華人家族痛失紐西蘭風水寶地，全面出局！怒斥本地合伙人「比蛇還毒」
一個紐西蘭本地團隊，用一種顯得有爭議的方式，以及持續六年的官司，把一個富有的華人家族的900多公頃土地全部收歸己有。
最近，這個受地產界高度關注的案子畫上了句號。
最新進展是：開發商Evan Williams的團隊正式買下劉氏家族剩餘的土地，並於上月取得產權。
這意味著，奧克蘭Whangaparāoa以南這片909公頃的海濱地塊——奧克蘭最大的私人沿海土地持有之一，比Devonport和Bayswater兩個區加起來還大——幾乎全部落入同一個集團手中。
而劉氏家族的公司已經破產，欠債權人7300萬紐幣。
最新動態：第二次「抄底」，完成鯨吞
這張圖清晰地顯示出雙方爭奪的這塊風水寶地的位置和範圍，幾乎是奧克蘭以北近郊區域最後一大塊臨海地塊。
這張來自第二批土地強制出售房產掛牌信息的圖片，顯示了此次掛牌出售的「Village 2」地塊以及「Balance Land」的額外地塊。
「Village Land 1」地塊此前已被開發商Evan Williams控制的一家公司購得。
2020年，Evan Williams據稱就在劉家不知情的情況下，通過快速成立公司、尋找資金支持者，成為劉家36公頃「Village 1」地塊抵押拍賣的意外買家。
今年，他的公司及支持者又通過競爭性招標，買下了剩餘的全部未開發土地：24公頃的「Village 2」（規劃建住宅和商鋪），以及716公頃一直延伸到海岸的森林丘陵。
兩次收購，相隔六年。
第一次是抵押拍賣，第二次是法院強制出售後的競爭性招標。
兩次都發生在劉家資金鏈斷裂之時。
故事起點：90年代，400萬紐幣買下一片海
1991年，來自台灣的劉氏家族以400萬紐幣買下這片909公頃的土地。
三面環繞海洋保護區，從山頂延伸到海岸線，30分鐘車程到奧克蘭CBD。在當年，這是一筆劃算的交易。
家族通過Green & McCahill Holdings Ltd持有土地。
他們計劃有一天把它開發成紐西蘭最漂亮的海濱社區。
這一等，就是21年。
2012年，機會來了。劉家引入了一位重量級合作夥伴——Evan Williams。
他帶著一份誘人規劃找上門：建一個1200套住宅的高檔海濱社區，外加商鋪和配套道路。
劉家點頭了。
為了融資，他們把一部分土地抵押出去，借來數千萬。
Williams團隊建起了一條5公里長的進場道路。
第一階段工程順利完工——一個帶門禁的、150塊建地的海邊社區，在Weiti Bay拔地而起。
按照規劃，第一階段賣地收入就能還清貸款，還給劉家帶來約6000萬紐元的土地收益。
後續階段還會帶來更多現金流。一切看起來都很完美。
夢醒時分：銷售停滯，關係崩盤
但到了2019年，美夢開始變味。
銷售速度遠不及預期，貸款還不上，劉家承諾的收益一分都沒到賬。
Williams急了。2019年2月，他召集了一次緊急會議，提出了一份救市計劃。
劉氏家族掌門人Tong Kuang Liu（劉東光）專程從海外飛來。
他看了一眼計劃，直接拒絕了。
法官後來在判決書中還原了當時的場景：Tong Kuang Liu把救市方案扔在地上，起身走出會議室。
事後，他對兒子（John Liu、Jean Liu等）說：這個開發商「比蛇還毒」。
這些聊天記錄和郵件後來在法庭質證環節被當成直接證據（Discovery Documents）提交，且被法官白紙黑字地寫進了最終判決書里。
一場「高風險博弈」就此拉開序幕。
劉家的策略：賭沒人敢接
劉家的策略是：拖住對方。
他們拒絕向買家發放土地產權證，除非先拿到錢——這等於掐斷了項目用來還貸的銷售收入。法官後來認定，這一行為「實際上摧毀了開發項目」。
劉家算了一筆賬：貸款還不上，銀行就會強制拍賣抵押土地。
但他們賭定不會有買家敢來——因為那塊被拍賣的住宅土地，周圍全是劉家自己的地（見下圖中的Village 1 land）。
任何外部買家買下那塊地，都得經過劉家的地盤才能進出，根本沒法用。
他們認為，這樣一來，不會有其它買家，貸款方只能接受「打折」，最終法拍時，只能再便宜把地賣給劉家。
這樣一來，劉家就能把Williams踢出局。
然而，他們引入的這個商業夥伴Evan Williams，是一個對紐西蘭制度和法律比他們更熟悉的人。
Evan Williams原先是紐西蘭最頂尖的商法律師之一，後來轉型做高端地產開發，同時在公共領域擔任過重要職務。
他曾在Chapman Tripp律所擔任主席，這是紐西蘭規模最大、最老牌的商業律所之一。
他還有超過20年為政府和國際銀行提供諮詢，領域涵蓋資本市場、證券和公司治理。
他對本地規則和遊戲玩法了如指掌。
驚心動魄：開發商借錢買下自己的債主身份
劉家的這個策略，被稱為「跟抵押權人玩膽小鬼遊戲」——賭沒有人敢接盤。
法官在判決書中認為這個形容「很準確」。
而Tong Kuang Liu本人在法庭上被問到「是否在打硬球」時，他的回答是：「我不是在打硬球。我是在打『沒球』（playing no ball）。」
但劉家萬萬沒想到，Williams在2020年做了一個他們以為「不可能」的操作。
Williams憑藉自己的關係，找到海外基金Clearwater Capital Partners，借了2000萬。
然後又通過一系列複雜的債務重組，從惠靈頓慈善家Mark Dunajtschik爵士的公司手中，接手了劉家未還清的抵押債務。
紐西蘭慈善家Mark Dunajtschik被間接捲入
用這筆錢，Williams成立的新公司以3500萬的價格，買下了Weiti Bay未售出的地塊，以及Village 1的抵押拍賣土地。
這意味著Williams現在既是開發商，又變成了劉家的債主。
他擁有了合法追討劉家債務的權利。
而且這一招代價極高：為了借這2000萬，William的公司每月要支付35萬紐元的利息。
法官形容他們正在「大出血」。
慈善家Dunajtschik爵士後來在法庭上作證說，投資這個項目是他「一生中最糟糕的商業決定」。
而這筆錢，原本是他打算用來捐建惠靈頓兒童醫院的。
長達6年的法庭對決：信譽審判
劉家認為Williams買地、接盤債務的整個操作是一個「騙局」，目的是「搶奪」他們的土地。
他們告上法庭，指控這是一場「金錢詐騙」、一次「虛假的土地出售」。
高等法院法官Andrew Becroft作出了全面不利於劉家的判決。
法官在判決書中寫道：這場博弈中最大的輸家是 GMHL（劉氏公司），他們蓄意採取的策略，以災難性的後果反噬了自己。
更讓劉家難堪的是，Becroft法官對雙方當事人的信譽作出了直接比較：「我毫不猶豫地得出結論：Williams 先生是可靠、可信的證人。」
而關於Liu的證詞，法官的評價是：「既不可靠，也不可信」。
土地易主，華人家族全面出局
上周，歷時6年的法律撕扯迎來最終結局。
紐西蘭本地開發商Evan Williams在長達6年的毒辣訴訟戰中大獲全勝。
他從最初「寸土未占」的開發合作方，通過法拍與公開競標，最終接管並買下了原本屬於劉氏家族的絕大部分海濱土地。
劉氏家族的公司破產倒閉，欠下債權人$7300萬紐幣；而Williams的公司為了維持訴訟與購買土地，也向海外債權人背負了逾$2700萬紐幣的高息貸款（每月僅利息就達$35萬紐幣）。
如今，Williams家族公司已正式擁有這片土地，再抵押給Clearwater Capital Partners。
Williams告訴NZ Herald，他們正在權衡所有選項：從「保留並開發」到直接出售，中間還有「十幾種」可能，比如部分出售、部分開發、部分留作土地儲備。
但任何重大改變都可能面臨障礙，比如需要重新區劃土地。
近年來，Weiti土地周邊已經發生巨大變化。
新的7公里Penlink公路將連接1號國道和Whangaparāoa 半島，通過一座535米長、約與奧克蘭海港大橋同高的橋跨越Weiti River。
未來，這個地塊可以更快通達市區。
成為地主才幾周，Williams的團隊準備考慮所有選項。
「官司期間沒人能做決定，」他說。「現在我們可以了。」
這場外來資本與本地豪強之間的地產大戲，以一方全面接管、一方徹底出局收場。
*以上內容系網友會火自行轉載自發現紐西蘭，該文僅代表原作者觀點和態度。yeeyi號系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。