周大福生變 千億資產還不上12億利息 接班人出局
在香港超級富豪鄭裕彤去世近9年之際，他為家族子孫們悉心打造的財富帝國正經歷一場風暴。
作為周大福鄭氏家族核心資產之一的新世界發展（00017.HK），近期公告四隻永續債券延期付息，揭開了這個千億帝國的流動性窘境。
6月30日，新世界發展披露，完成882億港元貸款的再融資，新融資中銀行貸款最早到期日為2028年6月30日。債務警報暫時解除，無疑給新世界發展贏得了寶貴的喘息之機。
從「周大福」金店起家，鄭裕彤把握住時代機遇，將家族財富版圖拓展至地產、百貨、黃金珠寶、金融投資的綜合型財團，躋身香港「四大家族」之一。福布斯2025中國香港富豪榜上，周大福鄭氏家族以195億美元（約1400億元）身家高居榜單第三。
鄭裕彤在世時已設計了精巧的家族信託計劃，從而周大福鄭氏家族可以牢牢把控住核心資產，如今家族產業正處於第二代向第三代交接班的關鍵時機，而家族內已培養18年的「准接班人」卻突然出局。
當周期轉換及經營策略失誤之際，各界也在密切觀望，周大福鄭氏家族能否「富過三代」？
圖片圖源：新世界官網。鄭志剛（左二）與鄭家純（左三）在新世界2019年中期業績會上。鄭志剛已卸任家族產業職務，交由職業經理人掌舵。
12億利息延期引爆暗雷
在業內看來，永續債等付息時間明確，資金均需要提前部署安排。總計34億美元的四隻永續債，年度付息規模在1.66億美元（約12億元），竟讓堂堂4000億資產規模的新世界選擇延期支付。
市場上對新世界發展負債水平的擔憂已持續多時，新世界的股票、債券接連下跌。儘管新世界多次發布澄清公告，「不要依賴市場傳言」，但仍難以平息市場猜疑。
截至2024年末，新世界的綜合債務規模攀升至1246億港元，負債率達到57.5%。而中國香港四大家族中其他三家的地產公司負債率均不超過30%。
總債務規模飆升，導致新世界發展在財務費用支出上逐年攀升。疊加加息影響，到2024財年其財務費用已達到58.95億港元。
更為危險的是，截至2024年末，新世界賬面上現金及存款為218.58億港元，可動用的銀行貸款在一年半內從近400億縮水至123億港元，銀行們的態度不言自明。而公司一年內、第二年到期的債務分別為322億港元、330億港元。
債務飆升的主要原因，在於新世界在過去幾年上馬多個百億級的大型建設項目；鄭裕彤之孫、鄭家純長子、原新世界行政總裁鄭志剛創立的博物館與零售地產結合的品牌K11，在前期大獲成功后加速建設，從2017年武漢、瀋陽、上海等零星城市激增至2024年的34座；2020年後大舉「抄底」囤地，資本開支巨大。然而想象中的市場反彈並未如期到來，物業銷售及出租均受到大幅影響，土地價值縮水嚴重，現金流吃緊。
在剛過去的2024財年，新世界更是罕見地出現20年來首次巨虧：歸屬於股東的利潤虧損118.07億港元，由此新世界暫停派息。
彼時，鄭志剛強調，其主要原因是出售新創建導致的83億港元非現金虧損，以及92億港元的物業非現金減值和撥備。其核心經營利潤仍有69億港元，同比只下跌18%。
事實上，自2019財年將出售非核心資產提上日程以來，鄭家在2020年後才開始加快資產處置進程。據整理，新世界5年來已完成561億港元的非核心資產出售，用於償還貸款、回購債券、改善現金流。2025財年（2024年7月至2025年6月末）更是計劃出售非核心資產260億港元。
在財報致辭中，鄭裕彤之子、新世界董事會主席鄭家純展望2025年工作時表示：「回籠現金、減輕負債是集團當前的重中之重。」
在市場看來，高達882億港元的貸款完成再融資，主要原因在於金融機構更懼怕其風險暴露帶來的連鎖反應，給其時間換取市場復甦和資產出售的空間。只是在龐大的債務面前，鄭家仍要拿出壯士斷腕般的氣魄。
培養了18年的接班人出局
在新世界宣布完成貸款再融資的同時，現年45歲的鄭志剛卸任新世界非執行董事等所有職務，理由是「投放更多時間于公共服務及其他個人事務」。儘管早在去年9月份其卸任新世界行政總裁及周大福執行董事之際，鄭志剛就已被視為遠離了家族產業核心。
鄭志剛是鄭裕彤最寵愛的孫子。在27歲時就已被安排進新世界及周大福的核心管理層歷練，按照家族繼承人的標準培養。早在10年前，他就已經被稱為「周大福准接班人」。
外界普遍將新世界負債高企歸咎於鄭志剛策略激進、決策失誤，其離開也似有引咎辭職之意。
但鄭志剛日前通過發言人表示：「他在擔任新世界CEO時就已接手了巨額的債務負擔，新世界面臨的困境源於非同尋常的宏觀經濟和政策因素，而非其個人的過度負債或管理不當。」言辭之間不乏委屈。
相較於經商，鄭志剛對文化、藝術更有興趣。在2017年接受媒體訪問時曾表示：「如果不做現在所做的事情，我會白天當博物館館長，晚上當酒吧歌手。」
鄭家純是如今周大福鄭氏家族的絕對話事人，但其今年已78歲，外界普遍關注周大福鄭氏家族權力如何交接到第三代手中。
周大福鄭氏家族產業眾多，第三代均擁有哈佛等海外名校教育背景，普遍在投行、基金公司歷練過後，開始進入家族產業熟悉業務。
在培養了18年的接班人鄭志剛出局后，鄭志剛的妹妹鄭志雯被認為是最有希望的家族接班人。
鄭志雯早在2012年就開始擔任新世界執行董事，掌管集團酒店業務，任瑰麗酒店行政總裁。將虧損重重的酒店業務成功改造，為其在家族中贏得肯定。她還在家族另一核心資產周大福珠寶集團中擔任聯席副主席。
此外，鄭家純次子鄭志明目前任周大福創建的行政總裁。小兒子鄭志亮也開始加入家族產業，於2019年加入周大福創建，負責監督業務發展及策略性投資，2024年末出任周大福企業有限公司的聯席CEO。去年末，鄭志亮迎娶原建行副行長黃毅之女，引發全城轟動。
此外，鄭家純的弟弟鄭家成之子鄭志恆在周大福集團歷練多年，其目前擔任周大福董事會聯席副主席。
2023年末時，鄭家純在訪問中被問及接班人計劃時稱，由於家族生意範疇廣闊，涉及不同行業，需要很多人才負責管理。「家族的成員，可以負責個別範疇的生意；若沒有適合的家族成員，可以向外招聘。」在出現債務風波后，新世界發展的行政總裁職務目前也由經驗豐富的職業經理人擔任。
離開家族產業的鄭志剛開闢了另一番事業。基於家族財富，他聯合成立C資本踏足創投圈。其參投的明星項目包括小紅書、希音（Shein)、商湯科技、小鵬汽車、智元機器人等。
不止金店，這些高速公路、保險公司也姓「鄭」
此次新世界地產債務風波給周大福鄭氏家族敲響了警鐘。但說其「富不過三代」言之過早。
周大福鄭氏家族另一核心資產周大福珠寶經營尚算穩健。作為周大福鄭氏家族的起家業務，周大福珠寶已成立95周年。周大福創始人周至元是鄭裕彤的岳父，而憑藉出色的經營能力，鄭裕彤取代周氏子女接班周大福，成就了「女婿接班」的佳話。
基於周大福金店攢下的利潤，鄭裕彤日後進軍房地產，投資電訊、巴士等行業，才成就了日後周大福鄭氏家族的千億財富帝國。
周大福2025年報（截至2025年3月末）顯示，其營業額達896.56億港元，較前一年的歷史最好業績下降17.5%，經營利潤上升9.8%至147.46億港元。
儘管其當下面臨老鋪黃金等後起之秀的挑戰，但無論從營收規模還是利潤來看，周大福仍然十倍于老鋪。隨著其毛利率提升及店鋪形象升級，其市值重新回到1300億港元之上。周大福近五年累計派息達318.5億港元，作為控股股東的周大福鄭氏家族自然獲益最豐。
在周大福珠寶之外，周大福創建集團（原新創建集團）也是一艘低調航行的巨輪。其資產規模超1600億，主要業務包括道路、保險、物流、建築和設施管理，包括廣東、浙江、山西等地的14個收費公路、香港的亞洲貨櫃物流中心、香港會展中心和啟德體育園的管理權等。
2019年，周大福創建更是斥資215億港元從九鼎集團手中接盤富通保險，后將其更名為周大福人壽。
這些資產正契合香港富豪們最愛的「收租型」資產：毛利不高，但現金流及分紅穩定，能夠跨越周期。2024財年，周大福創建營收規模達264億港元，歸母凈利潤20.84億港元。
周大福鄭氏家族旗下的上市公司還有經營服飾業務的佐丹奴國際、新世界百貨等。
家族辦公室頻頻輸血
周大福企業有限公司是家族財富的隱秘核心所在。子公司財報將其稱為鄭裕彤家族私人投資控股旗艦公司。周大福企業相當於周大福鄭氏家族辦公室，業務涉足全球27個國家和地區。
在新世界一系列出售非核心資產的動作中，多筆交易便是「左手倒右手」，家族辦公室自掏腰包為上市公司流動性輸血。
以周大福創建為例，新世界發展原本持有其61%股份，在將持有股份全部出售給周大福企業后，新世界獲得了217.54億港元的流動資金。
此外，新世界出售的啟德體育園有限公司75%的權益、深圳前海周大福金融大廈北塔30%權益等資產，也均由周大福企業接手。
這種操作，既為新世界提供了流動性支持，又為家族保住了優質戰略性資產，避免「賤賣」。
而作為家族產業的核心控股股東，周大福鄭氏家族多年經營實業的利潤，也通過分紅迴流到周大福企業，由此形成家族財富的蓄水池。
鄭裕彤為兒孫計深遠。早在執掌周大福的次年，鄭裕彤就成立了周大福企業。整個周大福鄭氏家族產業，由兩個在英屬維爾京群島註冊成立的海外信託控制，分別為Cheng Yu Tung Family（Holdings）Limited、Cheng Yu TungFamily（HoldingsII）Limited。
長江商學院院長、家族企業研究中心主任李海濤指出，這種安排既給了企業在家人和外人之間靈活選擇職業經理人的自由，也給了家族成員在家族企業內外自由擇業、創業的自由，兼顧了企業長期發展和家族成員自我實現兩大目標。
得益於鄭裕彤的安排，即便經歷風暴，周大福鄭氏家族子孫仍可以將巨額財富傳承下去。
來源：稜鏡