曼聯年入近68億卻連虧七年，但真正的故事藏在一塊25英畝的地皮里。
本周三，曼聯公布了2025-26財年的年度財報。
6.776億英鎊的收入創下隊史新高，比上一年還多了1,100萬英鎊。
可翻開利潤那一頁，又是一片紅字——稅前虧損4,300萬英鎊，比上一年的3,300萬還多了整整一千萬。
這已經是曼聯連續第七年錄得年度虧損了。
很多人看到這個數字會疑惑：收入破紀錄了，怎麼還在虧錢？
答案和房產投資沒有半點關係，純粹是足球生意本身的代價。
1.一個賽季換帥的賬單
曼聯上賽季沒有踢歐戰。
沒有歐冠、沒有歐聯，直接砍掉了一大塊轉播和比賽日收入。
商業收入下滑了1,600萬英鎊，比賽日收入也少了680萬英鎊。
好在英超聯賽中球隊最終拿到了第三名，轉播費反而漲了3,390萬英鎊，勉強把收入總量拉到了新高。
但虧損的核心原因是兩個字：花錢。
賽季中途解僱主教練阿莫林，光賠償金就花了820萬英鎊。
好在阿莫林很快就去了AC米蘭執教，原本1,670萬英鎊的全額賠償被壓縮了一大半。
另外，俱樂部在夏天對歷史債務進行了再融資，總債務從4.719億英鎊攀升到了5.776億英鎊，凈融資成本直接從2,120萬英鎊飆到了6,920萬英鎊，翻了三倍還多。
簡單來說，曼聯的運營層面其實已經開始賺錢了——全年錄得2,260萬英鎊的運營利潤，兩年前這個數字還是虧損近7,000萬。
共同擁有人拉特克利夫主導的降本增效確實見了成效。
真正把利潤吃掉的，是巨大的融資成本和球員買賣的支出。
2.6,350萬英鎊買了一塊地
說到這裏，故事才剛剛開始。
曼聯的財報里藏著一個非常值得關注的細節：俱樂部全年在固定資產上花了8,590萬英鎊，其中6,350萬英鎊用在了一件事上——買地。
這塊地位於現有Old Trafford球場西北方約350米處，面積25英畝，約10公頃，是一塊三角形地塊。
賣方是Indurent，一家隸屬於美國投資巨頭Blackstone旗下的倉儲物流公司。這筆交易在今年6月完成，被曼聯稱為」建設新主場的重要里程碑」。
曼聯計劃在這塊地上建造一座全新的10萬座球場，這將成為全英最大的體育場館。
球場預計造價超過20億英鎊，建設周期大約在2031年到2035年之間。
但真正讓這件事從一個」體育新聞」變成」房產新聞」的，是圍繞這座新球場展開的整個片區重建計劃。
3.73億英鎊的Trafford Wharfside總體規劃
2026年1月，Old Trafford城市重建市長開發公司正式成立，由當地政府和大曼徹斯特聯合管理局共同發起，經英國政府批准。
它的負責人是一個在城市重建領域極具分量的人物——Lord Sebastian Coe，也就是塞巴斯蒂安·科爵士。
科爵士最廣為人知的身份是2012年主導了東倫敦Stratford片區的重建改造，至今仍被視為英國城市重建的標杆案例。
大曼徹斯特市長Andy Burnham在發布會上說得很直白：」Old Trafford城市重建項目是自2012年倫敦奧運會以來，英國最大的體育主導型城市重建項目。」
2026年7月，由建築事務所Allies and Morrison、工程公司Civic和JLL聯合編製的Trafford Wharfside總體規劃正式公布。
這份規劃覆蓋了約150公頃的區域，大致被Europa Way、曼徹斯特運河和曼徹斯特至利物浦鐵路線圍合而成，面積和曼徹斯特市中心差不多大。
規劃的核心內容包括：建設約15,000套新住宅（含經濟適用房）；
創造約48,000個本地就業崗位和超過90,000個全國性崗位；
新建公共交通設施、城市公園和商業文化空間。
整個項目預計每年為英國經濟貢獻約73億英鎊。
整個片區被劃分為六個不同特色的功能區：目前這份規劃已經結束了為期8周的公眾諮詢期，等待最終的審批落地。
4.為什麼投資者應該關注這件事？
對於關注英國房產的海外買家來說，Old Trafford的重建並不是一個遙不可及的宏大敘事。
它實際上牽動著曼徹斯特房產市場最核心的價值邏輯。
先看一組數據。
根據英國國家統計局的數據，2026年3月曼徹斯特的平均房價約為24.8萬英鎊，年漲幅約為1.4%。到了4月，漲幅擴大到了4.9%。
租金回報方面，曼徹斯特的平均毛租金收益率在6%到6.6%之間，遠高於全英平均水平。
在Fallowfield等區域，收益率甚至可以達到9%。
JLL的預測顯示，到2028年曼徹斯特的房價累計漲幅有望達到19.3%，租金每年還有約4%的增長空間。
而Old Trafford片區的重建，有可能成為推動下一輪漲幅的關鍵引擎。
一個15年周期的大型城市重建項目，意味著持續的基礎設施投入、持續的人口導入和持續的就業增長。
對於房產價格來說，這三樣東西疊加在一起，就是長期上漲的底層邏輯。
5.倫敦奧運會的」前車之鑒」
有人可能會問：體育主導的城市重建，真的能拉動房價嗎？
倫敦已經給出了答案。
2005年倫敦拿到奧運主辦權時，東倫敦Stratford片區的平均房價大約是17.1萬英鎊。到2015年，也就是奧運會結束三年後，這個數字漲到了約29.3萬英鎊，漲幅達到71%。同期大倫敦地區的整體漲幅是36%，Stratford的表現幾乎翻了一倍。
Lloyds Bank的研究也顯示，距離奧林匹克公園最近的14個郵編區域，房價從2005年到2015年整體上漲了84%，而英格蘭和威爾士的平均漲幅只有41%。
更重要的是，這種漲幅並非曇花一現。
到2021年，也就是奧運會結束九年後，承辦奧運的六個倫敦自治市的房價平均每年仍在以6.9%的速度增長，累計漲幅達到78%，超過大倫敦平均水平17個百分點。
科爵士本人也說過，Old Trafford項目」有潛力超過倫敦2012年奧運會帶來的城市重建效應」。這不是空話——73億英鎊的年經濟貢獻，15,000套新住宅，48,000個本地崗位，這些數字和當年東倫敦的改造規模不相上下，甚至更大。
6.一座球場改變一個片區
回到曼聯的財報，4,300萬英鎊的虧損當然不是好消息。
但如果換一個視角來看，這家連續虧損七年的足球俱樂部，正在用6,350萬英鎊的土地投資，撬動一個73億英鎊的城市重建項目。
對曼聯來說，新球場是競技和商業的需要。
對曼徹斯特來說，這座球場是一整個新城區的起點。
而對房產投資者來說，這一切指向一個很明確的信號：在大規模基建真正落地之前進入，往往是享受重建紅利的最佳時機。
倫敦Stratford花了十年證明了這一點。
Old Trafford的故事，剛剛翻開第一頁。
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