大幅降房價！一線城市，率先開始了
01
深圳核心區，率先降價
降價跑量，仍在進行中。
據每日經濟新聞披露，近日深圳寶安區新安街道的珺悅名都開啟了瘋狂降價。
項目主力戶型89㎡的三房，開盤價直降80萬—115萬元，甚至部分低樓層的價格僅500萬元出頭。
其中，該項目的中高樓層89㎡房源，折后價格多在520萬—530萬元，單價區間在5.8萬—5.9萬元/㎡；部分低樓層總價在500萬—510萬元，單價約5.6萬—5.7萬元/㎡。
對比來看，項目2025年7月開盤時，備案均價達到8.22萬元/㎡，哪怕是折后單價也達到約7.3萬元/㎡，現如今單套房源降價超百萬。
該項目也是深圳節后返工降價第一盤。
該樓盤的降價，具有一定的指標性意義，畢竟這可是新安街道的樓盤，而新安街道地處寶安中心區，是深圳限購的核心地帶。
過去四年，深圳限購反覆鬆綁，外圍區的限購基本取消，唯有福田、南山、羅湖與寶安中心區。
而去年9月5日深夜，深圳重新調整了限購措施。
羅湖、寶安西鄉街道被踢出了核心區。鹽田、大鵬被踢出了外圍區，變成了遠郊區，從調控角度來看，和深汕一個級別。
從另一個層面來看，深圳分成了三個圈層：核心區，南山、福田、寶安新安街道。
外圍區，羅湖、寶安（除新安街道）、龍華、龍崗、光明、坪山。
遠郊區，鹽田、大鵬、深汕。
南山區、福田區、寶安新安街道仍維持原來的政策不變，也即非戶籍人口在核心區買房，仍需要1年社保，限購套數。
羅湖與寶安西鄉街道，以及龍華、龍崗、光明、寶安其他區域、坪山這些區域，有條件的不限制套數。戶籍人口和有一年社保的非戶籍人口，可以不限套數。沒有一年社保的非戶籍人口，可以買，但限購兩套或1套。
鹽田和大鵬，則效仿深汕合作區，取消調控，外地人可以隨便買。
02
深圳樓市，仍在下調中
新安街道珺悅名都的降價，是深圳樓市仍在下調中的一個縮影。
自2021年2月份深圳房價轉向以來，迄今已經有五年。
樂有家披露的數據顯示，2025年，深圳新房成交量37839套，相比於2024年減少了1萬多套。
新房成交均價跌至5.31萬元/平方米。
來源：每日樓市早讀
具體到下轄的11個區來看，相比於2024年僅坪山區新房成交有所增長，其餘10個區均在下降，尤其是深汕、鹽田，一手住宅成交量腰斬。
來源：每日樓市早讀
更能反映市場真實變化的二手房市場，2025年深圳二手房呈現量漲價跌、降價跑量的狀況。
樂有家數據顯示，2025年深圳二手房成交量69773套，相比於2025年略有增長。
全年均價則正是跌破6萬元，進入「5」字打頭時代。
來源：每日樓市早讀
早在2024年7月份，深圳二手房均價就第一次跌破6萬，跌至5.92萬元/平方米。
2024年8月、9月份進一步下跌至5.87萬元/平方米。
之後大家都知道，2024年四季度四大一線城市集體開啟強力救市模式，效果立竿見影，深圳也率先啟動，2024年四季度初，也就是10月份，再次回到6萬以上。
去年4月份中美貿易衝突重啟，再次進入下跌通道。
去年7月份，深圳二手房成交價格，再次跌破6萬，跌至5.93萬元/平方米，之後震蕩下跌。
來源：每日樓市早讀
作為中國樓市風向標的深圳，已然如此，其他城市更是好不到哪兒去。
格隆旗下的勾股大數據去年年中梳理的數據顯示，一線城市的房價整體跌回到了八九年前：當下，一線城市中的北京房價下跌了30.7%，跌回到2016年8月；上海房價下跌31.6%，跌回2016年3月；廣州房價下跌33.9%，跌回2017年2月；深圳房價下跌39.6%，跌回2016年6月。香港最慘，房價跌回了2015年2月。
北上廣深港尚且如此，遑論其他城市。
國家統計局披露的去年全年70個大中城市房價數據顯示，70個大中城市二手房價格環比同比均全線下跌。
其中徐州跌幅第一，且是唯一一個兩位數下跌的城市。
西安、武漢、鄭州、北京、南京、揚州、唐山、常德、廣州跌幅位居前十。
製圖：城市財經；數據：國家統計局
2021年進入的全面調整，是一個群體現象。
這場調整的本質，是市場對房價德不配位的反饋。
這一輪調整是全面的、深度的，在大周期面前，誰都得服從，誰都無法置身事外。
本號早就說過，儘管高房價城市中，有一批產業、經濟、人口表現都不錯的城市，但是，高房價嚴重透支了這些城市的支撐力。
對於房價遠超城市平均購買力，超前透支城市經濟、產業實力的城市來說，房價回調是必然選項，區別只是回調幅度的大小而已。
03
新一輪大救市正在到來
前兩天，上海打響了新年救市第一槍，發布了
《關於進一步優化調整本市房地產政策的通知》，主要內容如下：非戶籍（包括家庭或成年單身人士）在外環內買住宅的社保或個稅年限，從之前的3年降低為1年。3年社保或個稅滿3年的非戶籍（包括家庭或成年單身人士），可以在外環內再多買1套。
此外，上海還進行了購房政策創新，提出沒有上海戶籍、社保也不用擔心，如果你有5年以上的上海居住證，也可以買1套（不限位置）。
非戶籍（包括家庭或成年單身人士）如果在上海繳納了1年社保或個稅，可以在外環外購買住房不限套數。
提高住房公積金最高貸款額度，家庭從160萬提高到240萬。如果疊加多子女、購買綠色建築，最高可以達到324萬元。對購買第二套住房的最高貸款額度也相應予以提高。
上海戶籍居民家庭中的子女成年後，購買住房屬於成年子女家庭唯一住房的，暫免徵收個人住房房產稅。即對購房人于未成年時（或於上海個人住房房產稅試點前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在上海新購或置換住房后，該住房仍屬於成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免徵收個人住房房產稅。
本號當時就撰文分析過，最為中國樓市的信仰之城，上海出招的信號意義非常重大，它意味著2026年將是樓市瘋狂救市之年。
重要會議之後，必然會有大動作。
關鍵問題來了，這一輪調整何時結束？
本號多次強調過，這一輪調整不會那麼快結束。
儘管目前全國房價已經連續調整了三年多，但在房價調整的同時，大家的收入也隨之調整。
過去幾年的大環境下，民眾的收入縮水，讓有實力投資的人也丟失了信心，才進入了不斷調整的周期當中。
我提出過一個概念，叫「需求斷檔」。簡單理解，就是高房價形成了一個天塹，讓相當部分人空有需求沒有實力。
總結下來就是：第一，宏觀經濟周期、宏觀大環境以及關稅大戰、全球局部戰爭帶來的不確定性，讓有錢人沒有信心和預期買房投資。而且，之前炒房投資收穫的人，正在尋求離場，落袋為安。
第二，當下的收入和失業，讓相當一部分買不起房的人，更加買不起房。
第三，中間一小撮有首付能力的人群，在調整的環境中，選擇持續觀望，既怕追高，又怕踏空。
一句話概括就是，富人不買，中產不敢買，普通人買不起。
更為關鍵的是：第一，現在市場再次進入了調整深水區，觀望再次成為主流。
第二，觀念轉變。
年輕人不願再為高房價壓上餘生。
這一次調整，實際上是購房者不再願意為高房價去買單。人生一半是執著，一半是釋然。既然執著沒用，那就釋然吧。
錢的終極功能，不是用來買物，而是用來買清閑，買自由空間，買不被定義的人生。
而不是買後半輩子的房貸，買不敢請假、不敢生病、不敢懈怠的桎梏。
第三，槓桿率不同。
上一輪房價上漲，已經掏空了很多家庭的6個錢包，拉滿了居民家庭的槓桿率，很多家庭再也加不動了。
2021年開始，我們的居民槓桿率已經紋絲不動，這意味著槓桿率已經到達極限。民眾再也沒有錢來買房了，沒有能力去負債。
第四，人口形勢不同。
中國人口已經四連降了。
我們的人口見頂於2021年，2022年正式見頂開始負增長，當年減少了85萬人，2023年加速減少，減少了208萬人。2024年減少139萬人，2025年減少339萬人。
過去四年合計減少人口771萬人。
製圖：城市財經；數據：國家統計局
人口下降，首當其衝的便是樓市。
因為人口是樓市短期、中期、長期的決定性因素。
以上四點，就是連續三年上至中央下至地方的救市，產生不了作用，而且效果越來越短的根本原因。
本號之前多次強調過，房價與收入、預期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現了新的平衡點，房價才會止跌。
而無論是放開限購、放開落戶，還是降低首付等其他措施，都做不到這一點。
要快速實現平衡，一方面要不斷縮小房價與收入之間的差距，要麼提升民眾的收入，要麼不斷降低房價。另一方面，恢複信心。
- 🔥澳洲禁聞安卓APP，其它網站沒有的澳洲禁聞
- 🔥免費PC翻牆、安卓VPN翻牆APP
- 🔥靈魂之謎|中華文化|治國大道
來源：城市財經PLUS