華爾街老大，在中國主動斷供了
本來，這兩年斷供的事兒不少，房企違約，銀行也收了不少樓，但是，這兩棟樓，還是掀起了很大的風浪。
為啥呢？得看一下這筆交易。
2017年，全球最大的資產管理公司貝萊德（BlackRock）從美國保德信收購了上海北岸長風的E棟和G棟，交易價格12億，單價4.3萬。
保德信是2016年從李嘉誠家族手裡買的，花了8.3億，一年後轉手，賺了45%。
貝萊德雖然是高價接盤，但是市場評價很高，「顯示了貝萊德對中國核心城市辦公項目的信心」。
但是，貝萊德也不是全款，只交了35%的首付，剩下的65%是從渣打銀行貸款，大約人民幣7.8億。
這麼大的槓桿收購，也算是貝萊德的陽謀，用銀行的錢收購，用租金覆蓋貸款，然後等著資產升值，然後套現賺一筆大的，「空手套白狼」。
渣打銀行為啥願意配合呢？因為那時候，這麼玩真的能賺錢，保德信的收益率就是例證，而只要貝萊德不違約，渣打穩賺不賠。
貝萊德會違約？笑話，近12萬億資產，全世界資管老大，會在乎這區區12億？
結果，渣打也沒想到，僅6年的時間，貝萊德還真就違約了，2023年貸款到期，貝萊德沒有還款，而是選擇展期1年。
然後，貝萊德就準備賣房了，狠心打了個7折，8.4億出售，價格一下回到了2016年。
即便如此，還是沒人買。
2024年，這筆貸款再次到期，貝萊德既沒選擇展期，也沒選擇還錢，而是選了主動違約，棄樓斷供，不要了。
於是乎，這兩棟樓就以「7.8億的價格」，流轉到了渣打銀行手裡。
貝萊德為啥主動違約呢？
和通常斷供的理由差不多，剩餘貸款餘額，已經高於物業的當前市場價，而斷供能夠在一定程度上，減少財務損失。
無論是個人還是機構，這個選擇都不算難。
再看下仲量聯行給這棟物業的賣點，「以低於貸款成本的價格進行出售」，也就是說，預期售價比7.8億更低，單價要低於2.8萬/㎡。
中介給的一些真實情況：1、小獨棟出租率100%，但是主樓出租率只有50%，出租率低於平均值；
2、本來的商辦項目，「可改造長租公寓，也可散售」，可見整售之難；
高力國際的數據，2024年4季度，上海甲寫的空置率達到19.6%，馬上接近國際上20%的預警線，而租金環比下滑1.2%，到6.54元/㎡/天。
而在18個次中心區，空置率高於20%的有13個，比如北濱江達到55.7%，蘇河灣達到43.1%，北岸長風所在的長風區域，達到34.7%。
而空置率比較低的地方是咋達成的呢？
以價換量，想租出去，就得降價，而這個降價趨勢，將在未來幾年繼續。
其實，已經有不少機構，已經開始拋售甲寫。
黑石9900萬美元出售淮海627，當初9300萬美元收購併大手筆翻新，持有8年，只升值6%；
高盛和太盟領銜的財團出售上海仙樂斯廣場，價格從35億調低到28億；
新加坡的OUE房地產信託19.2億出售上海力寶廣場，比高峰期估值折價35%；
這些商業地產，基本成交於2016年左右的房地產高峰期，現在基本都是折價甩賣，但像貝萊德一樣選擇斷供的並不多。
貝萊德斷供，會不會形成一個多米諾，還真不好說。
1、商業地產不再是穩定的資產，長期不確定性越來越大；
2、機構投資者的止損手段越來越多，現在多了斷供；
3、銀行的壓力也越來越大，不做房東，直接套現。
國內的一線城市，深圳的空置率最高，而北上廣也在預警線附近徘徊，而在全球來看，2024年二季度，空置率也超過20%的預警線。
也就是說，大家都在降，也並非北上廣。
全球趨勢來看，商業地產正在貶值，無論是國內的上海、香港，還是新加坡、紐約，現在大家對辦公空間的需求，正在發生變化。
現在，對優質辦公空間需求較大的，還是集中在金融、零售等，但是現在有錢的行業是啥呢？
人工智慧、科技。
但是，他們對辦公條件的要求並沒那麼高，甚至遠程辦公就能滿足要求，傳統的金融港，比如新加坡、中國香港，商業地產垮得厲害。
在貝萊德之前，都是被動暴雷。
舉個例子，2024年，香港最大的一筆寫字樓交易是祥祺中心，價格是26.5億港元。
這個樓是富豪陳紅天在2016年花45億港元買的，按揭都經過兩道，從永隆銀行轉到恒生銀行，2022年，這棟樓的估值一度達到了70億港元。
最終，富豪暴雷，恒生銀行套現止損，最終26.5億成交，跌掉的40%多，都成了恒生銀行的壞賬。
買家是香港都會大學，等到樓里的租約到期，會變成都會大學的教學樓。
現在，壓力都在渣打銀行身上了。
就看有沒有更大的金主，來買這兩棟樓了。
估計，外資接盤的可能性不大，畢竟貝萊德的例子在前，想賣出去，估計還是得打骨折，才能遇到想抄底的。
比如煤老闆。
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來源：大貓財經Pro