高陞至5.5%，一直持續到2024年年中，目的是壓低通脹。如今，官方利率已降至2.5%。
Smith認為，他說，紐西蘭過去已經經歷了一輪明顯的房地產市場調整，一些地區的跌幅尤其顯著，而目前市場的普遍判斷是，房價已經趨於穩定。
澳人買紐房，依然面對稅務問題
對澳大利亞投資者而言，紐西蘭房產的稅務優勢確實具有吸引力。
但並不意味著人在澳大利亞、買了紐西蘭房子，就可以完全繞開澳大利亞稅務。
數據分析公司e61的Matt Nolan指出，紐西蘭對於持有超過兩年的房產沒有傳統意義上的資本利得稅，也沒有印花稅，而且紐西蘭居民在一定程度上可以利用負扣稅。
但如果房產投資者居住在澳大利亞，他們仍然需要遵守澳大利亞的稅務規定。
也就是說，紐西蘭房產產生的租金收入雖然來源於紐西蘭，但對於居住在澳大利亞的人來說，相關收入需要同時納入兩國稅務體系。
Nolan解釋，如果澳大利亞稅務計算出的應繳稅額更高，投資者需要補交差額；如果較低，則可以獲得相應的、不可退還的稅收抵免，因此最終承擔的稅負至少達到紐西蘭稅率水平。
此外，紐西蘭本身已經對房地產投資的負扣稅進行了限制，而澳大利亞居民仍可能面臨澳大利亞的資本利得稅。
紐西蘭與澳大利亞在房地產交易上的另一個顯著區別，是印花稅。
紐西蘭在1980年代就取消了印花稅。
相比之下，在悉尼購買一套200萬澳元的房產，印花稅大約就要10萬澳元。
不過，紐西蘭也有自己的成本。
紐西蘭處於火山和地震活動帶，因此住宅保險價格較高。
Nolan說，紐西蘭房地產確實有很多優勢，但也存在不少缺點，並不能簡單理解成「比澳大利亞好很多」。
他給澳大利亞投資者的建議是：「把紐西蘭看成澳大利亞的另一個州，只不過這裏的規則稍微不同。」
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