地方政府：房产投资必研究的因素
所有成功的投资者都擅长研究，但很多人都忽略了地方政府，尤其是较边远小镇和资源镇的地方政府在当地房市兴衰中发挥的作用。Terry Ryde在本文中分享了自己的心得。
据我了解，所有成功的投资者都有一个共同的特点：专注于研究。他们中的佼佼者更是以持续广泛的研究见长：时刻关注媒体分析和市场动态，在大量分析之后决定在哪里购买，以及购买什么样的物业。
不过，很多人忽略了一个相当重要的研究领域，那就是当地市政府。就我个人经验来说，除非当地市政府能说服我，我不会选择投资当地的物业。市政府领导层的领导风格往往会在很大程度上影响着一个地区的经济增长前景。
我这里不是指政府支持大量的物业开发。黄金海岸的好几届地方政府都极力促进开发，但这样做对房产市场恰恰弊大于利。
我所期望的地方政府应该是支持社区、支持就业以及支持当地繁荣。这和推进房产开发还不一样，这也不等于是破坏文物，破坏环境。事实上，如果地方政府有远见，能积极主动地为当地营造一个健康的经营环境，设立起很强的社区道德标准，那么自然就给当地房市创造了极好的条件。
昆士兰北部的凯恩斯就是一个现实的例子。20多年前，凯恩斯的经济支柱是日资旅游业。一旦日资撤出，或出现萎缩，整个地区的经济也随之陷入低迷。相比之下，毗邻的Townsville的经济结构就更加全面和多元化，因此在很长一个时期，无论是经济发展，还是房市都远远地超过了凯恩斯。
现在凯恩斯现在开始采取积极的发展措施，因此可以预见不久以后这里将成为值得关注的投资热点。
凯恩斯当地市政府已经提出，将免除开发商高达上亿的税收，以鼓励当地经济发展和就业。市政府规定，只要开发商雇用的员工和合作的供应商中，有80%来自本地，同时确保在2014年底之前完成项目开发，就将免除他们的规费和基础设施费用。
可以预见，凯恩斯地方政府的这一决定将推动经济发展和就业。随着时间的推移，这将带来房产市场的繁荣。
新州Albury和维州Wodonga这两个彼此相邻的市政府也令我印象深刻。当地政府正计划重振Wodonga破旧的镇中心，将其打造成为新的商业中心。目前政府已经投入2600亿进行基础设施建设，并对火车站进行改造，以吸引新的投资到当地进行零售、娱乐和商业开发。这一举措无疑将带动Albury-Wodonga整个地区的经济增长和发展。
维州Maryborough的Goldfields镇已经成功完成了这一重振过程。就在不久前，这里还是一个不起眼的破旧小镇。但在当地人的努力下，这里已经发生了很大的变化。Maryborough在扩大商业区，尤其是制造业的同时，成功地保留了当地很多历史建筑，其中包括曾在1895年让来访的美国传奇作家马克.吐温着迷的火车站。
结果是，在过去12年，Maryborough镇和Goldfields Shire的住宅中位价实现了两位数增长，与此形成鲜明对比的是，墨尔本的房价一路下滑。
上述案例分析说明，当地政府的活力和发展取向是投资者不可忽视的主要因素之一。我自己在做研究时，就常常给当地市长打电话（从政府网站上可以获得他们的手机号码）。很多人都很乐意和你聊起城镇的发展，从这些对话中，你可以找到城镇和地区发展的感觉。这对于做出最终的投资决定是至关重要的。
本文获得作者Terry Ryde以及Property Observer网站许可翻译刊载。Terry Ryde拥有30余年的地产投资和研究经验，是多个电视专栏节目的特约评论人，是地产网站www. hotspotting.com.au的创办人。
欲了解更多地产投资的热点区域，可登陆http://www.hotspotting.com.au 和www.propertyobserver.com.au 查询。
来源：看中国