深度报告 | 澳洲人买不起房的真相
来源：澳洲财经见闻
最新报告显示，澳洲人正在花费其三分之一的收入偿还贷款，澳洲整体的住房可负担能力变弱。
据澳洲房地产集团Domain报导，澳洲阿德雷德银行暨澳洲房地产协会（REIA）住房负担能力最新报告表明，在全澳，房产业主们正在支付其31.4%的收入来还贷。
在新南威尔士州，即澳洲住房负担能力最差的州，那里平均还款额度是家庭收入的38%，而维多利亚州的业主们需要支付33.4%的家庭收入来还贷，一年前，该比例是32.8%。
房地产数据公司Corelogic发布的最新报告显示，悉尼9月份房价环比下降0.1%，这是自去年4月以来，悉尼月度房价首次出现下降。受9月房价下跌影响，悉尼今年第三季度房价涨幅只有0.2%，是自去年第一季度以来最糟糕的数据。
但其实，悉尼房价如此微小幅度的下调根本无法解决其住房可负担性问题。
墨尔本的住房可负担性比悉尼稍好，但其也是全澳第二大负担性差的城市。墨尔本家庭需要1.64份全职工资来供一套均价住房。
从全澳范围来看，第二季度的可负担性指数比上个季度下跌0.3%，比去年同期下降2.2%。
无论在社区中还是在媒体上，住房可负担性和可居住的房产都是热门话题。这一现状可能反映了民众希望政府拿出切实可行的方案来解决这一问题。虽然目前的银行利率处于历史低位，但是房价的高涨和工资增长疲软拖累了住房可负担性。
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一，要想悉尼房价可负担，需降价一半
二，《CoreLogic最新全澳房价报告》
三，在悉尼和墨尔本的购房梦，已成年轻人的梦魇
四，《澳大利亚可负担性现状分析调研报告》
一、要想悉尼房产价格可负担，需降价一半
据《澳洲人报》报导，布里斯本的咨询顾问Michael Matusik表示，澳洲州府城市的房产要让人们负担得起的话，需大幅降价。悉尼的房价需要下跌至目前的一半水平才能使人可负担的起。
Matusik说，悉尼的独立房中位价已经超过了100万澳元，价格必须下降47％，或60.2万澳元，才能达到68.2万澳元的可负担得起的价格。这个可负担得起的价格是以平均收入的六倍来计算的，即使这样，仍高于公认基准家庭收入的三到四倍。
墨尔本的房价需下降23％，或18.5万澳元，方可达到可负担的61.9万澳元。
在昆士兰的东南部，房价应下降9％，才能达到该地区54.6万澳元的可负担的房价中位数。
从整个澳洲州府城市综合来讲，中位房价需下降37％，才能达到55.7万澳元的可负担得起的房价。
“在报告中， 悉尼和墨尔本的可负担房价是以平均家庭收入的六倍来计算的；昆士兰东南部、珀斯和堪培拉是以平均家庭收入的五倍计算的；其它州府城市是以基准平均家庭收入的四倍来计算的。”
Matusik表示， 如果政府有政治意愿提升可负担能力，即可通过停止外国买家买房和取消政府奖励措施来减少需求，逐步实现房产的可负担性。与此同时，房源供应也应该增加，市场的干扰应被消除。
那么，就目前澳洲房产市场整体走势来看，是否有望实现房价可负担性呢？
二、CoreLogic 最新全澳房价报告
近日，数据分析公司CoreLogic发布了最新的澳大利亚房产市场月度报告，九月数据报告显示：澳大利亚房地产价值在该月录得0.2%的涨幅，主要是由首府城市房产价值上涨0.3%带来的拉升效应，区域城市整体上涨了0.1%。
而另一方面，9月季度澳大利亚国民住宅价值上涨0.5%，这也是继2016年6月以来最低的季度增长率，过去12个月全澳房产价值上涨了8.0%。
根据CoreLogic研究所负责人Tim Lawless的分析，澳大利亚首府城市趋势增长率出现了明显放缓，整个第三季度首府城市房价综合仅增长0.7%，远远低于最近的一个增长高峰，也就是2016年第四季度录得的高达3.5%的季度增长率。
“Lawless表示：首府城市综合房价增长速度的放缓很大程度上是收到了悉尼房产价值增长放缓的影响。
悉尼
据统计，整个第三季度悉尼住房价值仅增长了0.2%，在刚刚过去的九月份，悉尼住房价值还下跌了0.1%，此次价格回调，是继2016年第一季度悉尼房价下跌2.2%后首月再出现房价下跌。
有趣的是，在悉尼住房市场，独栋屋住房市场价格的月度和季度结果都录的了负增长，据统计，悉尼独栋屋价格在9月下跌了0.3%，在整个第三季度里下跌了0.2%。但另一方面，单元房市场价格却录得微幅上涨。
CoreLogic公司研究主管Tim Lawless表示，悉尼房市近期走弱很可能是因为市场上高比例的投资者受到了监管政策和只付利息贷款政策收紧的影响。
在悉尼房市走弱的同时，墨尔本和霍巴特已经取代悉尼，成为目前全澳房地产市场最热的地区。
墨尔本
墨尔本的房产市场也呈现出了较慢的增长态势。但与悉尼相比，墨尔本房产市场的增值趋势仍然相对有弹性，目前，墨尔本房产市场价值在9月录得1%的增长，在第三季度录得2.0%的增长。
墨尔本的房市的坚挺主要是受益于其拥有全澳最高的人口增长率，维州在过去一年的人口增长幅度为2.4%。
霍巴特
而霍巴特进一步巩固了其最佳表现房产市场的地位，由于近期经济增长放缓，过去12个月以来，霍巴特住房价值上涨了近14.3%，这也是自2004年以来录得的最高年增长率。
霍巴特房市的火热主要是因为当地房价的可负担性更强，以及希望改变生活方式人们选择在霍巴特置业。
Tim Lawless分析：霍巴特的房屋中位价约为39万澳元，比悉尼和墨尔本这两大首府城市低得多。悉尼的房屋中位价为91万澳元左右，墨尔本为70多万。这意味着居住在这两大首府城市的居民可以利用其在当地房价暴涨中获得的利润，在霍巴特买一栋心仪的房屋，搬到那里居住或者只是为了退休后的生活做准备。
这样的市场动向不仅发生在霍巴特，在其它次发达地区也同样出现了。过去5年中，战后婴儿潮一代纷纷卖掉在悉尼和墨尔本的房屋，为退休生活做准备。
“劳利斯表示，悉尼和墨尔本附近的次发达地区的房价都在上涨，不过推动房价上涨的部分因素还有那些为了躲避高房价而选择在次发达地区购房的人群。
珀斯
珀斯房价正在走出周期性底部，9月份房价环比增0.1%，但是季率和年率仍处于下滑态势。相比之下，达尔文的房价并没有触底回升的迹象，9月份房价环比跌0.7%，同比跌4%。
布里斯班
布里斯班的公寓房和独栋屋表现呈进一步离散态势；9月份独栋屋环比涨0.2%，同比涨4.0%而公寓房价环比虽有所上涨，但同比仍下跌2.5%。阿德莱德9月份房价较上月保持稳定，但同比涨5.0%。
整体而言，澳大利亚非首府城市房价表现不及首府城市。第三季度澳大利亚非首府城市房价较上一季度保持稳定，而同期首府城市房价则较上一季度涨0.7%。同样，过去一年，非首府城市房价涨5.6%而首府城市房价涨8.5%。
根据CoreLogic 9月份房价指数的深入分析结果，部分非首府城市，尤其是靠近悉尼地铁沿线城市房价增长率表现尤为强劲。房价同比涨幅而言，表现最强劲的非首府城市是Newcastle和Lake Macquarie4级统计区，房价同比上涨15.3%。
另外两大房价同比涨幅较高的非首府城市依次是Southern Highlands 和Shoalhaven（+14.3%），Illawarra (+13.5%)。就维多利亚州而言，房价表现最强劲的非首府城市为Geelong (+11.4%)；就昆士兰州而言，房价表现最强劲的非首府城市为Sunshine Coast (+6.6%)。
尽管资本利得增速有所放缓，但是周租金却呈加速上涨态势。尤其是悉尼和墨尔本两地，租金涨幅表现尤为突出。一年前，首府城市的租金增长年率仅为0.8%。但是过去一年，首府城市的租金涨幅高达2.8%。其中，悉尼的租金增长率从一年前的2.2%上升至4.8%，同期墨尔本的租金增长率则从一年前的2.4％上升至4.8%。
“就全国范围来看，霍巴特的租金增速表现最为强劲，年率为8.5%。 相比之下，周租金出现下滑最明显的城市分别为布里斯班(-0.1%)、珀斯(-3.7%)、及达尔文(-2.2%)。”
在周租金上涨的同时，部分首府城市的租金收益率却呈放缓趋势。9月份悉尼和墨尔本的租金收益率分别放缓至3.1%和2.91%。同期，达尔文因房价下跌录得澳大利亚最高的租金收益率；霍巴特的租金收益率约为5%。
CoreLogic首席分析师Lawless表示：“目前的房市增速放缓是受多重因素共同作用所致。例如，监管部门于今年三月初出台的限贷政策对悉尼房市的影响远远超出了其他城市。”
“从最新的房贷数据而言， 新州新增房贷中投资房超过50%，远高于其他各州的这一比例。”
“整体而言，投资房贷利率较自住房贷利率之间存在60个基点的利差，只付息贷款与自住房贷之间的利差更高。在贷款收紧和租金收益率下滑的背景下，投资者情绪可能会因此受到影响，转而寻求其他回报率更高的市场。”
尽管在限贷和利率上调等影响下，投资者需求所有下滑但是同期首次置业者却不断增加。根据最新的月供数据，新州和维州首次置业者活动明显增加。6月至7月间，新州和维州的首次置业者分别增长了28%和11%。
维州的印花税减免政策于7月1日生效，而生效前首次置业者出现明显增加则反映出住房可负担性的门槛有所降低，此外，使用自住型房贷产品的买房人出现明显回升。
人口增长是影响住房需求的另一主要因素。根据澳大利亚统计局（ABS）近期发布的人口统计数据，赴澳移民数量出现激增。维州录得澳大利亚最高的人口增长率，为2.4%。在全国房价增速出现普遍放缓的情况下，墨尔本房价之所以仍保持相对更为强劲的增长，人口快速增长的因素不容忽视。今年第一季度，澳大利亚绝大部分州净海外移民增长明显，新州和维州两地均创新高。
最后，Lawless表示称：“尽管CoreLogic的预测是悉尼和墨尔本两地的房价于今年晚些时候或明年出现下行，但是对住房的持续需求以及利率持续低位均将对房价构成支撑。”
由此可以看出，如果如专家所说，解决房价可负担性需澳大利亚目前房价水平减半，几乎是不可能实现的。
三、在悉尼和墨尔本的购房梦，已成为年轻人的梦魇
随着房价的快速上涨，澳大利亚年轻一代的住房自有率下降至最低水平。
“鉴于利率持续低位运行、住房供量不足和有利于房市投机行为的税制安排，澳大利亚的房价在过去15年上涨幅度超过140%。悉尼更是超越伦敦和纽约成为全球第7贵住房市场。
连续蝉联《经济学人智库》(Economist Intelligent Unit)“世界最宜居城市”的墨尔本目前成为全球房价居于前列的城市。
25-34岁人群中住房自有率仅为45%，较上个世纪80年代下滑了16%。其中，近半数下滑幅度发生在上个十年。
同期，澳大利亚家庭的负债水平创下新高，对澳大利亚连续26年无经济衰退的记录构成拖累。
随着越来越多的人退休仍背负房贷或租房居住，符合政府“低保”申领人群的数量也会相应上升，对澳大利亚23万亿养老基金构成威胁。
Grattan研究所住房政策专家Brendan Coates指出：“伟大的澳洲梦，即实现安居乐业的梦想对于很多人而言将成为一场噩梦。政府政策的失败将需要至少20年才能消化。”
澳大利亚国立大学的一项调查显示，选民对住房可负担性的担忧日趋上升，近90%的澳大利亚人担心下一代买不起房。
住房可负担性问题得不到解决，政府所面临的压力自然不小。在诸多导致住房可负担性问题日趋恶化的问题中，澳大利亚的税制成为了众矢之的。
很多首次置业者抱怨，他们在和投资者竞争时处于劣势，后者可以通过负扣税等机制对投资房按揭利率进行退税申报。自1999年以来的资本利得税减半更是给投资房市场“火上浇油”。随着投资者的大量涌入，房价是一路向上。
澳大利亚持有投资物业者超过200万人，相当于每12个人中就有一个人持有投资物业。其中接近30%的投资者持有2套及2套以上的投资房产。
凯投宏观（Capital Economics）澳大利亚首席经济师Paul Dales说道：“当越来越多的资金用于偿还贷款时，用于消费等支出就会相应减少，进而拖累经济增长。对于很多负债较重的家庭，只需小幅加息便会让这些家庭陷入困境。”
目前，悉尼独栋屋的均价已超100万澳元，住房可负担性成为了澳大利亚两党之争和政策利益的牺牲品。例如，在去年的竞选活动中，反对党工党提议对负扣税进行改革，削减资本利得税减免，但是执政党却否决了这些提议并表示，工党的举措将重创房地产市场，并是在“惩罚”上一代投资者。
目前，联邦政府和各州政府正对住房可负担性出台的一些列举措只能说是“治标不治本”。例如，今年5月公布的预算案中仅正对海外投资者和首次置业者出台了相应的措施。
在很多政治人士看来，目前政府所谓的举措只是表面上的解决办法。前财长Joe Hockey指出，目前连有一份好工作和不错薪水的人群实现买房也颇感压力。
澳大利亚副总理Barnaby Joyce表示，一些负担不起悉尼房价的买房人可以考虑去别处购房，例如昆州Charleville的房价就只有悉尼房价的1/6都不到，但是却忘了这些地方的失业率是澳大利亚最高的。
政府高级顾问、悉尼大学名誉教授Judith Yates也表示，政府目前的举措可能短期内会受欢迎，但是就长期而言是无效之举。整体而言，政府缺乏彻底解决住房可负担性的政治果敢力。
相比之下，其他国家所采取的解决措施就比澳大利亚要严厉的多。例如新加坡推出了一系列限贷政策就引发了房价持续三年下滑。加拿大多伦多当地政府宣布对海外购房者征收15%的印花税，并引入租金限价措施等。
除了需求端的问题，澳大利亚住房供应端的问题也持续存在。自2006年以来，澳大利亚新增移民超过400万，其中绝大部分人居住在主要城市。但是这些地区的住房供应却未相应增加。
房价上涨同时也是以牺牲社会成本为代价。教师、护士等中低收入群体无法负担在服务区域的住房成本，年轻一代由于负担不起住房而推迟离家时间等等。
今天《澳洲财经见闻》在文末为您附上一份《澳大利亚房价可负担性现状分析调研报告》，希望能对您的投资决策起到一定的参考作用。
澳大利亚房价可负担性现状分析调研报告
本文作者：Cynthia 高晨曦，Anna阳映红
本文参考文献来源：CoreLogic，澳洲国家统计局、澳洲人报、悉尼先驱晨报、abc news、澳洲金融评论报